Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/51247

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51247 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BTN N° : 17-CH Assignations du : 15 Février 2024 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 août 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 5], représenté par son syndic, la société le Cabinet CSJC [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS - #B1159 DEFENDEURS Madame [K] [D] [Adresse 2] [Localité 4] S.A.R.L. PREBAY IMMOBILIER [Adresse 7] [Localité 6] représentées par Maître Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS - #D2040 Monsieur [Z] [J] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Maître Diane DE LA BOISSE, avocat au barreau de PARIS - #P0193 INTERVENANT VOLONTAIRE Monsieur [M] [D] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS - #D2040 DÉBATS A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Madame [K] [D] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5] du lot n°109, constitué d’un appartement avec terrasse au 7ème étage du bâtiment C. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par l’entremise de la société PREBAY IMMOBILIER, gestionnaire de bien, ce lot a été donné à bail à Monsieur [Z] [J], avec prise d’effet au 7 juin 2021. Monsieur [J] a fait installer sur la rambarde de la terrasse un filet anti chute et des canisses. Déplorant l’installation de ce filet anti chute et des canisses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure les bailleurs, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2024, d’avoir à faire procéder à la dépose des canisses et du filet de protection. Par deux lettres recommandées, en date du 19 février 2024 pour l’une, distribuée le 27 février 2024 pour l’autre, la société PREBAY IMMOBILIER et Monsieur [D] ont mis en demeure Monsieur [J] d’avoir à déposer les canisses et le filet de sécurité. Exposant que Monsieur [J] n’a toujours pas déposé les installations sur la rambarde, alors même qu’elles portent atteinte à l’aspect extérieur et à l’harmonie de l’immeuble et ont été réalisées sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic le cabinet CSJC, a, par exploits délivrés le 15 février 2024, fait citer Madame [D], Monsieur [J] et la société PREBAY IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 8, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile : « - CONDAMNER in solidum Madame [D], Monsieur [J] et la société PREBAY IMMOBLIER à déposer la canisse et le filet de sécurité installés sur la terrasse de l’immeuble, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation ; - CONDAMNER in solidum Madame [D], Monsieur [J] et la société PREBAY IMMOBLIER à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] - [Localité 5], la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le montant des dépens de l’instance ; ». L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 5 avril 2024, a fait l’objet d’un premier renvoi, les parties ayant reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. Les parties n’ont pas souhaité entrer en médiation, de sorte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 14 juin 2024. A l’audience, le demandeur, représenté, a maintenu les termes de son assignation, en précisant qu’il étendait ses demandes à Monsieur [M] [D]. Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, Monsieur [J], représenté, demande au juge des référés de : « A TITRE PRINCIPAL JUGER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] en l’absence de tentative préalable de règlement amiable du présent conflit En conséquence Les REJETER et DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A TITRE SUBSIDIAIRE JUGER que l’urgence n’est pas caractérisée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] au soutien de ses demandes, JUGER que les demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] se heurtent à des contestations sérieuses JUGER que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] En conséquence, JUGER irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] Les REJETER et DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions EN TOUT ETAT DE CAUSE JUGER la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] abusive CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5] à verser à Monsieur [J] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 5], la société PREBAY IMMOBILIER et Madame et Monsieur [D] à hauteur de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ». Par écritures déposés et oralement soutenues à l’audience, Monsieur [M] [D], époux de Madame [D], est intervenu, Madame [D] et la société PREBAY IMMOBILIER, par l’intermédiaire de leur conseil, demandent au juge des référés de : « A titre principal de : -DIRE que l’urgence n’est pas caractérisée. -DIRE que les demandes du SDC DU [Adresse 1], [Localité 5] se heurtent à des contestations sérieuses. -DIRE que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée ; En conséquence : -DIRE n’y avoir lieu à référé. A titre subsidiaire : -DEBOUTER LE SDC DU [Adresse 1], [Localité 5] de ses demandes à l’encontre de Monsieur et Madame [D]. -DEBOUTER LE SDC DU [Adresse 1], [Localité 5] de ses demandes à l’égard de la société PREBAY IMMOBILIER. En tout état de cause : -CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [J] ainsi que le SDC du [Adresse 1] – [Localité 5] à verser la somme de 5.000,00 € à Monsieur et Madame [D] et à la société PREBAY IMMOBILIER au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. ». Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de rappeler qu'une demande de « constater », de « juger » ou de « donner acte » ne constitue pas, sauf exception, la formulation d’une prétention au sens de l’article 30 du code de procédure civile. Il convient en outre d’accueillir l’intervention volontaire deM. [M] [D], dont il n’est pas contesté qu’il est également propriétaire du lot litigieux. Sur la fin de non-recevoir Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. ». La tentative de résolution amiable du litige requise par les dispositions précitées n’est pas, par principe, exclue en matière de référé. Monsieur [J] soulève l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires au motif que le litige entre dans le champ des conflits de voisinage et qu’aucune tentative de conciliation préalable n’a eu lieu. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des aménagements sur la terrasse de Monsieur [J] qui portent atteinte à l’aspect extérieur et l’harmonie de la façade de l’immeuble et qui ont été réalisés sans obtenir l’aval des copropriétaires réunis en assemblée générale, en violation des dispositions du règlement de copropriété et constitutifs d’un trouble manifestement illicite. Le requérant ne se fondant pas sur la théorie du trouble anormal de voisinage, la présente espèce ne relève pas du champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile, de sorte que la saisine n’avait pas à être précédée d’une de tentative de résolution amiable du litige. En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [J]. Sur la demande principale Le requérant fonde ses prétentions sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [J] a installé sur la rambarde de la terrasse de l’appartement qu’il loue des canisses qui dépassent du garde-corps et un filet de protection, sans en demander préalablement l’autorisation aux copropriétaires réunis en assemblée générale, seuls compétents pour donner l’autorisation de procéder à de telles installations. Ces aménagements modifient, selon lui, l’aspect extérieur de l’immeuble. Il indique par ailleurs que Monsieur [J] a refusé la dépose de ces installations malgré plusieurs demandes du syndicat des copropriétaires, qu’il incombe au bailleur d’imposer le respect du règlement de copropriété à son locataire et que la société PREBAY IMMOBILIER qui gère le bien a failli à sa mission, ce qui justifie que leurs responsabilités soient engagées. Il en déduit que ces aménagements sur la terrasse en violation du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965 constituent un trouble manifestement illicite. Il sollicite la dépose des canisses et du filet sous astreinte. En réplique, Monsieur [J] conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite, d’abord parce qu’il a découpé les canisses à hauteur de la rambarde, ensuite parce que rien n’interdit à un copropriétaire ou son locataire de faire installer un filet de sécurité sans perçage des murs, qui est de surcroît amovible et très discret. Il indique encore que la pose du filet sur la terrasse n’a pas suscité de réaction du syndicat des copropriétaires pendant plus de 9 mois. Monsieur et Madame [D] et la société PREBAY IMMOBILIER soutiennent quant à eux que Monsieur [J] occupe seul le septième étage de l’immeuble, de telle sorte que la pose d’un filet ne peut constituer une atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ils expliquent en outre que le syndicat des copropriétaires ne procède pas à la démonstration d’un trouble manifestement illicite, se contentant de reprendre les dispositions du règlement de copropriété sans en faire application au cas d’espèce. Par ailleurs, ils indiquent qu’en ce qui concerne Monsieur et Madame [D], leur responsabilité ne peut être engagée, ceux-ci ayant sommé et mis en demeure plusieurs fois leur locataire d’enlever les canisses et le filet, et qu’ils ne peuvent se substituer au locataire qui refuse de s’exécuter. En ce qui concerne la société PREBAY IMMOBILIER, elle a rempli, selon eux, son mandat de gestionnaire de bien en mettant en demeure Monsieur [J] de déposer les aménagements sur la terrasse, de telle sorte qu’elle ne peut être tenue pour responsable de l’inexécution de Monsieur [J]. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit. Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel. En application des I et II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale. Selon l’article 6 du règlement de copropriété, les parties communes comprennent « (…) Les fondations et éléments porteurs du Bâtiment, les gros-murs de façade, les murs pignons et les murs de refend ; (…) Les revêtements, ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades, ainsi que le gros-œuvre des terrasses situées à certains étages ; (…) », tandis que les parties privatives comprennent « (…) le revêtement des terrasses (…) garde-corps, barres d’appui (…) et, d’une façon générale, tout ce qui étant à usage exclusif d’un co-propriétaire, est inclus dans les locaux constituant les lots ci-après désignés. ». L’article 34 du règlement prévoit en outre que « Il est convenu que pour la bonne tenue et l’aspect général de l’immeuble, (…) les fenêtres, les garde-corps et barres d’appui, quoique faisant partie de la propriété privative de chaque copropriétaire, seront entretenus, (…) dans les mêmes conditions que les parties communes (…) ». L’article 37 du même règlement précise que « (…) Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. (…) Mais en cas de travaux pouvant affecter la solidité du Bâtiment ou, plus généralement, intéresser toute chose ou partie commune, il devra, au préalable, obtenir l’assentiment de l’Assemblée statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires. (…) ». L’article 36 du règlement indique : « L’aspect des choses et parties communes devra être respecté, sauf décision de l’Assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (…) ». Il résulte de ces dispositions que si le gros-œuvres des terrasses est compris dans les parties communes, leurs rambardes et garde-corps sont des parties privatives, dont la modification ou l’aménagement requiert néanmoins le consentement de la majorité des copropriétaires réunis en assemblée générale. Par lettre du 22 mars 2024, Monsieur [J] sollicitait de Monsieur [D], son bailleur, « (…) de bien vouloir mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation de ces derniers portant sur le filet de sécurité. (…) ». Dans un courrier électronique du 29 février 2024, Monsieur [D] a indiqué « (…) je n’ai aucune intention de prendre l’initiative de porter ce sujet à l’assemblée générale ». Il ressort des éléments qui précèdent que si Monsieur [J] a sollicité de son bailleur l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires afin de l’autoriser à garder le filet sur sa terrasse, il ne démontre pas en l’espèce qu’une telle inscription a eu lieu et qu’il a obtenu de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de conserver les canisses et le filet de protection. Ainsi, l’absence d’une telle autorisation est, à elle seule, constitutive d’un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, de sorte que la question de la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ou non est sans incidence sur la réalité et l’existence du trouble, qui est enoutre établie par les photographies produites aux débats. L’existence d’un trouble manifestement illicite étant caractérisée, les propriétaires du lot n°109 et Monsieur [J] seront condamnés in solidum à déposer les canisses et le filet de protection sur la terrasse. Monsieur [J] sera condamné sous astreinte, puisqu’il a d’ores et déjà fait l’objet de plusieurs mises en demeure, sans pour autant procéder à la dépose demandée. Aucune astreinte ne sera en revanche ordonnée à l’encontre des propriétaires, celle-ci ne pouvant avoir l’effet contraignant attendu, puisque les bailleurs n’ont pas la disposition des lieux du fait du contrat de bail consenti au locataire. Enfin, aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de la société PREBAY IMMOBILIER, gestionnaire de bien, faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence d’une faute qui lui serait imputable et compte tenu de ce que le gestionnaire de bien n’a pas la disposition des lieux objets du présent litige, dont il n’a ni la propriété, ni la jouissance. Sur la demande reconventionnelle de M. [J] En application de l’article 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d’un préjudice. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol. Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive. Au cas présent, Monsieur [J] sollicite la condamnation du requérant à lui verser la somme de 6.000 euros au motif qu’il a introduit la présente instance de manière abusive, puisque son action était conditionnée à une tentative préalable de résolution amiable du litige, qui n’a pas eu lieu et qu’il a pris des photos de sa terrasse en violation de sa vie privée pour se constituer des « pièces », ce qui atteste notamment de sa mauvaise foi. Cependant, il n’est pas établi, à l’examen des demandes du syndicat des copropriétaires, auxquelles il a été fait droit, que le requérant ait abusé de son droit d’ester en justice. En conséquence, la demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Succombant, Monsieur [J] et les époux [D] seront condamnés aux dépens. Ils seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet CSJC, la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Déclarons recevable M. [M] [D] en son intervention volontaire ; Déclarons recevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes ; Enjoignons in solidum Monsieur [Z] [J], Madame [K] [D] et Monsieur [M] [D] à procéder à la dépose des canisses et du filet de protection sur la terrasse du lot n°109, situé dans l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ; Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, Monsieur [Z] [J] sera tenu au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une période maximale de quatre mois ; Rejetons les demandes d’astreinte formées à l’encontre de Madame [K] [D] et Monsieur [M] [D] ; Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société PREBAY IMMOBILIER ; Déboutons Monsieur [Z] [J] de sa demande reconventionnelle ; Condamnons Monsieur [Z] [J], Madame [K] [D] et Monsieur [M] [D] aux dépens ; Condamnons in solidum Monsieur [Z] [J], Madame [K] [D] et Monsieur [M] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic le cabinet CSJC, la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 16 août 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE Décision préparée avec le concorus de [L] [Y], juriste-asssitante.