Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 23/03118

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/03118 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOIQ NAC : 5BA JUGEMENT CIVIL DU 29 NOVEMBRE 2024 DEMANDEUR M. [K] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS G.I.E. REUNION VERT BLEU [Adresse 1] - 1er étage [Localité 4] Rep/assistant : Maître Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [M] [L] [Adresse 1] - 1er étage [Localité 4] Non représenté Copie exécutoire délivrée le : 29.11.2024 CCC délivrée le : à Maître Agnès GAILLARD de la SCP GAILLARD - SAUBERT, Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Octobre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Novembre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 29 Novembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Suivant bail professionnel signé le 6 mai 2022, Mr [N] a donné à bail professionnel au GIE VERT BLEU un local sis, [Adresse 1], à [Localité 4] , avec effet au 1er juin 2022, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.800 € par mois hors TEOM. Mr [N] a fait délivrer à son locataire les 13 juin, 10 août et 18 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 3.600 euros visant la clause résolutoire. Le 04 juillet 2023 il lui a fait délivrer une sommation interpellative destinée à obtenir l'identité de la personne qui occupe une partie du local dans le cadre d'une sous location. Par exploit délivré le 24 aout 2023 Mr [N] a assigné le GIE REUNION VERT BLEU et Monsieur [L] devant ce tribunal pour faire application de la clause résolutoire et, à défaut, pour obtenir la résiliation du bail pour cause de sous location non autorisée. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 30 avril 2024 il demande au tribunal, au visa des articles 57 A de la loi du 23 décembre 1986, L 145-31 du Code de commerce, 1103, 1104, 1224, 1225, 1231-1 et 1741 du Code civil, de : - PRONONCER la résiliation du bail professionnel liant Monsieur [N] et le GIE REUNION VERT BLEU pour cause de sous location non autorisée, pour non-respect du délai contractuel de paiement des loyers et pour non-présentation de l'attestation d'assurance obligatoire , EN TOUT ETAT DE CAUSE - CONDAMNER le GIE REUNION VERT BLEU à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1.800 € à compter de la signification du jugement à intervenir, et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, outre les charges dues pour la période , - CONDAMNER le GIE REUNION VERT BLEU à restituer à Monsieur [N] les loyers perçus illégalement à compter de la date de la sous location non autorisée jusqu'à la libération complète des lieux. - CONDAMNER Monsieur [L] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 600 € à compter de la signification du jugement à intervenir, et jusqu'à la libération effective des lieux. - ORDONNER l'expulsion du GIE REUNION VERT BLEU, et de Monsieur [L], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique. - ORDONNER l'enlèvement le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs. - CONDAMNER le GIE REUNION VERT BLEU à payer la somme de 5.000 € au titre des préjudices subis par le bailleur en raison des inexécutions contractuelles du locataire. - CONDAMNER le GIE REUNION VERT BLEU aux dépens qui comprendront notamment le coût des différents commandements de payer et le coût de la sommation interpellative, listés supra, soit la somme de 805,68 €. - CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC. - DECLARER qu'il ne sera pas fait exception à l'exécution provisoire du jugement qui est de droit. Il soutient que le GIE REUNION VERT BLEU règle systématiquement ses loyers avec retard ; qu'il ne respecte pas la date de paiement du loyer et qu'il sous loue, illégalement, une partie des locaux à Monsieur [L] , occupant sans droit avec lequel il a signé un bail mixte. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 07 juin 2024 le GIE REUNION VERT BLEU conclut au rejet des demandes et sollicite la condamnation de Monsieur [N] à payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens. Il fait valoir que la clause résolutoire n'est pas acquise puisqu'il a réglé les loyers dus dans le mois de la délivrance des commandements de payer ; il admet avoir rencontré des difficultés à respecter la date de versement des loyers et reproche à Mr [N] de lui avoir imposé le versement d' un dépôt de garantie de 3 mois de loyer, qui n’était pas contractuellement prévu, et d'avoir fait preuve d’intransigeance ; Il ajoute qu'il est désormais plus régulier dans le versement des loyers ; il ajoute avoir sollicité, verbalement , l’autorisation du bailleur de sous louer une partie du local ; que ce point avait été évoqué lors des négociations mais n’a pas été repris dans le bail, par erreur ; que Mr [N] ne pouvait en réalité ignorer la sous location, mise en place dès la prise d’effet et ne démontre pas en quoi cette sous location lui fait grief et constituer un manquement suffisamment grave qu’il justifierait la résiliation du bail. Monsieur [L], cité par un acte remis à l'étude, n'a pas comparu. Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties il convient de se reporter à leurs écritures respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024. La date de dépôt des dossiers des fixées au 11 octobre 2024 et la mise à disposition du jugement a été fixée au 29 novembre 2024. MOTIFS Sur la régularité de la saisine de la juridiction à l’égard de la partie non comparante Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard des parties non comparantes. Monsieur [L] a été assigné par un acte remis à l'étude. Le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile du destinataire ( confirmation du domicile du voisinage, et par les commerçants du quartier, ) avec la lettre et l’avis conformément aux articles 656 et 658 du Code de Procédure Civile, Vu ces mentions, le tribunal s'estime valablement saisi à l'égard de la partie non comparante. Sur le bien fondé de l'action Il ressort des explications et des pièces produites que Mr [N] a fait délivrer trois commandements de payer à son locataire qui justifie avoir réglé à chaque fois les loyers dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de sorte qu'il ne demande plus au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ne présente aucune demande au titre de l'arriéré locatif . Il est néanmoins établi que les loyers sont irrégulièrement payés depuis six mois et qu'ils ne sont jamais réglés à la date contractuellement prévue , à savoir «  au plus tard le 5 du mois »  ( article 7 du bail ) . Ce point n'est pas contesté par le locataire qui l'admet et qui ne saurait imputer au bailleur la responsabilité de ses difficultés de trésorerie pour se dédouaner. Il est également établi que le GIE REUNION VERT BLEU ne justifie pas d'une assurance, en dépit du commandement délivré le 18 décembre 2023, et qu'il sous loue le 1er étage des locaux à Mr [L] à qui il a consenti un bail mixte le 28 mai 2022 . Cette sous location méconnait les dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce puisque le bail professionnel du 06 mai 2022 ne prévoit aucune clause permettant la sous location. Pou y faire échec, le GIE REUNION VERT BLEU se borne à soutenir avoir obtenu, verbalement , l’autorisation du bailleur , ce que ce dernier conteste et l'affirmation selon laquelle Mr [N] ne pouvait ignorer la sous location, mise en place dès la prise d’effet du bail principal , est inopérante. Il se déduit de tout ce qui précède que l'accumulation des manquements contractuels du GIE REUNION VERT BLEU justifie la résiliation du bail en application de l’article 1228 du code civil. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique. Il convient également de condamner le GIE REUNION VERT BLEU à payer à Mr [N] la somme de 1800 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, due depuis la signification du jugement jusqu’à la remise des clés, étant rappelé que Mr [N] ne demande le paiement d'aucune dette locative. Il n'y a pas lieu de condamner le GIE REUNION VERT BLEU à lui restituer les loyers perçus illégalement dès lors que les dispositions de l'article 549 du code civil, sur lesquelles se fonde le bailleur, ne trouvent pas à s'appliquer au cas d'espèce. Le bail mixte signé le 28 mai 2022 étant illégal, Mr [N] n'est pas fondé à demander la condamnation de Mr [L] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 600 euros , ni fondé à demander son expulsion. A ce stade, il n'y a pas lieu d'ordonner l'enlèvement le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués . Sur les autres demandes La demande indemnitaire présentée par Mr [N] sera rejetée comme injustifiée. Le GIE REUNION VERT BLEU , qui succombe , sera condamné aux dépens, et tenu de verser au requérant la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles, qui comprennent le cout des trois commandement de payer. Il est rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe; PRONONCE la résiliation judiciaire du bail professionnel signé par les parties le 6 mai 2022 ; ORDONNE l’expulsion du GIE REUNION VERT BLEU et de tous les occupants de son chef des locaux sis , [Adresse 1], à [Localité 4] ; DIT qu’au besoin, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique par ses soins requis ; CONDAMNE le GIE REUNION VERT BLEU à payer à Monsieur [N] la somme de 1800 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, due depuis la signification du jugement jusqu’à remise effective des clés ; DÉBOUTE pour le surplus les demandes de Monsieur [N] ; CONDAMNE le GIE REUNION VERT BLEU à payer à Monsieur [N] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit; CONDAMNE le GIE REUNION VERT BLEU aux dépens de l’instance. La Greffière La Juge