Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 22 DECEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10019 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXQW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Mai 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/52425
APPELANTE
S.C. ANTHROPIUS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocat au barreau de PARIS, toque : L0017, présent à l'audience
INTIMEES
Mme [G] [E] épouse [L]
demeurant chez [Y] [S] [D] [Adresse 5]
[Localité 3]
Défaillante - procès verbal 659 le 29 juin 2023
S.A.R.L. CHAMPEYFA THAI
[Adresse 2]
[Localité 6]
Défaillante, déclaration d'appel signifiée à étude le 29 juin 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Florence LAGEMI, Présidente de chambre
Rachel LE COTTY, Conseillère
Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- PAR DEFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte en date du 25 mai 2010, la société Anthropius a renouvelé un bail commercial du 1er février 2001 au bénéfice de Mme [G] [E] épouse [L], portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], destinés à l'exploitation d'une activité de salon de soins esthétiques. Le 28 septembre 2010, Mme [G] [E] a cédé son fonds de commerce à la société Champeyfa Thai.
Le 13 janvier 2023, la société Anthropius a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir paiement de la somme de 26.297,81 en principal représentant un arriéré de loyers et charges.
Par acte des 13 et 14 mars 2023, la société Anthropius a fait assigner, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] ép. [L] aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation solidaire des défenderesses au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 31 mai 2023, le premier juge a :
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 14 février 2023 et les demandes subséquentes tendant à l'expulsion sous astreinte de la société Champeyfa Thai, au sort des meubles laissés sur place et à la fixation d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ;
condamné la société Champeyfa Thai solidairement avec Mme [G] [E] épouse [L] à payer, à titre provisionnel, à la société Anthropius la somme de 26. 297,81 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, échéance du 1er trimestre 2023 comprise ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement à valoir sur la clause indemnitaire de 10 % ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'application des intérêts contractuels et au paiement des frais à hauteur de la somme de 316,80 euros ;
condamné la société Champeyfa Thai, solidairement avec Mme [G] [E] épouse [L], à payer à la société Anthropius la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] épouse [L] aux dépens ;
dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.
Par déclaration du 5 juin 2023, la société Anthropius a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives au rejet du constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes portant sur l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que de celles portant sur la provision à valoir sur la clause indemnitaire de 10 %, sur l'application des intérêts contractuels et sur le paiement des frais à hauteur de 316,80 euros.
Dans ses dernières conclusions remises le 11 juillet 2023 et signifiées les 19 et 20 juillet 2023 aux intimées, la société Anthropius demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Champeyfa Thai solidairement avec Mme [G] [E] épouse [L] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 26.297,81 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, échéance du 1er trimestre comprise ;
Compte tenu de l'aggravation de l'arriéré locatif à la date des conclusions,
condamner la société Champeyfa Thai solidairement avec Mme [G] [E] épouse [L] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 33. 324, 33 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 3 juillet 2023 ;
Infirmer partiellement l'ordonnance entreprise des chefs critiqués indiqués dans la déclaration d'appel ;
et statuant à nouveau,
constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 25 mai 2010 ayant lié la société Anthropius et la société Champeyfa Thai, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 14 février 2023 ;
ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société Champeyfa Thai ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la décision ;
ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société Anthropius aux frais, risques et périls de la société Champeyfa Thai ;
condamner, par provision, solidairement la société Champeyfa Thai et Mme [G] de Vong épouse [L] à lui payer les sommes de :
3.332,43 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue ;
316,80 euros correspondant au montant du commandement de payer, des frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et de l'extrait Kbis ;
ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d'un intérêt au taux de base bancaire majoré de trois points ;
condamner solidairement la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] épouse [L] à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation journalière hors charges et hors taxes, la somme de 155,38 euros correspondant au loyer contractuel annuel augmenté d'un pour cent de pénalité forfaitaire, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes, à compter du 14 février 2023 et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;
condamner solidairement la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] épouse [L] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] épouse [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [G] [E] épouse [L] et la société Champeyfa Thai auxquelles la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 29 juin 2023 signifié, pour la première, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et, pour la seconde par remise à l'étude du commissaire de justice, n'ont pas constitué avocat.
La clôture de la procédure a été prononcée le 8 novembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Au cas présent, la société Anthropius a fait délivrer à la société Champeyfa Thai, le 13 janvier 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme de 26.297,81 euros en principal, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2023 inclus.
Il résulte du relevé de compte locataire produit, arrêté au 3 juillet 2023, que les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte.
Il n'apparaît pas des pièces produites que la société Anthropius aurait agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, alors qu'il est établi par le décompte que la société Champeyfa Thai a été défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement, sa dette ayant d'ailleurs continué à augmenter postérieurement à la délivrance de cet acte.
La cour ne peut dès lors que constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 février 2023 minuit et infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
La société Champeyfa Thai étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 14 février 2023, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, mesure nécessaire pour le faire cesser, sans qu'il y ait cependant lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte.
Sur les demandes de provisions
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'obligation de la société Champeyfa Thai au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de son occupation illicite des lieux depuis le 14 février 2023, n'est pas sérieusement contestable.
La société Anthropius demande que cette indemnité d'occupation soit fixée à la somme de 155,38 euros par jour hors taxes et hors charges et soit majorées de celles-ci en se fondant sur la clause résolutoire du bail, qui énonce notamment, que 'l'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sans droit de renouvellement sera établie sur la base journalière de un pour cent (1%) du loyer annuel au besoin à titre de pénalité forfaitaire'.
Or, cette clause est susceptible de s'analyser en une clause pénale pouvant être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l'obligation de la société locataire au paiement de cette indemnité contractuelle apparaît sérieusement contestable, de sorte qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges et accessoires.
Il a été stipulé dans le bail que 'le preneur ne pourra céder ses droits au présent bail, si ce n'est à un successeur dans son fonds de commerce. Dans ce cas le cessionnaire du preneur cédant devra s'engager solidairement avec celui-ci au paiement des loyers et à l'entière exécution des conditions des présentes (...)'. Cette clause a été reprise dans l'acte de cession de fonds de commerce conclu le 28 septembre 2010 entre Mme [G] [E], cédante, et la société Champeyfa Thai, cessionnaire.
Ainsi, Mme [G] [E] dont l'obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse, sera condamnée solidairement avec la société Champeyfa Thai au paiement de l'indemnité d'occupation précédemment fixée.
Il résulte du décompte susvisé qu'à la date du 3 juillet 2023, la créance de la société Anthropius s'élevait à la somme de 33.324,33 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au troisième trimestre 2023 inclus.
Il convient donc de condamner solidairement Mme [G] [E] et la société Champeyfa Thai dont les obligations à ce titre ne sont pas sérieusement contestables, au paiement, par provision, de la somme de 33.324,33 euros.
La société Anthropius sollicite également le paiement de la somme de 3.332,43 euros au titre de l'indemnité contractuellement prévue ainsi que l'application des intérêts contractuels.
La clause résolutoire dispose en effet, qu' 'à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles (...) les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recettes de 10 % plus un intérêt fixe au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de trois points'.
Cependant, cette clause prévoyant le paiement d'une pénalité et d'un intérêt majoré en cas de paiement avec retard des loyers, s'analyse en une clause pénale et comme telle, est susceptible d'être minorée par le juge du fond. Il en résulte que l'obligation au paiement de ces pénalités et intérêts se heurte, en l'espèce, à une contestation sérieuse.
La société Anthropius sollicite le paiement de la somme de 316,80 euros au titre du coût du commandement de payer, des frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et de l'extrait Kbis.
Ces frais seront compris dans les dépens et suivront le sort de ceux-ci.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dépens d'appel, qui comprendront les frais de commandement de payer, les frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et à l'extrait Kbis, seront supportés in solidum par Mme [G] [E] et la société Champeyfa Thai.
Il sera alloué à la société Anthropius la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Mme [G] [E] et la société Champeyfa Thai seront condamnées in solidum.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, au montant de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation et à la prise en charge du coût du commandement de payer ainsi que des frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et à l'extrait Kbis ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 13 février 2023 minuit ;
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Champeyfa Thai et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 6], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte ;
Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne solidairement la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] à payer à la société Anthropius, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 14 février 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamne solidairement la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] à payer à la société Anthropius la somme provisionnelle de 33.324,33 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation au troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 26.297,81 euros et du présent arrêt sur le surplus ;
Dit que le coût du commandement de payer du 13 janvier 2023 ainsi que les frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et à l'extrait Kbis seront compris dans les dépens d'appel ;
Confirme l'ordonnance entre ses autres dispositions dont il a été fait appel ;
Condamne in solidum la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] aux dépens d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 janvier 2023 ainsi que les frais relatifs à la levée de l'état des privilèges et nantissements et à l'extrait Kbis ;
Condamne in solidum la société Champeyfa Thai et Mme [G] [E] à payer à la société Anthropius la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
