Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 25/00376

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [U] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle HUGUES Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 25/00376 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YSX N° MINUTE : 5 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 03 juillet 2025 DEMANDERESSE Madame [P] [N] épouse [J], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0872 DÉFENDEUR Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 avril 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 03 juillet 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00376 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YSX EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 juillet 2017, Mme [P] [N] épouse [J] a consenti un bail d'habitation à M. [U] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] (1er étage, porte droite) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1270 euros et d'une provision pour charges de 90 euros. Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 260,13 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [S] le 24 septembre 2024. Par assignation du 27 décembre 2024, Mme [P] [N] épouse [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [S], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement des sommes suivantes : - 9 143,34 euros sur l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, taxes et charges en sus, jusqu'à l'expulsion avec remise des clés, - 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé le 03 mars 2025. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 11 avril 2025, Mme [P] [N] épouse [J], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à 13 411,86 euros, terme du mois d'avril 2025 inclus, s'opposant par ailleurs à l'octroi de délais de paiement, mais précisant que le locataire lui a versé la somme de 2 000 euros le 28 mars 2025. Mme [P] [N] épouse [J] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une procédure de surendettement concernant M. [U] [S]. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Mme [P] [N] épouse [J] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 septembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 260,13 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [P] [N] épouse [J] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Mme [P] [N] épouse [J] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er avril 2025, M. [U] [S] lui devait la somme de 13 230,04 euros, terme du mois d'avril 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, en l'absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 8 961,52 euros, suivant décompte arrêté au 18 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus. M. [U] [S] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant puisqu'il n'a pas comparu à l'audience, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur l'indemnité d'occupation L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [U] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [P] [N] épouse [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir, D'ores et déjà, vu l'urgence, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 septembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juillet 2017 entre Mme [P] [N] épouse [J], d'une part, et M. [U] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (1er étage, porte droite) est résilié depuis le 25 novembre 2024, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [U] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [U] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (1er étage, porte droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [U] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [U] [S] à payer à Mme [P] [N] épouse [J] la somme de 8 961.52 euros (huit mille neuf cent quarante-trois euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [U] [S] à payer à Mme [P] [N] épouse [J] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024, de l'assignation du 27 décembre 2024 et de la notification au Préfet. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge