Cour d'appel, 21 novembre 2024. 24/00410

ARRET N° 367 N° RG 24/00410 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BISK5 AFFAIRE : Mme [I] [V] C/ Etablissement Public [Localité 4] HABITAT - OPHLM CB/EH Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024 ---==oOo==--- Le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Madame [I] [V], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Marie-Sophie GOUAUD, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C870852024005634 du 06/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) APPELANTE d'une décision rendue le 17 AVRIL 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Etablissement Public [Localité 4] HABITAT - OPHLM, demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES INTIMÉ ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 24 Octobre 2024 en application des articles 905 et suivants du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR Faits et procédure Par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2021, l'Etablissement Public [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Madame [I] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 4], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 493,12 €, outre une provision sur charges. Suivant acte d'huissier en date du 13 septembre 2023, Madame [I] [V] s'est vu signifier par le bailleur un commandement de payer la somme de 1497,24 € € au titre de son arriéré locatif, et d'avoir à justifier d'une assurance, avec rappel de la clause résolutoire insérée dans son contrat de bail. Ce commandement de payer étant resté infructueux, LIMOGES HABITAT a par acte d'huissier en date du 7 décembre 2023, assigné Madame [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en référé, pour notamment : - voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti au profit de cette dernière, par le jeu de la clause résolutoire - voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef - la voir condamner au paiement d'une somme provisionnelle de 1585,47 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 25 octobre 2023, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer en cours et soumise à indexation. Par ordonnance de référé du 17 avril 2024 rendue alors que Madame [I] [V] était non comparante et non représentée à l'audience du 20 mars 2024 lors de laquelle l'affaire a été évoquée, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment : - constaté qu'étaient réunies à la date du 14 octobre 2023, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties - dit que faute pour Madame [I] [V] de libérer volontairement les lieux loués et de restituer les clés dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place - condamné Madame [I] [V] à verser à [Localité 4] HABITAT * la somme provisionnelle de 3650,39 € (décompte arrêté au 8 mars 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023 sur la somme de 1497,24 € et à compter de l'ordonnance pour le surplus * une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 14 octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, fixée à titre provisionnel à la somme de 658,83 € * la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile - condamné Madame [I] [V] à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la Préfecture. Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 5 juin 2024, Madame [I] [V] a interjeté appel de cette décision. L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile. Prétentions des parties Dans le dernier état de ses conclusions en date du 15 octobre 2024, Madame [I] [V] demande en substance à la Cour : - de réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 17 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et en conséquence de l'autoriser à s'acquitter des sommes dues à l'aide de 36 mensualités et de suspendre le jeu de la clause résolutoire, en faisant notamment valoir qu'après avoir traversé une période très difficile financièrement, elle bénéficie désormais d'un CDI à hauteur de 96 heures par mois , dispose de ressources mensuelles de l'ordre de 1800 € en fonction des mois , et a pu reprendre le règlement de son loyer courant - de statuer ce que de droit sur les dépens. En l'état de ses dernières conclusions déposées le 24 juillet 2024, [Localité 4] HABITAT demande en substance à la Cour : - de déclarer mal fondé l'appel interjeté par Madame [I] [V] - de débouter Madame [I] [V] de sa demande de délais de paiement, en faisant notamment valoir que cette dernière ne justifie pas être en capacité de payer son loyer courant et d'apurer son arriéré locatif - de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise - de condamner Madame [I] [V] au paiement d'une indemnité de 700 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, force est de constater que dans le cadre de son appel, Madame [I] [V] ne conteste pas avoir été défaillante dans le règlement de son loyer, pas plus qu'elle ne discute : - de l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location du 7 janvier 2021, par suite de sa carence dans la justification de l'exécution des obligations énoncées dans le commandement de payer qu'elle s'est vu délivrer le 13 septembre 2023 (commandement de payer un arriéré locatif et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs) - ou du montant de la créance locative revendiquée à son encontre . Il s'ensuit que le litige soumis à la Cour se trouve circonscrit à la question des délais de paiement sollicités par Madame [I] [V]. 1) Sur les délais de paiement sollicités par Madame [I] [V] : Madame [I] [V] sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois, à l'effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire jugée acquise à son égard à la date du 14 octobre 2023, par le premier juge. La légitimité de ladite demande sera appréciée au regard : - de l'attitude de Madame [I] [V] qui affirme avoir repris le paiement de son loyer courant sans être démentie par son bailleur, et qui justifie au vu du dernier relevé de compte établi à la date du 10 septembre 2024, avoir adressé à son bailleur plusieurs règlements pour des montants de 380 € le 10 juin 2024, de 150 € le 10 juillet 2024 et de 120 € le 26 août 2024 - de la situation financière de l'intéressée qui justifie * être embauchée par la Société ONET dans le cadre d'un CDI pour une durée mensuelle portée à 96 heures depuis le 1er août 2024, moyennant une rémunération mensuelle brute de 1178,66 €, et avoir perçu de son employeur au titre des mois de juillet, août et septembre 2024, un salaire moyen de l'ordre de 1454 € * bénéficier de prestations familiales et sociales versées par la CAF à hauteur de la somme de 977,78 € par mois * vivre en couple avec Monsieur [J] [L], également embauché par la Société ONET pour un salaire mensuel de l'ordre de 500 € * des diverses dépenses qu'elle doit régler en plus du paiement de son loyer (charges courantes EDF-GDF, assurance, crédits pour un coût global de l'ordre de 248 €) - du comportement de son bailleur, qui le 10 septembre 2024 était tout à fait disposé à lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans le cadre d'un protocole de prévention de l'expulsion * ayant retenu une dette locative chiffrée à la somme de 7750,71 € * ayant pris en compte un rappel d'APL estimé à un montant de 4951,91 € . De l'ensemble de ces éléments, il s'évince que Madame [I] [V] peut légitimement prétendre à l'octroi de délais de paiement aux fins d'apurement de son arriéré locatif fixé à titre provisoire à la somme de 7750,71 € à la date du 10 septembre 2024, et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location du 7 janvier 2021. Des délais de paiement seront donc accordés à Madame [I] [V] sur une durée maximale de 36 mois pour apurer sa dette locative, et ce à raison de 35 mensualités de 80 € et d'une dernière mensualité représentant le solde de ladite dette majorée des intérêts et des frais, sachant : - que pendant le cours de ces délais, il ne pourra être procédé ni à la résiliation effective du bail consenti à Madame [I] [V], ni à l'expulsion de cette dernière - qu'en cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [I] [V] et de tous occupants de son chef . La décision déférée sera donc réformée en ce sens. 2) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens : La réclamation présentée en cause d'appel par [Localité 4] HABITAT sera rejetée pour des considérations tirées de l'équité, sachant que sera confirmée l'indemnité de 400 € qu'il s'est vu octroyer par le premier juge . Pour avoir été défaillante dans le règlement de son loyer, puis dans la justification de l'exécution des obligations énoncées dans le commandement de payer qu'elle s'est vu délivrer le 13 septembre 2023, Madame [I] [V] a contraint son bailleur à diligenter à son encontre une procédure de référé-expulsion justifiant de lui faire supporter les dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la Préfecture. Le fait pour Madame [I] [V] d'avoir prospéré en son recours justifie de condamner [Localité 4] HABITAT à supporter les dépens de la présente instance d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; DÉCLARE recevable l'appel interjeté par Madame [I] [V] ; CONFIRME l'ordonnance de référé rendue le 17 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce qu'elle a: - constaté qu'étaient réunies à la date du 14 octobre 2023, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti à Madame [I] [V] ; - condamné Madame [I] [V] à verser à [Localité 4] HABITAT la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; RÉFORME ladite décision pour le surplus ; Statuant à nouveau, ACCORDE à Madame [I] [V] un délai maximal de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative fixée à titre provisoire à la somme de 7750,71 € à la date du 10 septembre 2024, et ce à raison de 35 mensualités de 80 € chacune et d'une dernière mensualité représentant le solde de ladite dette majorée des intérêts et des frais, et ce le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent arrêt ; SUSPEND la résiliation du bail pendant le cours de ces délais, et dit que si la locataire se libère selon les modalités susvisées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à la date prévue ou d'un loyer courant, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatemment exigible de plein droit - la clause résolutoire reprendra ses pleins effets - faute pour Madame [I] [V] de libérer volontairement les lieux loués et de restituer les clés dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de [Localité 4] HABITAT en cause d'appel ; CONDAMNE Madame [I] [V] à supporter les entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ; CONDAMNE [Localité 4] HABITAT à supporter les dépens de la présente instance d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Emel HASSAN. Corinne BALIAN.