Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
============
JUGEMENT du 06 Juin 2024
__________________________________________
DEMANDERESSE :
S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02
représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES,
substitué par Maître Marie FAVREAU, avocate au sein du même barreau
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [I] [Y]
2 rue de Planchonnais
Logement 17 Etage 3
44980 SAINTE-LUCE-SUR-LOIRE
comparant en personne
Madame [D] [N] épouse [Y]
6 Avenue du Kurun
44800 SAINT-HERBLAIN
assistée de Maître Aurélie MILLET, avocate au barreau de NANTES
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 15 février 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 23/03138 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MQ5L
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES + Maître Aurélie MILLET
CCC à Monsieur [I] [Y] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 18 décembre 2018, à effet au 27 suivant, pour une durée d'un an renouvelable, la société La Nantaise d’Habitations a donné à bail à Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [Y] un local à usage d'habitation numéro 17 au troisième étage sis 2 rue de la Planchonnais à Sainte Luce sur Loire (44980) avec ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 540.18 euros, outre une provision de charges de 87.23 euros.
Par courrier du 17 décembre 2019, le bailleur a informé la caisse des affaires familiales du départ du logement de Madame [D] [Y], Monsieur [I] [Y] restant le seul locataire.
Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 3 et 5 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [D] [Y] et Monsieur [I] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par actes séparés de commissaire de justice du 4 octobre 2023, la Nantaise d’Habitations a assigné Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de résilier le bail de location et les condamner au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024 et renvoyée au 11 avril 2024 pour saisine tardive du conseil de Madame [D] [Y].
A l’audience du 11 avril 2024, en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La partie demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle a sollicité de voir :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail à la date du 5 juillet 2023 ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
- condamner solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [Y] à lui payer:
- 16 834.08 euros arrêtée au 3 avril 2024 augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, le montant du dépôt de garantie restant acquis au bailleur et venant en déduction des sommes dûes ;
- une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues par le contrat de bail;
-500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer des 03 et 05 mai 2023 ;
- dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle a précisé l’existence de surloyers et a souligné l’absence de transcription du divorce sur les actes d’état civil.
Régulièrement assigné, Monsieur [I] [Y] a comparu et expliqué percevoir l’aide au retour à l'emploi pendant deux ans, sans être en mesure d’en justifier. Il a déclaré avoir quitté le logement sans remettre les clés à la bailleresse.
Régulièrement assignée, Madame [D] [N] (Nom d’usage : [Y]), assistée de son conseil, a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle a sollicité, à titre principal, juger que la solidarité des dettes entre les époux a cessé à compter du 21 novembre 2019, ou à défaut du jugement à intervenir ; débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, accorder des délais de paiement sur 24 mois sans intérêt ; juger que seul Monsieur [I] [Y] est redevable des indemnités d'occupation depuis le commandement de payer.
Elle estime en effet que son départ effectif du logement met un terme à son obligation de paiement. Elle précise que le jugement de divorce doit être prononcé la semaine qui suit. A titre subsidiaire, elle déclare percevoir un revenu de 2100 euros alors que ses charges s’élèvent à la somme de 1107.20 euros. Elle fait en outre valoir que le logement n’a pas de caractère ménager puisqu’il ne s’agit pas du logement de la famille.
Par note en délibéré, Madame [D] [N] (Nom d’usage : [Y]) est autorisée à verser ledit jugement en ayant soin de le communiquer aux parties. Des observations pourront être adressées au juge sous un mois.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pas pu être réalisée.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Par courriel reçu le 17 mai 2024, le jugement prononçant le divorce le 19 avril 2024 est produit, avec copie à la bailleresse et preuve de la signification à Monsieur [I] [Y] le 24 avril 2024. Le Juge aux affaires familiales a ordonné le report des effets du divorce à la date du 1er novembre 2019.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 25 octobre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La CCAPEX a accusé réception de sa saine le 20 avril 2023.
En conséquence, la demande est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)
En l'espèce, le contrat signé par les parties, article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 05 et 03 mai 2023, la Nantaise d’Habitations a fait délivrer à Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 10 347.58 euros, régulier en la forme, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 avril 2023, stipulant expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par Monsieur [I] [Y], dont il n’est pas contesté qu’il est le seul occupant des lieux, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 juillet 2023.
En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 juillet 2023. Or, il n’est pas contesté que Madame [D] [Y] a quitté le logement, seul Monsieur [I] [Y] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
La solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l'indemnité due pour l'occupation des lieux par un seul époux présente un caractère ménager. Le caractère ménager de la dette d'indemnité d'occupation avant transcription du jugement de divorce relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.
Il n’est pas contesté que les enfants vivent avec leur mère. Dès lors, en l’absence de caractère ménager, la solidarité ne sera pas prononcée.
En conséquence, Monsieur [I] [Y] sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du 6 juillet 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 3 avril 2024.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.
Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 16 834.08€ au 3 avril 2024, terme de mars inclus et que le bailleur a appliqué un sur-loyer forfaitaire mensuel de 2 100.51 euros à compter de l’échéance de janvier 2024, soit la somme de 6 301.53 euros, outre 25 euros au titre des frais de dossier.
Toutefois, le bailleur ne produit pas la preuve de la réception par le locataire de la mise en demeure. Dès lors, en l’absence de respect des dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, formalité substantielle, le bailleur ne peut prétendre au paiement de ces sommes, lesquelles seront déduites de la dette locative.
Il convient donc de déduire ces sommes portant la créance à la somme de 10 507.55 euros.
Monsieur [I] [Y] reconnaît le principe de la dette.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de cette somme selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 7 476.86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.
La bailleresse sollicite la condamnation solidaire des époux. Madame [D] [Y] s’y oppose arguant du jugement prononcé le 24 avril 2024 et de son départ en 2019.
Il est constant que les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, nonobstant le fait que la séparation des conjoints a été autorisée par le juge et portée à la connaissance du bailleur.
La solidarité sera donc prononcée en l’absence de preuve de la transcription du divorce sur les registres d’état civil et malgré le fait que les effets du divorce prononcé remontent au 1er novembre 2019.
Le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dues.
Sur la demande de délai de paiement
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à la somme de 10 507.55 euros selon décompte versé.
Néanmoins, Madame [D] [N] (Nom d’usage : [Y]) justifie à l'audience de sa situation personnelle et financière, alors qu’elle est locataire de son propre logement depuis le 1er novembre 2019. En outre, il ressort du décompte que le solde est débiteur depuis l’échéance de janvier 2020, cette dernière ayant quitté les lieux fin 2019.
Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, selon les modalités ci-après.
Il est rappelé que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [I] [Y] et Madame[D] [Y], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 et 3 mai 2023, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Il n’est pas équitable de laisser intégralement à la charge du bailleur les frais irrépétibles qu’il a engagés et il y a lieu de prendre en compte les éléments de l’espèce pour condamner seul Monsieur [I] [Y] au paiement d'une indemnité de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 décembre 2018 entre la société La Nantaise d’Habitations et Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [Y] portant sur un local à usage d'habitation numéro 17 au troisième étage sis 2 rue de la Planchonnais à Sainte Luce sur Loire (44980) avec ses accessoires, sont réunies à compter du 6 juillet 2023 ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 juillet 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, et indexable, qui auraient été dûs, si le bail s’était poursuivi ;
CONDAMNE Monsieur [I] [Y] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [N] (Nom d’usage : [Y]) à payer à La Nantaise d’Habitations la somme de 10 507.55 euros au titre des loyers et charges arrêtée au 3 avril 2024, terme de mars inclus ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 7 476.86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
DIT que le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dues ;
AUTORISE Madame [D] [N] (Nom d’usage : [Y]) à s'acquitter de leur dette en 23 acomptes successifs et mensuels de 400 euros (QUATRE CENT EUROS), payables avant le 15 de chaque mois, jusqu'à extinction de la dette, le premier paiement intervenant dans le 10 du mois suivant la signification du jugement et le solde étant réglé lors du dernier versement ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à une indemnité de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Y] et Madame [D] [N] (Nom d’usage : [Y]) aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M.HORTAIS S. ZARIFFA
