Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00503

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU : 27 Septembre 2024 Président : Madame DEPRE, Juge Greffier lors des débats : Madame DUFOURGNIAUD Christelle Greffier lors du prononcé : Madame BONALI Justine Débats en audience publique le : 12 Juillet 2024 N° RG 24/00503 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OMU PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [N], [M] [L] Né le 07 Février 1996 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] Représenté par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.S.U. LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal Représentée par Maître Sarah KRUMHORN, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 août 2017, Monsieur [N] [L] a donné à bail commercial à une société DARNA, des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 12.000 € soit 1.000 € par mois et d’une provision sur charges. Le bail a pris effet au 2 août 2017. En dernier lieu et après plusieurs cessions, la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN est désormais locataire des lieux depuis avril 2022. Monsieur [N] [L] s’est plaint de loyers demeurés impayés. Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, Monsieur [N] [L] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN, pour une somme de 7.103 € au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêtés au mois d’avril 2023, ainsi que d’avoir à lui justifier de l’attestation d’assurance du local. Par exploit de commissaire de justice du 19 mars 2024, Monsieur [N] [L] a fait assigner la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN en référé aux fins d’obtenir : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ; - qu’il soit Jugé que la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN est occupante sans droit ni titre du local commercial et que cette occupation constitue un trouble manifestement illicite ; - l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin et d’un serrurier, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - que le tribunal se réserve le droit de liquider l’astreinte ; - sa condamnation au paiement d’une somme de 12.473,48 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 2 janvier 2024 ; - la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges soit la somme de 1.218 € par mois jusqu’à la libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 juillet 2024. À cette date, Monsieur [N] [L], par l’intermédiaire de son conseil, réitèrent ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter. Il actualise la dette locative à la somme provisionnelle de 19.710 € au 10 juillet 2024, et le montant de l’indemnité d’occupation, porté à 1.256 €. Il sollicite en outre la condamnation de la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mai 2023. En réponse, par conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN demande au tribunal de : - Accorder à la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN un échelonnement de paiement de 24 mois pour l’acquittement de sa dette au titre des loyers et charges impayés ; En conséquence, - Suspendre durant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire, - Dire et juger que les frais irrépétibles et les dépens demeurent à la charge des parties. Monsieur [N] [L] n’a pas répliqué sur cette demande de délais. L’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024. SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES, Sur la résiliation du bail commercial L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 mai 2023. Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 12 juin 2023. L'obligation de la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Sur la demande d’astreinte La force publique étant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y aura pas lieu d'ordonner une astreinte ; le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Sur l’indemnité d’occupation Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges, soit la somme de 1.256 €, et jusqu'à la libération effective des lieux. En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 1.256 € par mois. Sur les loyers et charges impayés Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte actualisant sa créance que la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN a cessé de payer ses loyers de manière régulière dès le début de la location et reste lui devoir une somme de 19.710 €, arrêtée au mois de juillet 2024 inclus. L'obligation du locataire de payer la somme de 19.710 € au titre des loyers et charges échus, arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable. Elle n’est d’ailleurs pas contestée par la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN. En conséquence, la demande de provision sera accordée et la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN sera condamnée à payer cette somme. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Selon l’alinéa 1 de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En l’espèce, la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN indique avoir effectué plusieurs versements dont un en janvier 2024 et un autre en février 2024 qui ne figure pas sur le dernier décompte du bailleur ; elle justifie être assurée et produit un projet de liasse fiscale pour l’année 2022 qui laisse apparaître un bénéfice de 4353 €. Toutefois, elle ne produit aucun élément permettant de justifier la situation d’impayés de loyers depuis le début de la location en avril 2022 ni d’élément rassurant sur sa situation économique et financière actuelle ; de sorte qu’il paraît peu probable qu’elle parvienne à rembourser sa dette locative à hauteur de plus de 800 € par mois (19.710 €/24) tout en continuant de s’acquitter du loyer courant qu’elle ne paye déjà pas. Ces éléments ne permettent pas d’accorder à la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN les délais de paiement sollicités. La demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN sera condamnée à payer à Monsieur [N] [L] la somme de 800 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN, qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONSTATONS la résiliation du bail commercial au 12 juin 2023 ; ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, REJETTONS la demande d’astreinte ; CONDAMNONS la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN à payer à titre provisionnel à Monsieur [N] [L] la somme de 19.710 € correspondant aux loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, REJETTONS la demande de délais, CONDAMNONS la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN à payer à titre provisionnel à Monsieur [N] [L], une indemnité d'occupation mensuelle de 1.256 € jusqu'à la libération effective des lieux, CONDAMNONS la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN à payer à Monsieur [N] [L], la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la société LES DELICES DE L’OUEST AFRICAIN aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mai 2023, RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.     LE GREFFIER                                LE JUGE