Cour d'appel, 15 mai 2024. 20/04142

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 15 MAI 2024 N° 2024/ 215 N° RG 20/04142 N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYVT [H] [N] C/ [D] [P] épouse [Z] [Y] [F] épouse [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-François JOURDAN Me Karine TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Proximité de FREJUS en date du 11 Février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-001067. APPELANT Monsieur [H] [N] né le 13 Octobre 1963, demeurant [Adresse 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002731 du 28/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [D] [P] épouse [Z] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Karine TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Grégory ROCA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN PARTIE INTERVENANTE Madame [Y] [F] épouse [N] demeurant [Adresse 4] représentée par Me Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé du 22 septembre 2013, Madame [D] [Z] a consenti à Monsieur et Madame [N] un contrat de bail d'habitation pour un appartement situé [Adresse 5] au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre 65 euros de charges. Le 28 novembre 2018, Madame [Z] a donné congé à Monsieur [N] pour une reprise du logement au 21 septembre 2019 à minuit, date d'expiration du bail renouvelé, afin d'y loger son fils bénéficiaire du RSA et en attente d'un logement social. Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2020, Madame [Z] a fait assigner Monsieur [N] afin qu'il soit constaté la validité du congé délivré le 28 novembre 2018, que Monsieur [N] soit déclaré occupant sans droit ni titre, qu'il soit expulsé et condamné au paiement d'une indemnité d'occupation de 765 euros par mois pour chaque mois écoulé depuis l'expiration du congé jusqu'à libération effective des lieux ainsi qu'à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement rendu le 11 février 2020, le Tribunal de proximité de FREJUS a déclaré valable le congé pour reprise délivré par Madame [Z] le 23 novembre 2018, a déclaré Monsieur [N] occupant sans droit ni titre, a ordonné en conséquence à Monsieur [N] de quitter les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de ce jugement, l'a condamné à verser à Madame [Z] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 22 septembre 2019 jusqu'à libération effective des lieux ainsi qu'à la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 17 mars 2020, Monsieur [N] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de dire et juger nul et de nul effet le congé délivré à la seule personne de Monsieur [N] le 23 novembre 2018, de condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la fraude dont elle s'est rendue coupable et le préjudice que cela a créé au locataire dans la non réalisation des travaux, de condamner Madame [Z] à payer à Madame [N] la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la fraude dont elle s'est rendue coupable et le préjudice que cela a créé au locataire dans la non réalisation des travaux, de condamner Madame [Z] à payer à Monsieur et Madame [N] respectivement les sommes de 3.000 et de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l'appui de son recours, Monsieur [N] fait valoir : que Monsieur et Madame [N] sont tous deux titulaires du bail ; que le contrat a été initialement conclu pour un an, et que la date d'expiration du bail n'était pas le 21 septembre 2019 mais le 21 septembre 2021 ; que Madame [Z] a été condamnée par ordonnance de référé du 05 avril 2019 à réaliser des travaux nécessaires aux fins de remédier à l'humidité du logement loué ; qu'elle n'a pas tout fait et que partie de ce qu'elle a fait a été mal réalisée ; que la caution n'a pas été réclamée par les locataires dans le but qu'elle soit perçue pour le mois de février que Madame [Z] affirme ne pas avoir reçu ; que les appelants ont formé en appel des demandes reconventionnelles qui sont parfaitement recevables. Madame [Z] conclut elle à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Elle demande en outre à la Cour, à titre liminaire, de débouter les époux [N] de leur demande visant à faire condamner la concluante à leur payer la somme de 12.000 euros à titre des dommages et intérêts en raison de l'irrecevabilité de la demande déclarée par le Conseiller de la Mise en Etat dans son ordonnance du 3 août 2022. Elle demande à titre principal de déclarer irrecevable comme étant nouvelle en cause d'appel la demande de condamnation de la concluante à payer à Monsieur [N] la somme de 10.000 euros à titre des dommages et intérêts et à titre subsidiaire, de débouter les époux [N] de leur demande visant à faire condamner la concluante à payer à Monsieur [N] la somme de 10.000 euros à titre des dommages et intérêts. A titre infiniment subsidiaire, elle demande à la Cour de fixer le montant des dommages et intérêts dû au titre du trouble de jouissance à la somme de 250 euros. En tout état de cause, elle sollicite de la Cour qu'elle déboute les époux [N] de l'ensemble de leur demande, fins et conclusions, qu'elle les condamne in solidum au paiement de la somme totale de 1.182 euros au titre de leur dette locative outre les intérêts à taux légal, qu'elle ordonne la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du Code civil et qu'elle les condamne in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON TOLLINCHI, avocat, sous ses offres et affirmations de droit par application de l'article 699 du même code. Madame [Z] soutient : qu'en l'absence de toute manifestation de sa part, le bail litigieux a, en réalité, été conclu pour une durée de trois ans conformément à l'alinéa 5 de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989, que ce contrat s'est donc renouvelé aux termes de ses trois années, soit le 22 septembre 2016, pour une nouvelle période de trois ans expirant le 22 septembre 2019 et qu'en signifiant son congé le 28 novembre 2018, Madame [Z] l'a, dans ses conditions, bien délivré plus de six mois avant l'expiration du bail ; que de jurisprudence constante la sanction d'un congé délivré à un seul des époux n'est pas la nullité mais son inopposabilité à l'autre conjoint ; que ce débat n'a toutefois aujourd'hui plus aucun objet puisque les époux [N] ont quitté l'appartement loué le 28 février 2021 ; que par une ordonnance d'incident du 3 août 2022, le Conseiller de la Mise en Etat a fait droit à un incident qu'elle a soulevé en déclarant irrecevable la demande supplémentaire en dommages et intérêts portant sur une somme de 12.000 euros formée par les époux [N] dans leurs conclusions notifiées le 15 février 2022 ; qu'il est constant qu'en première instance les époux [N] n'ont formulé aucune demande de dommages et intérêts et que cette demande ne se rattache pas, qui plus est, aux prétentions originaires par un lien suffisant ; que l'ensemble des travaux mis à sa charge ont été exécutés et que les consorts [N] n'ont subi plus aucun préjudice de jouissance depuis leur réalisation ; que par leur défaillance, les époux [N] ont nécessairement contribué à la réalisation de leur propre préjudice de jouissance ; et qu'après leur départ, les locataires n'ont réglé ni leur mensualité du mois de février 2021, ni la période du 1er mars jusqu'au 15 mars 2021 date de remise des clefs soit la somme de 370 euros, ni leur participation aux charges d'ordures ménagères pour la période du 1er janvier 2021 au 15 mars 2021 pour un montant de 47 euros. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'à titre liminaire, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Qu'une assignation devant le Tribunal de Proximité de FREJUS a été signifiée à Monsieur [N] le 30 septembre 2019 ; Qu'un jugement réputé contradictoire a été rendu le 11 février 2020 ; Que Monsieur [N] a ainsi été touché par l'assignation et n'a pas constitué avocat ; Qu'en cause d'appel, les consorts [N] forment pour la première fois deux demandes tendant à condamner Madame [Z] à leur payer les sommes de 10.000 et 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour fraude et résistance abusive dont la bailleresse se serait rendue coupable outre un préjudice pour non-réalisation de travaux ; Que celles-ci constituent ainsi de nouvelles prétentions soumises à la cour qui n'ont pas vocation à compenser, ni à faire écarter les prétentions adverses ni à faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Qu'il y a donc lieu de déclarer irrecevables les demandes des consorts [N] tendant à condamner Madame [Z] à payer à Monsieur [N] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la fraude dont elle s'est rendue coupable et le préjudice que cela lui a créé dans la non réalisation des travaux et à condamner Madame [Z] à payer à Madame [N] la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la fraude dont elle s'est rendue coupable et le préjudice que cela lui a créé dans la non réalisation des travaux ; Attendu qu'aux termes de l'article 11 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an ; Que le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués ; Que par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15 de cette même loi, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement ; Que dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée et ne peut user de cette faculté qu'une seule fois ; Que lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat ; Que lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans ; Que si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1 ; Qu'en l'espèce, un contrat de bail a été signé entre Madame [Z] et Monsieur [N] le 22 septembre 2013 pour une durée d'un an ; Que d'ores et déjà, il convient de préciser que Madame [N] n'est pas cotitulaire du bail contrairement à ce que les appelants prétendent ; Qu'un congé pour reprise a été délivré par Madame [Z] à Monsieur [N] le 23 novembre 2018 pour une prise d'effet au 21 septembre 2019 à minuit ; Que les consorts [N] soutiennent que le contrat du 22 septembre 2013 s'est renouvelé au terme de sa première année pour un an, puis le 22 septembre 2014 pour un an, puis le 22 septembre 2015 pour trois années, expirant le 22 septembre 2018 et rendant le congé pour reprise du 23 novembre 2018 tardif compte tenu du renouvellement tacite du bail ; Que, pour autant, il n'apparaît pas que la bailleresse ait confirmé l'évènement justifiant la dérogation aux règles par principe applicables à la durée d'un bail d'habitation non meublé ; Qu'ainsi, le bail conclu le 22 septembre 2013 est réputé être de trois ans, expirant dans ce cas le 22 septembre 2016 ; Qu'en signifiant son congé pour reprise le 23 novembre 2018, Madame [Z] a parfaitement respecté le délai de six mois avant l'expiration du bail imposé par les règles légales applicables ; Que c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré le congé pour reprise valable ; Qu'il y a donc lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 février 2020 par le Tribunal de Proximité de FREJUS ; Attendu que Madame [Z] soutient que la mensualité du mois de février 2021 ne lui a pas été réglée, de même que la période du 1er mars au 15 mars 2021, date de remise des clés ainsi que la participation aux charges d'ordures ménagères pour la période du 1er janvier au 15 mars 2021 ; Que les consorts [N], dans leur réplique, indique que la caution équivalant à un mois de loyer est en possession de la propriétaire et qu'ils ne l'ont pas réclamée dans le but d'être perçue comme la mensualité du mois de février 2021 ; Que l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Qu'il en résulte que le locataire doit payer l'intégralité du loyer et des charges au propriétaire à la date convenue, jusqu'à la fin du bail ; Qu'il ne peut déduire du dernier loyer le montant de son dépôt de garantie ; Qu'il résulte des éléments versés aux débats que les époux [N] ne se sont pas acquittés de leur mensualité du mois de février 2021 ; Qu'en outre, le dépôt de garantie est d'un montant inférieur au loyer charges comprises ; Que les consorts [N] ne contestent pas ne pas avoir réglé leurs charges d'ordres ménagères pour la période du 1er janvier 2021 au 15 janvier 2021 ; Que, pour autant, Madame [Z] qui en réclame la somme de 47 euros n'en justifie toutefois pas le montant ; Qu'enfin, concernant l'indemnité d'occupation pour la période du 1er mars au 15 mars 2021, il convient de constater que la remise tardive des clés est imputable au bailleur, qui ne conteste pas ne pas avoir tenté de réaliser un état de lieux de sortie avant le 15 mars 2021 ; Qu'en conséquence, les consorts [N] seront condamnés à payer à Madame [Z] la seule mensualité du mois de février 2021, soit la somme de 765 euros ; Attendu qu'il sera alloué à Madame [Z], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que les consorts [N] supporteront les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 février 2020 par le Tribunal de Proximité de FREJUS ; Y ajoutant, DECLARE irrecevables les demandes des consorts [N] tendant à condamner Madame [Z] à payer à Monsieur [N] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la fraude dont elle s'est rendue coupable et le préjudice que cela lui a créé dans la non réalisation des travaux et à condamner Madame [Z] à payer à Madame [N] la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la fraude dont elle s'est rendue coupable et le préjudice que cela lui a créé dans la non réalisation des travaux ; CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à payer à Madame [Z] la seule mensualité du mois de février 2021, soit la somme de 765 euros ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] à payer à Madame [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [N] aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON TOLLINCHI, sous ses offres et affirmations de droit par application de l'article 699 du même code. LA GREFFIERE LE PRESIDENT