Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/04038 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIKN
Minute : 24/873
SA HLM 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971
C/
Madame [E] [G]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Septembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 01 juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA HLM 1001 VIES HABITAT,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR:
Madame [E] [G],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2019, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [E] [G] un logement (n°[Numéro identifiant 4]) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 362,58 euros, et 166,45 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [E] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1645,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 16 novembre 2023 reçue le 20 novembre 2023 la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [E] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et d’un serrurier, condamner Madame [E] [G] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,la somme de 3230,25 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2024 incluse, selon décompte arrêté au 28 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2023,la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 avril 2024.
À l'audience du 1er juillet 2024, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 284,23 euros arrêtée au 21 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
La SA D'HLM 1001 VIES HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 décembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM 1001 VIES HABITAT souligne qu’un paiement de 4000 euros a été versé le mois dernier.
Madame [E] [G], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.
Le juge a invité le bailleur à justifier en cours de délibéré d’un éventuel apurement de la dette.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 septembre 2024, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT a communiqué un décompte actualisé, justifiant de l’absence d’apurement de la dette en cours de délibéré.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [E] [G] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 mars 2019, du commandement de payer délivré le 27 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 août 2024 que la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 215.08 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [G] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 1555.61 euros, au titre des sommes dues au 21 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 décembre 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 mars 2019 à compter du 28 février 2024.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [E] [G] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En outre, la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, renonçant ainsi à se prévaloir de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [E] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [E] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [E] [G]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2024, Madame [E] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [G] à son paiement à compter de 28 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [E] [G] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mars 2019 entre la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT d'une part, et Madame [E] [G] d'autre part, concernant le logement (n°[Numéro identifiant 4]) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 février 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 1555.61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE un délai à Madame [E] [G] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [E] [G] à s’acquitter de la dette en 34 fois, en procédant à 33 versements de 45 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [E] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Madame [E] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à la SA D'HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
LE GREFFIER LE JUGE
Page
