Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/01566

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [R] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Armand BOUKRIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01566 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36Y2 N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 27 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SELAS CABINET BOUKRIS en la personne de Maître Armand BOUKRIS,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B274 DÉFENDERESSE Madame [R] [S] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 juillet 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01566 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36Y2 EXPOSE DU LITIGE Par bail verbal prenant effet le 20/05/2022, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à [R] [S] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer initial mensuel de 502,69 euros charges comprises. Les échéances de loyer et charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [R] [S] le 18/10/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 22577,85 euros en principal. Par acte de commissaire de justice remis en date du 23/01/2024 à étude, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner [R] [S] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : ordonner la résiliation du bail aux torts de [R] [S] ; ordonner l’expulsion de [R] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [S] ;condamner [R] [S] au paiement d’une somme de 2330,02 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à compter du commandement ;condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’au départ effectif des lieux loués, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges ;condamner [R] [S] au paiement d'une somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’affaire était appelée à l’audience du 22/04/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 02/07/2024. La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré à la somme 3769,43 euros, juin 2024 inclus et maintient ses autres demandes. Elle donne son accord pour la suspension des effets de la clause et à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. [R] [S], comparant en personne, sollicite des délais de paiement de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique avoir repris le règlement intégral du loyer et avoir déposé un dossier au FSL. La décision était mise en délibéré au 27/09/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la demande principale en résiliation du bail Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. Le contrat de bail est « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer », selon l'article 1709 du code civil.  Il sera rappelé que le code civil n'imposant aucune formalité pour la conclusion d'un bail, la rédaction d'un écrit n'est pas indispensable à sa formation, ni à la preuve de son existence. L'engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d'un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l'engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué, et l'engagement de ce dernier de payer les loyers. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, il est constant et non contesté par les parties qu’un bail verbal a été conclu entre elles avec effet au 20/05/2022. La bailleresse produit par ailleurs un décompte locatif démontrant des règlements de loyers et charges mensuels par la locataire depuis plusieurs années, et ainsi l’exécution du contrat. Le commandement de payer délivré le 18/10/2023 mettait en demeure la locataire d’avoir à régler les loyers échus, rappelait les dispositions des article 1741 et 1184 du code civil et informait la locataire de la possibilité de solliciter la résiliation du bail pour défaut de paiement. [R] [S] n'ayant pas réglé la dette, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a initié une procédure judiciaire aux fins de résiliation de bail. A l’audience du 02/07/2024, les parties ont trouvé un accord afin de suspendre les effets de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par la locataire et mettre en place des délais de paiement pour apurer la dette. Il y a donc lieu de constater cet accord, dans les modalités prévues au présent dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler que la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [R] [S], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux. En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [R] [S], à défaut de local désigné . Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution . Sur la demande en paiement de l'arriéré et les délais de paiement Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [R] [S] reste devoir une somme de 3401,40 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30/06/2024, mois de juin 2024 inclus et hors frais. Il convient en conséquence de condamner [R] [S] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation compte tenu des règlements intervenus après le commandement de payer. Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, il convient de dire que la dette sera apurée par 34 mensualités de 100 euros selon modalités prévues au présent dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En ce cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès–verbal d’expulsion ou de reprise, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges et de condamner [R] [S] au paiement de celle-ci. Sur les demandes accessoires Il y a lieu de condamner [R] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18/10/2023. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la nature du litige et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE l’accord des parties à l’audience, et en conséquence : PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter de la présente décision portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] ; SUSPEND les effets de la résiliation du bail ; CONDAMNE [R] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, la somme de 3401,40 euros au titre des loyers et charges dus au 30/06/2024, juin 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ; AUTORISE [R] [S] à s'acquitter de la dette par 33 mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 34ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [R] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse; DIT que la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pourra alors faire procéder à l'expulsion de [R] [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; AUTORISE, en ce cas, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [S] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE, en ce cas, [R] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE [R] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 18/10/2023 ; DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection