Cour d'appel, 29 septembre 2023. 22/00720

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 2ème CHAMBRE CIVILE ARRET N° 426 DU 29 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/00720 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DO4M Décision attaquée : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 4 mai 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 21/01557 APPELANTES : Madame [D] [F] [Z] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Estelle Szwarcbart-Hubert, de la SCP Morton & Associes, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART Madame [C] [M], ès qualités de curatrice de Mme [D] [Z] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Estelle Szwarcbart-Hubert, de la SCP Morton & Associes, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART INTIMES : Monsieur [H] [L] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Frédéric Candelon-Berrueta, de la SELARL Candelon-Berrueta, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART Madame [Y] [I] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Frédéric Candelon-Berrueta, de la SELARL Candelon-Berrueta, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 17 avril 2023. Par avis du 17 avril 2023, le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de : M. Frank Robail, président de chambre, Mme Annabelle Cledat, conseiller, M. Thomas Habu Groud, conseiller, qui en ont délibéré. Les parties ont été avisées que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 juin 2023. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et d'une surcharge de travail des magistrats. GREFFIER En charge du dossier après dépôt et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière. ARRET : - contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. - signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par Mme Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2012, M. [H] [L] et Mme [Y] [I], bailleurs, représentés par leur mandataire Hestia Immobilier, ont conclu un contrat de bail d'habitation d'une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er avril 2012, avec Mme [D] [Z], locataire, ayant pour objet un appartement de type T3 et une place de parking, situés dans la [Adresse 7] sur la commune de [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros. Par jugement en date du 25 novembre 2011, Mme [Z] avait été placée sous une mesure de curatelle renforcée et, par ordonnance en date du 21 juin 2016 du juge des tutelles du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, Mme [C] [M] avait été désignée en qualité de curatrice de sa mère, Mme [D] [Z]. Le 1er juillet 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire et à sa curatrice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3 885,66 euros au titre des loyers échus et impayés au 28 juin 2021. Par acte d'huissier en date du 10 décembre 2021, M. [L] et Mme [I] ont fait assigner Mme [Z] et sa curatrice devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire emportant la résiliation du contrat de bail, - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - condamner Mme [Z] au paiement des sommes suivantes : * la somme de 6 969,86 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation restant dus au mois de décembre 2021 ; * la somme de 696,98 correspondant à la majoration de 10% des sommes dues arrêtées au mois de décembre 2021 au titre de la clause pénale, * à compter du 1er septembre 2021, une indemnité mensuelle d'occupation égale à 796,84 euros jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clefs, - condamner solidairement Mme [Z] et Mme [M] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, - ordonner acquis le dépôt de garantie à M. [L] et Mme [I] à titre de clause pénale, - rejeter toute demande de délai de paiement, Les défenderesses n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Par jugement réputé contradictoire du 4 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a : - condamné Mme [D] [Z] à payer à M. [H] [L] et Mme [Y] [I] la somme de 3 828,43 euros au titre des loyers échus et impayés au 4 mars 2022, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 2 septembre 2021, - dit que Mme [D] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 7], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, - ordonné, à défaut, l'expulsion de Mme [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la fonction publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné Mme [Z] à payer à M. [H] [L] et Mme [Y] [I] une indemnité d'occupation d'un montant de 796,84 euros par mois, à compter de l'échéance du mois d'avril 2022 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux, - condamné Mme [Z] à payer à M. [H] [L] et Mme [Y] [I] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - renvoyé les bailleurs aux dispositions des article 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 concernant le sort réservé aux meubles (articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution), - rejeté les demandes en paiement à l'encontre de Mme [C] [M] ; - rejeté les demandes formulées au titre de la clause pénale, - condamné Mme [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 1er juillet 2021. Mme [D] [Z] et Mme [C] [M] ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 1er juillet 2022, en visant expressément chacun des chefs du dispositif du jugement entrepris. Mme [I] et M. [L] ont remis au greffe leur constitution d'intimés par voie électronique le 30 août 2022. L'affaire a été orientée à la mise en état, l'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023 et l'affaire y a été fixée à l'audience du 17 avril 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2023 ; les parties ont ensuite été avisées par RPVA de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge de travail des magistrats. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 1/ Mme [D] [Z] et Mme [C] [M], appelantes : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 31 janvier 2023 par lesquelles Mme [Z] et Mme [M] demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre le 4 mai 2022, A titre principal, juger que la créance de M. [L] et Mme [I] est éteinte, A titre subsidiaire, - juger qu'en qualité de majeure vulnérable, son domicile jouit d'une protection renforcée, - juger qu'elle a la qualité de locataire protégée, - lui accorder un délai de paiement des loyers de trois années pour régler sa dette locative, En tout état de cause, - juger que la clause résolutoire n'est pas applicable, - condamner solidairement M. [L] et Mme [I] à leur payer la somme de 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 2/ Mme [Y] [I] et M. [H] [L], intimés : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022 par lesquelles les intimés demandent à la cour, au visa du bail du 23 mars 2012, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et de l'article 1103 du code civil, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 4 mai 2022 dans l'intégralité de ses dispositions, - débouter Mme [D] [Z] et Mme [C] [M], ès qualités de curatrice, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [Z] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité de l'appel Il convient de constater que l'appel de Mme [Z] et de Mme [M], ès qualités, interjeté dans les formes et délai de la loi, est recevable. Sur l'existence de la créance Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement signifié en application de cette disposition ouvre donc au locataire un délai de 2 mois pendant lequel ce dernier est tenu de s'exécuter. En l'espèce, il est constant que, par acte d'huissier en date du 1er juillet 2021, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [Z] et à sa curatrice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mettant la locataire en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3 885,66 euros au titre des loyers échus et impayés au 28 juin 2021. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, les appelantes font valoir que la dette locative a été apurée jusqu'en janvier 2023 par des paiements effectués à compter de janvier 2022. Cependant, comme le rappellent à juste titre les intimés, le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail ayant été signifié le 1er juillet 2021, les conditions d'acquisition de la clause étaient réunies à la date du 2 septembre 2021. Dès lors, les paiements postérieurs à cette date ne peuvent empêcher la résiliation du bail. Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 2 septembre 2021 et, partant, sa résiliation de plein droit. Sur la protection du logement de la majeure protégée L'article 426 du code civil dispose que le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible. Par ailleurs, aux termes de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. » Se fondant sur ces dispositions, les appelantes font valoir que Mme [Z] est une majeure protégée, âgée de 81 ans, atteinte de la maladie d'Alzheimer et démunie. Ils en déduisent que son logement bénéficie d'une protection renforcée. Cependant, ni l'article 426 du code civil, ni l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne sont applicables et ne peuvent être opposés à une demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail dont est titulaire la majeure protégée. Par conséquent, les demandes afin qu'il soit jugé qu'en qualité de majeure vulnérable, le domicile de Mme [Z] jouit d'une protection renforcée et qu'elle a la qualité de locataire protégé, seront rejetées. Sur la demande de délais de paiement L'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.  Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Au cas présent, les appelantes soutiennent que, dès le 11 janvier 2022, la curatrice a versé aux bailleurs la somme de 5 600 euros soldant les arriérés de loyer des mois d'août, septembre, octobre, décembre 2021 et janvier 2022. Elles ajoutent que sur la période du 11 janvier 2022 au 4 octobre 2022, les bailleurs ont reçu en paiement la somme totale de 16 400 euros. Enfin, elles affirment avoir viré la somme mensuelle de 900 euros en octobre 2022, novembre 2022, décembre 2022 et janvier 2023. Elles en déduisent l'absence de dette locative. Elles sollicitent néanmoins un délai de paiement de trois années en cas de reliquat d'arriéré de loyer. Les intimées ne contestent pas la réalité de ces paiements qui sont pris en compte jusqu'au 1er décembre 2022 dans l'arrêté des comptes au 5 décembre 2022, versé aux débats, et dont il ressort que la dette locative s'élève à cette date à la somme de 1374,88 euros. Si les paiements de 900 euros chacun réalisés au mois de décembre 2022 et janvier 2023 permettent d'éteindre la dette de 1374,88 euros, il n'en reste pas moins que la dette locative a augmenté simultanément des indemnités d'occupation de décembre et janvier 2023 soit 1593,68 euros (796,84 euros x 2). L'existence d'une dette locative est donc indubitable. Fin janvier 2023, Mme [Z] est débitrice à l'égard de ses bailleurs de la somme de 1168,56 euros. En outre, les intimés font justement valoir que la locataire s'est octroyée de nombreux délais de paiement en s'abstenant de payer à terme les loyers, en particulier en restant successivement 10 mois et 6 mois sans payer le loyer. Malgré cela, elle n'a pas été en mesure de régler la totalité de sa dette. Les appelantes font état de la stabilité financière retrouvée pour Mme [Z]. Cependant, elles ne versent aux débats aucune pièce permettant d'apprécier les ressources dont celle-ci disposerait afin d'apurer le passif locatif. Elles se bornent à indiquer que les ressources de Mme [Z] sont constituées d'aides d'Etat et qu'elles n'excèdent pas le plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. La stabilité financière dont font état les appelantes n'est pas justifiée et elles n'établissent donc pas être en mesure d'apurer le passif locatif. Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [Z]. Par ailleurs, au regard des règlements effectués depuis le 4 mars 2022 par la locataire et dont la réalité n'est pas contestée par les intimées, il sera constaté qu'elle a payé l'intégralité de la somme de 3.828,43 euros dues au titre des loyers échus et impayés au 4 mars 2022. Dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] à payer à M. [L] et Mme [I] la somme de 3 828,43 euros au titre des loyers échus et impayés et la demande des intimés, à ce titre, sera rejetée. Sur les dépens et les frais irrépétibles Succombant pour l'essentiel en son appel, Mme [Z] en supportera tous les dépens. En outre, la disposition du jugement statuant sur les dépens pour la procédure de première instance sera confirmée, en ce compris l'inclusion à ces dépens du coût du commandement du 1er juillet 2021. Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Au cas présent, il n'apparaît pas équitable de faire droit aux demandes respectives des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant au titre de la procédure de première instance qu'au titre de la procédure d'appel. Elles seront donc rejetées et le jugement déféré infirmé en ce qui est des frais irrépétibles de première instance mis à la charge de Mme [Z]. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'appel de Mme [D] [Z] et de Mme [C] [M], ès qualités de curatrice de Mme [D] [Z], Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [D] [Z] à payer à M. [H] [L] et Mme [Y] [I] : la somme de 3 828,43 euros au titre des loyers échus et impayés au 4 mars 2022, la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Statuant à nouveau de ce chef, Rejette les demandes de M. [H] [L] et Mme [Y] [I] en condamnation de Mme [D] [Z] au paiement des sommes de 3.828,43 euros au titre des loyers échus et impayés et de 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [D] [Z] et Mme [C] [M], ès qualités de curatrice de Mme [D] [Z], du surplus de leurs demandes, Déboute chacune des parties de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel. Condamne Mme [D] [Z] aux entiers dépens d'appel. Et ont signé, La greffière, Le président