Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/06224

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [O] [B] Le Préfet de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emilie ASSOUS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/06224 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GSV N° MINUTE : 24/3 JUGEMENT rendu le 23 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. CNP ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866 DÉFENDEUR Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06224 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GSV EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 09/03/2007, la SA CNP ASSURANCES a donné à bail à [O] [B] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], 12ème étage, un parking et une cave, pour un loyer annuel initial de 9324 euros payable par terme mensuel à échoir. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer et de justifier d’une assurance habitation rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27/03/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 3215,68 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 28/05/2024 à étude, la SA CNP ASSURANCES, représentée par son mandataire la société ESSET, a fait assigner [O] [B] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir : déclarer recevable et bien fondée son action ; prendre acte des tentatives de résolution amiable ; prendre acte que [O] [B] n’a pas produit sa police d’assurance et n’a pas réglé malgré le commandement qui lui a été signifié le 27/03/2024 ;constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, subsidiairement pour défaut de paiement et à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de [O] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur ;condamner [O] [B] au paiement d’une somme de 2127,52 euros, montant des loyers impayés au mois de mai 2024 inclus, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date du dernier commandement, outre celle de 212,75 euros au titre des pénalités contractuelles, sauf à parfaire ;condamner le même au paiement à titre d’indemnité d’occupation mensuelle et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, une somme égale au double du montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-5 du code civil ;condamner [O] [B] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 29/05/2023. L’affaire était examinée à l’audience du 23/10/2024. Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06224 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GSV La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme 2127,52 euros, septembre 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’assignation. [O] [B], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 29/03/2024. Sur la résiliation du bail Le commandement d’avoir à justifier de l’assurance délivré le 27/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [O] [B] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance habitation dans le mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 27/04/2024 à minuit, soit à compter du 28/04/2024. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [O] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [O] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi et de condamner [O] [B] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer et des charges. Aussi, la clause pénale prévue au contrat correspond à une clause revêtant un caractère manifestement excessif qu’il convient d’écarter. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [O] [B] reste devoir une somme de 2127,52 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 15/10/2024, octobre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [O] [B] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des versements effectués après la délivrance du commandement de payer. S’agissant de la pénalité de retard, l’application de cette clause pénale doit faire l’objet d’une mise en demeure préalable auprès du défendeur avertissant de sa possible application. Le demandeur n’en justifie pas, elle sera donc écartée. Sur la demande de capitalisation des intérêts La demanderesse ne justifie pas de l’existence d’une clause contractuelle prévoyant l’application de ces dispositions. La demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. Compte tenu de la situation des parties et en équité, il y a lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 600 euros. Il y a lieu de condamner [O] [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 27/03/2024. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoirerendu en premier ressort, mis à disposition au greffe : DIT que la CNP ASSURANCES est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 28/04/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], le parking et la cave, pour défaut d’assurance ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, la SA CNP ASSURANCES pourra faire procéder à l'expulsion de [O] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l'article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE la SA CNP ASSURANCES à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [B] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation, due par [O] [B] à la CNP ASSURANCES à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ; CONDAMNE [O] [B] à payer à la SA CNP ASSURANCES la somme de 2127,52 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 15/10/2024, octobre 2024 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ; ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ; CONDAMNE [O] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27/03/2024 ; CONDAMNE [O] [B] à payer à la SA CNP ASSURANCES la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la CNP ASSURANCES du surplus de ses prétentions ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection