Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 532
Rôle N° RG 22/06729 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLYG
[G] [I]
[C] [B] épouse [I]
C/
Société SAEM DE [Localité 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Mylène FERNANDEZ
Me Pascal CERMOLACCE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 24 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00463.
APPELANTS
Monsieur [G] [I]
né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 7] ( MAROC )
demeurant [Adresse 3]
Madame [C] [B] épouse [I]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5923 du 09/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 5] ( MAROC)
demeurant [Adresse 3]
représentés et assistés par Me Mylène FERNANDEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SAEM DE [Localité 6]
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée et assistée par Me Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 30 octobre 2018, la SAEM de [Localité 6] a donné en location à monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I], un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 487,13 €.
La SAEM de [Localité 6] a fait délivrer un commandement de payer daté du 7 décembre 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] de lui régler la somme de 7 440,78 €.
Par ordonnance de référé en date du 24 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Tarascon a :
condamné solidairement monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] à payer à la SAEM de [Localité 6] la somme provisionnelle de 12 259,03 €, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2020 pour un montant de 7 440,78 €, à compter du 30 août 2021 pour un montant de 2 311,08 € et, à compter du 24 mars 2022, pour un montant de 2 507,17 €,
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 février 2021,
' ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de monsieur [G] [I], madame [C] [B] épouse [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné solidairement monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] à payer à la SAEM de [Localité 6] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à libération complète et effective des lieux,
' débouté monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] de leurs demandes reconventionnelles,
' condamné solidairement monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] à payer à la SAEM de [Localité 6] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné solidairement monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de la saisine de la caisse d'allocations familiales, des assignations en référé, de leur dénonce à la préfecture et des éventuels frais d'exécution forcée.
Selon déclaration reçue au greffe le 9 mai 2022, monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 5 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] demandent à la cour de :
débouter la SAEM de [Localité 6] de ses demandes,
réformer l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné leur expulsion,
réformer l'ordonnance en ce qu'elle les a condamné au paiement d'une somme provisionnelle de 12 259,03 euros, outre intérêts,
constater que la SAEM de [Localité 6] ne leur a pas donné un habitat digne et décent,
condamner la SAEM de [Localité 6] à leur verser la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,
condamner la SAEM de [Localité 6] à leur payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance d'incident du 8 décembre 2022, l'incident de radiation de l'affaire sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile a été déclaré irrecevable.
La SAEM de [Localité 6] a constitué avocat mais n'a pas conclu.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'exception d'inexécution opposée
En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
Or, de son côté, en vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.
Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Ainsi, il ne peut y avoir suspension des loyers qu'en cas de logement inhabitable.
En l'espèce, force est tout d'abord de constater que monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] résident toujours dans les lieux loués avec leurs enfants, de sorte que le caractère inhabitable de ceux-ci n'est pas à l'évidence démontré.
Par ailleurs, force est de constater que les appelants ont pris possession des lieux fin octobre 2018, en exécution du bail signé le 30 octobre 2018. L'état des lieux d'entrée du bien n'est pas produit. Les appelants soutiennent avoir souffert dès le mois de novembre 2018 des problèmes d'humidité du logement, difficulté majeure pour eux compte tenu de l'état de santé de monsieur [G] [I]. Pourtant, ils justifient d'un courrier du 20 novembre 2018 adressé à leur bailleur qui ne mentionne aucun souci de cet ordre, et, ils produisent des photographies attestant de traces d'humidité sur certains murs et sur un matelas, ces photographies n'étant pas datées ni ne permettant d'être assurément rapportées au bien concerné.
Monsieur [G] [I] justifie souffrir de difficultés pulmonaires, mais force est de constater que le certificat médical qu'il produit pour justifier 'de la nécessité d'un habitat exempt d'humidité et de moisissures', date de 2015, donc est bien antérieur au bail actuel.
Certes, les appelants justifient avoir saisi le 10 janvier 2019 le préfet des Bouches du Rhône d'un signalement pour logement insalubre, signalement transmis au maire de [Localité 6], sans qu'aucune suite n'ait été donnée, du moins démontrée. Il n'est justifié d'aucune démarche supplémentaire de la part des appelants.
Pour autant, les appelants ont cessé, de leur propre initiative, de régler leur loyer dès le mois de mars 2019, ainsi que l'a justement relevé le premier juge.
Monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] assurent que leur bailleur a fait venir des entreprises qui auraient identifié la cause du sinistre au niveau des caves situées en dessous de leur logement et qui auraient préconisé certains travaux. Il n'en est en rien justifié. Les appelants admettent néanmoins s'être opposés en début d'année 2021 aux travaux de ventilation souhaités par la SAEM de [Localité 6] et expliquent ce refus par le fait que les travaux n'étaient pas adaptés, ainsi que par leur absence de moyens financiers leur permettant de se reloger pour quelques jours à leurs frais.
Dans ces conditions, il appert qu'il n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé que le logement soit inhabitable, ni même indécent, de sorte que l'exception d'inexécution invoquée n'est pas justifiée, ce que le premier juge a justement retenu.
La dette locative n'est en rien contestée et les appelants n'allèguent, ni ne justifient, d'aucun paiement depuis la délivrance régulière du commandement de payer.
L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception d'inexécution invoquée par les appelants et en ce qu'elle a constaté la mise en oeuvre de la clause résolutoire, tout comme en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de monsieur [G] [I] et de madame [C] [B] épouse [I].
Sur la provision pour dette locative
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'occurrence, la dette de loyer court depuis mars 2019 et n'est aucunement remise en cause ni en son principe, ni en son montant, par les appelants ou l'intimée.
L'ordonnance entreprise ne peut donc qu'être confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] à payer à la SAEM de [Localité 6] la somme provisionnelle de 12 259,03 €, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2020 pour un montant de 7 440,78 €, à compter du 30 août 2021 pour un montant de 2 311,08 € et, à compter du 24 mars 2022, pour un montant de 2 507,17 €.
De même, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle s'avère justifiée.
Sur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance
Au vu des éléments ci-dessus repris, il appert que l'état d'indécence du logement loué n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé, de sorte que la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, qui plus est non présentée à titre provisionnelle, ne saurait prospérer.
Cette demande doit donc être rejetée.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Déboute monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance,
Déboute monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement monsieur [G] [I] et madame [C] [B] épouse [I] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
La Greffière La Présidente
