Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/00508

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] N° RG 24/00508 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4TH Minute : 24/75 Madame [L] [E] épouse [R] Représentant : Me Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 274 C/ S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R178 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Septembre 2024 DEMANDEUR : Madame [L] [E] épouse [R] [Adresse 2] représentée par Me Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS DÉFENDEUR : S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 3] représentée par Me Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS DÉBATS : Audience publique du 17 juin 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 31 août 2021, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [L] [R] née [E] et Monsieur [F] [R] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7]. Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, Madame [R] a fait assigner en référé la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de : désigner un expert avec mission habituelle afin d'examiner les désordres dans le logement, condamner la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à payer à Madame [R] une provision de 2500 euros à valoir sur le préjudice de jouissance,condamner la SA d’HLM CDC HABITAT aux dépens. Appelée à l’audience du 29 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties. À l'audience du 17 juin 2024, Madame [R], représentée, maintient ses demandes. Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, 145 du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989, elle indique qu'à la suite de travaux de rénovation dans le logement, des désordres sont apparus depuis novembre 2021, par la présence de traces d’humidité et de moisissure sur le sol et les murs de la cuisine, signalés au bailleur en septembre 2022. Elle précise qu’aucune suite n’a été donnée après le passage d’un plombier et que l’expert mandaté par son assureur a relevé une mauvaise préparation des supports. Elle ajoute que le rapport du service d’urbanisme de [Localité 7] du 6 octobre 2023 constate le gondolement du revêtement posé par le bailleur après un dégât des eaux, à reprendre, ainsi que la présence de désordres liés à l’occupation par la locataire, ce qu’elle conteste. Elle estime qu’il existe un motif légitime à une mesure d’expertise s’agissant des désordres constatés par plusieurs professionnels. Elle soutient également que le bailleur, tenu de remédier à une humidité excessive, engage sa responsabilité, ce qui justifie l’octroi de 2500 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance. Par conclusions écrites soutenues à l'audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée demande au juge des référés de : débouter madame [R] de ses demandes,à titre reconventionnel, condamner Madame [R] au paiement de 2000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,condamner Madame [R] au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle soutient que Madame [R] n’apporte aucun élément justifiant d’un motif légitime à une expertise. Elle relève qu’il n’y a pas d’éléments probants relatifs à des désordres et l’indécence du ligament. Elle précise d’abord que le rapport de repérage d’amiante du 2 juillet 2021 confirme l’absence de trace d’amiante dans le bâtiment. Elle ajoute ensuite qu’aucun élément ne met en évidence l’humidité excessive alléguée ni l’indécence du logement. Elle souligne avoir effectué une réhabilitation intégrale de l’immeuble avant la conclusion du contrat de location, le logement ayant été remis neuf, et qu’il n’est démontré aucun désordre nécessitant une mesure d’expertise. Elle indique que le revêtement en linoléum a été remplacé et que le rapport d’expertise de l’assurance du 13 octobre 2023 ne constate aucun désordre consécutif à un dégât des eaux, mais des marques d’usage et le rapport de la ville de [Localité 7] ne mentionne que des désordres liés à l’occupation et utilisation des lieux. Elle estime que l’expertise est inutile, les désordres ayant été décrits et travaux de reprise mentionnés par la compagnie d’assurance et qu’en l’absence de désordre dans le logement et de préjudice de jouissance, il n’y a pas lieu à l’octroi d’une provision. Elle estime que ces éléments mettent en évidence la mauvaise foi de Madame [R] ce qui justifie la condamnation au paiement de la somme de 2000 euros pour procédure abusive. L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes principales : Sur la demande d'expertise : Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il résulte de l'article 146 du code de procédure civile qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En application de l'article 232 du code de procédure civile que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail. Il est tenu de l'entretenir en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, Madame [R] allègue divers nuisances et désordres affectant son logement, à la suite de travaux de rénovation et d’un dégât des eaux. En premier lieu, selon rapport de visite du service de sécurité civile de la ville de [Localité 7] du 6 octobre 2023, faisant suite à une visite du 3 octobre 2023, il a été constaté « à l’entrée, un gondolement d’une partie du revêtement » avec la mention d’un revêtement posé après un dégât des eaux et de l’engagement du bailleur à reprendre ce revêtement, et des taches dans la cuisine et la salle de bains liées à l’occupation et l’utilisation des lieux par la locataire. En second lieu, dans le rapport d'expertise du 13 octobre 2023 de BPCE ASSURANCES IARD, diligenté par l’assureur de Madame [R], il est mentionné « nous n’avons pas constaté de désordres consécutifs à un sinistre dégât des eaux » et des dommages « marques d’usage (traces chaussures, passages répétés, jouets et déplacement de meubles) laissant apparaitre une vétusté prononcée dans certaines pièces (cuisine) » et enfin des désordres de peinture provenant « d’une mauvaise préparation des supports et l’usage d’une peinture de faible qualité lors de la réfection de cet appartement ». Il ressort de ces éléments techniques qu’il n’est pas démontré d’humidité dans le logement, ni de désordres provoqués par un dégât des eaux ou encore la présence de moisissures. La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie d'une intervention pour une recherche de fuite le 19 mai 2023, ne mettant en évidence aucune fuite, et d’une intervention pour le remplacement du revêtement en linoléum, selon bon de commande du 14 juin 2024. Madame [R] ne communique aucun autre élément permettant de mettre en évidence d'autres désordres liés à l'humidité ou de moisissures qui résulteraient d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretenir le logement en état de servir à son usage et d'y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état. En effet, les taches constatées relèvent de l’utilisation et l’occupation du logement, ce qui ressort des deux rapports communiqués. Les désordres de peinture, ne sont pas liés à un dégât des eaux ou de la présence d’humidité, mais à la préparation des supports, ne caractérisant donc pas un trouble de jouissance. Ils ne constituent pas de réparation nécessaire au maintien en l’état du logement. Enfin, aucune trace d’amiante n’est relevée dans le rapport de repérage du 2 juillet 2021. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que les deux rapports effectués ont permis la mise en évidence de la dégradation du linoléum, remplacé par le bailleur, et de la présence de taches, dues à l’occupation de la locataire. Les pièces communiquées ne démontrent ni l'insalubrité du logement ni de risque pour la santé de la locataire. Il n'est pas justifié d'autres éléments mettant en évidence des désordres distincts ou nouveau dans le logement et la nécessité d'une mesure d'instruction. Les seules allégations au titre de l’humidité et des moisissures, étayées par aucune pièce ou élément, notamment par aucun document technique ou mesures, sont insuffisantes à établir la nécessité et l'opportunité d'une mesure d'instruction. En conséquence, il n'est pas justifié d'un intérêt légitime à la mise en œuvre avant tout procès d'une mesure construction, qui n'apparaît plus ni opportune, ni nécessaire. Il convient de rejeter la demande. Sur la demande de provision : Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail. L’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Selon l'article 6c) de la même loi, il est également obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s'ils proviennent des parties communes de l'immeuble. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire. En l’espèce il ressort des éléments qui précèdent l’absence de preuve d’un trouble manifeste dans la jouissance paisible du logement, dont le bailleur serait à l’origine. Il existe donc une contestation sérieuse relative à l’existence de l’obligation d’indemnisation du bailleur. Aucun élément n’est par ailleurs communiqué quant au montant du préjudice de jouissance, la somme de 2500 euros correspondant au montant des travaux de reprise évalués par l’expert le 13 octobre 2023, concernant les désordres affectant le sol du logement, relevant de l’utilisation et de l’occupation de la locataire. Il convient de rejeter la demande de provision. Sur la demande reconventionnelle au titre de l’amende civile : Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. En l'espèce, il n’est pas démontré que l'action de Madame [R] présenterait un caractère dilatoire ou abusif. Il convient de rejeter la demande au titre de l'amende civile. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser à la charge de Madame [R] les dépens de l'instance. Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance. Il convient de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, REJETTE la demande d’expertise, REJETTE la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance, REJETTE la demande au titre de l’amende civile, REJETTE la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile, LAISSE les dépens à la charge de Madame [L] [R] née [E]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT