Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/05403 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLM4
N° de Minute : 24/00407
JUGEMENT
DU : 26 Août 2024
Société PARTENORD HABITAT
C/
[J] [X]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 26 Août 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [J] [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG : 24/5403 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 mai 2020, l’Office Public de l’Habitat du Nord, Etablissement public à caractère industriel et commercial exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT (ci-après « PARTENORD HABITAT »), a donné à bail à Monsieur [J] [X] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant un loyer révisable hors charge de 549,88 euros et une provision sur charge mensuelle régularisable de 129,03 euros. Par acte distinct du 1er septembre 2020, le bailleur a également donné à bail à Monsieur [J] [X] un garage n°00G9 sis [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel révisable de 27,71 euros et une provision sur charges de 11,85 euros.
Par courrier en date du 16 août 2023, Monsieur [J] [X] a fait connaitre sa volonté de résilier le bail relatif au logement. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 septembre 2023, revenu sous la mention « pli avisé et non réclamé », PARTENORD HABITAT a pris acte de la demande de résiliation et invité le locataire à se présenter à l’état des lieux de sortie le 4 octobre 2023.
Par lettre recommandée d’huissier de justice doublée d’une lettre simple datée du 5 octobre 2023, PARTENORD HABITAT a convoqué Monsieur [J] [X] à un état des lieux le 13 octobre 2023 à 9h30. Constat d’huissier a été dressé ce même jour, dont il ressort que le locataire ne s’est pas présenté au rendez-vous.
Par acte d’huissier en date du 10 mai 2024, PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir :
CONFIRMER la résiliation par le locataire du bail d’habitation concernant l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 8] ;PRONONCER la résiliation du bail relatif au garage n°00G9 sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [J] [X] ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;DIRE que Monsieur [J] [X] ne bénéficiera pas du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux ;AUTORISER PARTENORD HABITAT à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [X] ;CONDAMNER Monsieur [J] [X] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 5 519,56 euros arrêtée au 24 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;CONDAMNER Monsieur [J] [X] à payer à PARTENORD HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales, sans tenir compte de l’APL ; CONDAMNER Monsieur [J] [X] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [J] [X] aux dépens, comprenant les frais d’assignation et du procès-verbal de constat ;RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2024. La société PARTENORD HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, et actualisé le montant de la créance à 6 220,65 euros.
Au soutien de sa demande en validation du congé, au visa de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société PARTENORD HABITAT fait valoir que Monsieur [J] [X] a régulièrement fait connaître son intention de résilier le bail par lettre du 16 août 2023. Elle explique que le défendeur n’a cependant pas répondu à ses courriers afin de fixer un état des lieux de sortie et que les clés ne lui ont jamais été restituées, le logement étant de ce fait toujours occupé.
S’agissant de la résiliation du contrat de location du garage, PARTENORD HABITAT, s’appuyant sur l’article 1224 du code civil, soutient que Monsieur [J] [X], en violation de ses obligations contractuelles, n’a plus payé de loyer à compter du mois de mai 2023.
Concernant la demande en condamnation au paiement, le demandeur, se référant à l’article 1240 du code civil, fait valoir que le défendeur est redevable de la somme de 5 519,56 euros au titre des loyers impayés (4 933,20 euros pour le logement et 586,36 euros pour le garage). S’agissant de la demande de fixation d’une indemnité d’occupation, il est soutenu que le loyer augmenté des charges s’élève à 741,15 euros s’agissant du logement et 46,45 euros pour le garage.
Enfin, s’agissant de la demande visant à écarter le délai de deux mois accordé par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, PARTENORD HABITAT relève que Monsieur [J] [X] ne réside plus dans les lieux depuis de nombreux mois.
Monsieur [J] [X], régulièrement cité selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la demande de constat de résiliation du bail du logement
En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois. Ce délai est réduit à un mois sur les territoires mentionnés à l’article 17 de la même loi, lequel se réfère aux zones d’urbanisation dite « zones tendues ». Les villes concernées par ce dispositif sont listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, applicable en l’espèce.
Il résulte également du contrat de bail produit que l’article 4/3 du contrat stipule que « le locataire peut résilier le présent contrat à tout moment par lettre recommandée avec avis de réceptions ».
Le locataire reste redevable du loyer et des charges échues au cours du délai de préavis, et ce jusqu’à restitution des lieux, ce qui implique la restitution des clés. A l’issue du délai de préavis, le bail est résilié de plein droit et le locataire se trouve déchu de tout titre d’occupation.
En l’espèce, la société PARTENORD HABITAT verse aux débats un courrier adressé par Monsieur [J] [X] le 16 août 2018 réceptionné par le bailleur le 4 septembre 2023 et indiquant la volonté du locataire de résilier le contrat de bail. Il y a lieu de constater que le bail a été valablement résilié par le locataire à l’issue d’un délai d’un mois soit le 4 octobre 2023.
Monsieur [J] [X] étant désormais occupant sans droit ni titre, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.
- Sur les délais pour quitter les lieux
En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. L’alinéa 2 du même article prévoit que le juge peut supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. En outre, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, PARTENORD HABITAT se contente d’affirmer que Monsieur [J] [X] a quitté les lieux pour justifier la non-application du délai de deux mois. Or, le locataire qui a conservé les clés est présumé occuper le logement, tandis que le bailleur n’apporte pas la preuve que ce-dernier a définitivement quitté les lieux et que personne n’y réside de son chef.
Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de PARTENORD HABITAT tendant à déroger à la règle de l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution.
II. Sur la demande de prononcé de résiliation du bail du garage
Il ressort de la lecture conjointe des articles 1224 et 1228 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1728 du code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, il ressort de l’arrêté des comptes versé aux débats que Monsieur [J] [X] ne s’est plus acquitté d’aucun paiement pour le loyer afférant au garage à compter du mois de mai 2023. Dès lors, l’assignation du 10 mai 2024 valant mise en demeure d’avoir à régler les échéances impayées, ce manquement répété constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail relatif au garage à compter de l’assignation.
Son expulsion sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.
III. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération effective des lieux.
Enfin, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur que le loyer est actuellement d’un montant de 587,42 euros en ce qui concerne le logement et 29,02 s’agissant du garage, outre des charges pour un montant respectif de 153,73 euros s’agissant du logement et 17,13 euros s’agissant du garage.
Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 741,15 euros pour le logement et 46,45 euros pour le garage, soit un montant mensuel total de 787,60 euros et de condamner Monsieur [J] [X] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et restitution des clefs.
Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé produit par PARTENORD HABITAT que Monsieur [J] [X] est redevable d’une somme totale de 6 220,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 mai 2024, soit la somme de 5 546,09 au titre du logement et celle de 674,56 euros concernant le garage.
Monsieur [J] [X] sera donc condamné à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 6 220,65 euros correspondant aux arriérés de loyers et indemnités d’occupation pour le logement ainsi que pour le garage arrêté au 23 mai 2024.
En outre, en application de l’article 1231-6 du code civil, en l’absence de commandement de payer, la somme de 6 220,65 euros produira intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024, date de l’assignation pour le montant de 5 519,56 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
IV. Sur les autres demandes
En application de l’article 696 du code de procédure civil, Monsieur [J] [X], partie perdante au procès, est condamné aux dépens.
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. L’équité comme la situation économique des parties commande de rejeter la demande de PARTENORD HABITAT formulée à ce titre.
Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, il est rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 26 mai 2020 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord, EPIC exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT et Monsieur [J] [X], concernant le logement situé [Adresse 7] à [Localité 8] à la date du 4 octobre 2023 ;
PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 1er septembre 2020 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord, EPIC exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT et Monsieur [J] [X], concernant le garage n°00G9 situé [Adresse 3] à [Localité 8] à la date du 10 mai 2024 ;
ORDONNE à défaut pour Monsieur [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [X] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
REJETTE la demande de l’Office Public de l’Habitat du Nord, EPIC exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT tendant à écarter l’application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération du logement à la somme de 741,15 euros s’agissant du logement, et 46,45 euros s’agissant du garage ;
CONDAMNE Monsieur [J] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord, EPIC exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT, la somme de 6 220,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour le logement et le garage, selon décompte arrêté du 23 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 pour la somme de 5 519,56 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [J] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord, EPIC exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT l’indemnité d’occupation fixée pour le garage et pour le logement à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clefs ;
REJETTE la demande de l’Office Public de l’Habitat du Nord, EPIC exerçant sous l’enseigne PARTENORD HABITAT formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2024.
Le GREFFIER Le PRESIDENT
