Cour d'appel, 01 février 2024. 19/18196

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 1er FEVRIER 2024 N° 2024/ 5 Rôle N° RG 19/18196 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFHDA SARL CADE - CENTRE D ACCUEIL DE DEVELOPPEMENT ET D ECHA NGES C/ S.C.I. LA MAURE [U], [Z] [W] [L] épouse [R] [A], [M] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Florent LADOUCE Me Florence ADAGAS-CAOU Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01136. APPELANTE SARL - CENTRE D ACCUEIL DE DEVELOPPEMENT ET D'ECHANGES 'CADE', agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, dont le siège est [Adresse 6] représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et assistée de Me MARINO Cécile, avocat au barreau de GRASSE, plaidant INTIMEE S.C.I. LA MAURE représentée par sa gérante en exercice, Madame [U] [R], dont le siège est sis [Adresse 2] représentée par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN PARTIES INTERVENANTES Madame [U], [Z] [W] [L] épouse [R] née le 13 Janvier 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] (ARGENTINE) représentée par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et assistée de Me DUHAMEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant Monsieur [A], [M] [R] né le 07 Juillet 1960 à [Localité 5] (ARGENTINE), demeurant [Adresse 1] ARGENTINE représenté par Me Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et assistée de Me DUHAMEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er février 2024, après prorogation du délibéré ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er février 2024, Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La société La Maure (qui compte 4 associés dont 2 qui interviennent volontairement à la présente instance en appel) a consenti à la société Centre d'accueil, de développement et d'échanges, (société CADE), des baux commerciaux selon contrats en date d'une part, des 26 octobre 1990 et 7 janvier 1992 et d'autre part, 1er juillet 1994, portant sur les locaux cadastrés I n°[Cadastre 4] et I n°[Cadastre 3] consistant en deux maisons situées à [Adresse 6] au sein d'un hameau. Le bail du 1er juillet 1994, objet du litige, stipule que les locaux loués à la société CADE doivent servir exclusivement à l'exploitation de tous commerces à l'exception de commerces malodorants, insalubres, présentant également des nuisances par le bruit. Selon avenant en date du 1er janvier 2013, les parties sont convenues de maintenir les deux baux sur certains locaux seulement (cadastrés i [Cadastre 3] et i [Cadastre 4]) et de fixer le nouveau loyer au montant mensuel de 2 700 euros à compter du 16 octobre 2013. Selon ses statuts, la société CADE a pour activité principale : 'accueil et animation de séminaires , la location de salles, le conseil, l'hébergement et la restauration liés à l'accueil et toutes activités'. La société CADE soutient avoir fait procéder à des travaux de rénovation des biens loués et allègue avoir souscrit un emprunt de 160 000 euros par acte notarié du 30 juin 2014 aux fins de financer des travaux de rénovation des biens immobiliers loués. La société CADE estime qu'il existait un accord entre elle et la bailleresse aux termes duquel cette dernier était tenue de lui céder les biens immobiliers loués et rénovés. La société bailleresse n'a pas cédé les biens immobiliers à la société CADE. Par courrier en date du 2 octobre 2017 adressé à la bailleresse, la société CADE lui a demandé de réaliser son engagement de lui rembourser le coût des travaux. Par acte d'huissier en date du 7 février 2019, la société CADE, a fait assigner la société La Maure devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d'obtenir sa condamnation à lui rembourser à titre principal la somme de 342 796,96 euros TTC au titre du coût de travaux de gros oeuvre pris en charge selon elle à la place de la bailleresse. Par jugement réputé contradictoire du 12 septembre 2019 (compte tenu de la non-comparution de la société bailleresse), le tribunal de grande instance de Draguignan a : -rejeté les demandes en remboursement et à titre de dommages-intérêts de la société CADE, -rejeté la demande de la société CADE au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société aux dépens qui seront recouvres directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance, -rejeté la demande d'exécution provisoire. Pour se déterminer ainsi, s'agissant du rejet de la demande en remboursement du coût des travaux, le tribunal a retenu que la locataire ne justifiait ni d'un accord de la bailleresse pour la prise en charge du coût des travaux, ni que ces travaux étaient rendus nécessaires par l'état de l'immeuble et par1'inaction du bailleur. Le tribunal estimait également que la société locataire n'était pas fondée à invoquer l'article 555 du code civil concernant l'implantation des constructions et ouvrages par des tiers sur le fonds d'un propriétaire, dés lors que le sort des travaux menés par la société locataire était réglé par les stipulations du bail qualifié de bail commercial par les parties. Concernant le rejet de la demande de dommages-intérêts au titre du montant du prêt souscrit pour financer les travaux, soit 160 000 euros, le tribunal a retenu que cette demande de la locataire n'était fondée sur aucun moyen de droit. En outre, le tribunal a précisé qu'il ne ressortait d'aucune pièce que la société La Maure s'était engagée à céder les biens rénovés à la locataire aux termes des travaux et a conclu qu'aucun manquement contractuel de la société La Maure ayant conduit la société CADE à souscrire le prêt n'était démontré. La société Cade a formé un appel le 28 novembre 2019. La déclaration d'appel est ainsi rédigée :'appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, à savoir en ce qu'il a rejeté les demandes en remboursement et à titre de dommages-intérêts de la société CADE, rejeté la demande de la société CADE au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société CADE aux dépens, qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande. Par ordonnance du 6 avril 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé l'irrecevabilité des conclusions de la société La Maure notifiées le 19 février 2021 compte tenu du défaut de remise au greffe de ces conclusions dans le délai imparti par les articles 909,910,911-1 du code procédure civile et l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée. Par arrêt sur déféré du 20 janvier 2022 , la cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté le recours introduit contre l'ordonnance d'irrecevabilité des conclusions de la société La Maure et a confirmé l'ordonnance attaquée. Par conclusions signifiées aux autres parties le 29 avril 2022, les époux [U] [L] et [A] [R], associés au sein de la société bailleresse sont intervenus volontairement à la présente instance. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2023. PRÉTENTIONS Et MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023 , la société CADE demande à la cour de : -vu les dispositions des articles 16, 122, 554 code de procédure civile, vu les articles 606, 1303, 1720 du code civil, -déclarer les époux [U] et [A] [L] irrecevables et mal fondés en leur interventions volontaires, -rejeter leurs conclusions, -condamner les époux [U] [L] et [A] [R] à lui payer la somme de 5000 euros pour procédure abusive, -infirmer le jugement, statuant de nouveau, à titre principal, -condamner la société La Maure à lui rembourser la somme de 406 135,30 euros au titre des sommes avancées aux fins de réaliser les travaux, à titre subsidiaire, -constater l'enrichissement injustifié de la société La Maure consécutivement à l'appauvrissement de la société Cade, -condamner la société La Maure à lui payer la somme de 406 135, 30 euros au titre de l'enrichissement injustifié, -en tout état de cause, -condamner la société La Maure à lui payer la somme de 5500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les interventions volontaires des époux [U] [L] et [A] [R], la société CADE invoque le principe selon lequel la fraude corrompt tout et affirme que leurs interventions sont frauduleuses. Selon elle, en intervenant volontairement à l'instance, les époux [U] [L] et [A] [R] souhaitent ainsi contourner les effets d'une ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état du 6 avril 2021, lequel a jugé irrecevables les conclusions de la société La Maure. Toujours concernant l'irrecevabilité de l'intervention volontaire des des époux [U] [L], et [A] [R], la société CADE ajoute que ces derniers ne peuvent se prévaloir d'un intérêt à agir dés lors que son action est en effet dirigée contre la société La Maure et en aucun cas contre ses associés. Sur l'argumentations des associés selon laquelle ils sont indéfiniment responsables des dettes sociales, la société CADE répond que seuls deux associés sur quatre ont choisi d'intervenir volontairement , qu'une éventuelle action contre les associés n'est pas juridiquement possible, que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale,que la société La Maure est la propriétaire de 2 immeubles dont un seul est donné à bail, que la responsabilité de ses associés ne saurait être recherchée avant que ne soient réalisés ces actifs, qu'en conséquences, les deux associés de la société La Maure , à l'encontre desquels aucune demande en paiement n'a été formulée, ne sont en l'état exposés à aucune poursuite de la société CADE. Sur le fond et pour soutenir que l'arrêt doit être infirmé, l'appelante fait ensuite valoir que le premier juge a violé le principe du contradictoire, s'étant prononcé sans ordonner la réouverture des débats et s'étant fondé sur des moyen de droit relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. Au soutien de sa demande en remboursement du coût des travaux effectués, la société CADE se prévaut d'abord de l'existence d'un engagement pris par la société La Maure de rembourser les travaux. L'appelante invoque les dispositions du bail commercial du 1er juillet 1994, selon lesquelles : -le bailleur doit entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail, -le locataire ne pourra exiger du bailleur pendant cette même durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil. La société CADE ajoute que les grosses réparations à la charge du bailleur sont, selon l'article 606 du code civil, celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale et que, en l'espèce, elle a dû effectuer, en lieu et place de la bailleresse, de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, compte tenu de la vétusté de l'immeuble dont notamment : -la reprise d'une toiture et le remplacement de poutre, -la création d'ouvertures, d'une toiture sur la terrasse, d'un terrassement, -la reconstruction du plancher, de fenêtres, le montage de cloisons, la construction des murs de soutènement, -la plomberie de l'ensemble des locaux, -l'électricité. L'appelante précise que, pour prouver qu'il s'agissait bien de grosses réparations incombant à la bailleresse, elle produit aux débats un courrier du gérant de la société La Maure, selon lequel il a donné son accord pour les travaux de restauration indispensables et selon lequel il a indiqué qu'il était dans l'impossibilité de les rembourser immédiatement. Toujours selon la société CADE, elle a dû également faire des travaux nécessaires aux fins d'achever les réparations nécessaires à la pérennité de l'immeuble. L'appelante estime être la créancière de la société La Maure à hauteur d'une somme totale de 406 135,30 euros au titre du coût des travaux. Enfin et toujours au soutien de sa demande en remboursement du coût des travaux, la société CADE ajoute qu'elle se fonde également sur l'enrichissement sans cause de la bailleresse, précisant que l'enrichissement du patrimoine de cette dernière, provient directement de son patrimoine à elle en tant qu'appauvrie, de part le financement des travaux réalisés et ce sans contrepartie. Les conclusions de la société La Maure notifiées le 19 février 2021 ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 6 avril 2021 du conseiller de la mise en état. MOTIFS Sur la procédure L'article 554 du code de procédure civile dispose :Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. L'article 554 du code de procédure civile soumet la recevabilité de l'intervention volontaire à la nécessité d'un intérêt. L'article 1857 du code civil dispose :A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. L'article 1858 du même code ajoute :Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. En l'espèce, compte tenu du fait que les conclusions de la société bailleresse ont été déclarées irrecevables en cause d'appel par le conseiller de la mise en état en application des article 909, 910, 911-1 du code de procédure civile, les associés de cette dernière sont intervenus volontairement à cette instance en appel. Or, l'appelante soulève l'irrecevabilité de l'intervention volontaire des associés de la société intimée en invoquant la fraude et le défaut d'intérêt à agir de ces derniers. En l'espèce, si la fraude des associés intervenants volontaires ne ressort pas suffisamment des pièces et des débats, leur intérêt à intervenir n'est en revanche pas suffisamment caractérisé quand bien même ces derniers répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. En effet, les demandes en paiement de l'appelante à hauteur d'un montant total de 406 135, 39 euros sont dirigées contre la société La Maure et non pas contre les associés eux-même. Or, à supposer que la société La Maure soit en l'espèce condamnée au paiement de ladite somme au profit de la société CADE, les associés ne peuvent être tenus des dettes sociales que si cette dernière a d'abord préalablement et vainement poursuivi la société La Maure. La société La Maure, qui ne fait pas actuellement l'objet d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, est propriétaire ,selon les baux litigieux consentis, de deux immeubles dont la valeur est inconnue. Ainsi, même si la société intimée était condamnée à payer de quelconques sommes à la société appelante, rien ne permet de dire que celle-ci serait insolvable et que son actif ne lui permettrait pas de régler ses dettes sociales. Faisant droit à la fin de non-recevoir de la société appelante, la cour déclare irrecevable l'intervention volontaire des époux [U] [L] et de [A] [R]. Sur le fond La société La Maure, dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, est réputée s'approprier les motifs du jugement attaqué en application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile 1-Sur la demande de réformation du jugement pour violation du principe du contradictoire L'article 16 du code de procédure civile dispose :Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. La société CADE sollicite d'abord la réformation du jugement en invoquant le moyen tiré de la violation par le tribunal du principe du contradictoire ainsi que l'absence de réouverture des débats. Cependant, il lui appartient d'établir précisément en quoi le tribunal aurait violé le principe du contradictoire, ce qu'elle ne fait pas suffisamment en ne précisant pas le moyen de droit qui aurait été relevé d'office sans réouverture des débats En outre, la société CADE fait valoir que le juge a relevé qu'elle ne produisait pas de pièces témoignant d'un accord de la bailleresse pour le remboursement des travaux ou de la nécessité de tels travaux alors même que le juge est fondé à analyser les pièces produites par les parties et à en tirer des conclusions, sans être tenu de solliciter d'éventuelles nouvelles pièces de la part de ces dernières. Le moyen tiré d'une prétendue violation du principe du contradictoire par le premier juge, insuffisamment étayé en fait et en droit, ne peut qu'être écarté. La cour ne saurait faire droit à la demande de réformation du jugement sur ce fondement. 2-Sur la demande de la locataire de remboursement du coût des travaux L'article 1719 du code civil dispose :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 1720 du même code ajoute :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'article 606 du code civil dispose enfin :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien. En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et ce, en bon état de réparations de toute espèce. Il doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Selon l'article 1315 du code civil dans sa version applicable jusqu'au 1er octobre 2016 :Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient à la société CADE, qui se prévaut d'un engagement pris par la société bailleresse de lui rembourser le coût des travaux effectués sur les biens loués, d'établir l'existence d'un tel accord. Si la société CADE produit un courrier émanant du gérant de la société La Maure daté du 15 octobre 2017, les termes de celui-ci sont ambigus et permettent tout au plus de dire qu'un accord avait été donné pour que la locataire réalise des travaux mais non que cet accord portait également sur la prise en charge du coût des travaux par la bailleresse. Le courrier est en effet ainsi rédigé : ' la société la CADE, locataire de nos locaux a bien réalisé, avec notre accord, les travaux de restauration nécessaires à l'usage de l'un de nos immeubles, inoccupé depuis de nombreuses années, en état de délabrement avancé, sans aucun élément de confort.Certes, ces travaux ont bénéficié à notre société civile immobilière et il serait normal qu'elle en rembourse le montant définitif. ,Cependant, notre trésorerie ne nous le permet pas dans l'immédiat. L'action en remboursement des travaux ne peut prospérer sur le fondement d'un prétendu engagement de la société bailleresse à prendre en charge le coût des travaux de restauration des immeubles loués. Pour tenter de faire la preuve de l'existence d'une obligation de la société La Maure au remboursement des travaux, la société CADE entend ensuite se prévaloir des manquements de la société bailleresse à son obligation contractuelle de prendre en charge le coût des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. Pour ce qui est de l'immeuble loué selon le bail du 1er juillet 1994 (cadastré section I n°[Cadastre 3]), le bail met effectivement à la charge de la bailleresse le coût des grosses réparations et ce en ces termes : 'conditions à la charge du bailleur' : Resteront à la charge du bailleur, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, les grosses réparations telles que visées à l'article 606 du code civil, le tout sans déroger toutefois en cas d'exploitation du fonds de commerce, aux obligations mises à la charge du locataire en ce qui conceme les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique'. Le bail du 1er juillet 2014, s'il met à la charge de la bailleresse les grosses réparations contient cependant également des clauses limitant l'obligation de délivrance du bailleur et ce en ces termes : -'entretiens-réparations' : ' il entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail. Il ne pourra exiger du bailleur, pendant cette même durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations prévues telles que prévues à l'article 606 du code civil', -'état des lieux ' :' il (le locataire) prendra le bien loué dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance. A défaut d'état des lieux, il sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état'. La clause mettant à la charge du locataire l'entretien des lieux pendant toute la durée du bail n'est pas incompatible avec l'obligation du bailleur de prendre en charge les grosses réparations et de délivrer les biens loués. De plus, elle ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d'un immeuble conforme aux normes de sécurité étant précisé que le bail ne contient aucune clause contraire expresse et précise. En effet, il est de principe que le bailleur ne peut par avance s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble sans méconnaître son obligation de délivrance. De plus, l'obligation de délivrance signifie que, sauf clause expresse contraire, l'obligation du bailleur s'étend à tous les travaux devenus nécessaires pendant la durée du bail pour la mise en conformité aux normes de sécurité. Le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l'acquisition des lieux loués, d'une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. En tout état de cause, le bail prévoit expressément que le bailleur reste tenu des grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil. Pour ce qui est de l'immeuble loué selon les baux du 16 octobre 1990 et du 7 janvier 1992 (cadastré section I n°[Cadastre 4]), il n'est pas démontré que des clauses issues de ce bail limitent l'obligation de délivrance du bailleur et son obligation de prendre en charge les dépenses autres que locatives. Ainsi, il résulte de ce qui précède que la société bailleresse était tenue de prendre en charge le coût des grosses réparations nécessaires concernant les immeubles loués à la société CADE et qu'elle était également tenue de financer tous les travaux devenus nécessaires pendant la durée du bail pour la mise en conformité aux normes de sécurité. Concernant la définition des grosses réparations, l'article 606 du code civil les détermine en ces termes :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien. Cependant, il est de principe que nonobstant la liste des travaux visés par l'article 606 du Code civil , les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité général. Il y a donc lieu d'examiner les pièces produites par la société CADE pour déterminer si la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et si les travaux dont le preneuse demande le remboursement correspondent à des grosses réparations que le bail mettait à la charge de la bailleresse. Pour tenter de faire la preuve des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, la preneuse produit aux débats des attestations d'artisans ainsi que des factures. Les attestations produites permettent d'établir que les biens loués présentaient un caractère vétuste, qu'ils n'étaient pas complètement conformes aux normes de sécurité et qu'ils nécessitaient des grosses réparations. Ainsi, dans son attestation du 20 décembre 2019, M. [V] [J], artisan, indique ainsi : 'j'atteste (...) Que les travaux réalisés à [Adresse 6] à la demande de la société CADE ont été faits sur une la partie ancienne du hameau qui était en l'état de vétusté très avancé (...) Travaux toiture' M. [D] [N], plombier-chauffagiste, confirme la vétusté de l'immeuble en indiquant dans son attestation du 23 décembre 2019, qu'il n'y avait 'ni eau, ni chauffage, ni conduites d'évacuation dans le bâtiment'. M. [S][I] atteste qu'il a dû créer une installation électrique. De ces attestations, il ressort que les biens loués à l'appelante étaient dépourvus d'une arrivée d'eau, d'un système de chauffage, de conduites d'évacuation et d'une installation électrique aux normes, ce qui constitue un manquement de la bailleresse à son obligation contractuelle de prendre en charge les grosses réparations. Certaines des factures versées aux débats permettent de corroborer les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrer un immeuble exempt de vices affectant la structure de l'immeuble et à son obligation de prendre à sa charge les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Les factures prises en considération par la cour sont celles qui mentionnent qu'elles ont bien été réglées . En outre, les factures sont également retenues si, dans leurs attestations, les artisans n'ont pas dit qu'ils n'avaient pas été réglés. Compte tenu des pièces produites et contrairement à l'analyse faite par la juridiction de première instance, la cour retient donc des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de prise en charge des grosses réparations. Le coût des réparations avancées par la locataire devant être mis à la charge de la société bailleresse est le suivant au regard des factures utiles suivantes et de la nature des travaux effectués : -coût de 27 008, 88 euros TTC au titre de la facture du 6 octobre 2014 de la société EMTS pour la 'reprise complète d'une toiture', -coût de 2087 euros TTC au titre d'une partie de la facture du 12 décembre 2014 de la société EMTS en ce que les réparations concernées sont relatives à des infiltrations et au raccordement à l'égout (concernant l'égout, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur), -coût de 30 601, 46 euros TTC au titre d'une partie de la facture du du 18 décembre 2014 de la société EMTS s'agissant de coûts relatifs à la structure de l'immeuble et de grosses réparations (tels que la création d'une dalle en béton armé avec isolation et étanchéité, la fourniture et la pose d'un coulage en béton, la création de linteaux et piliers en béton armé, la fourniture et la pose d'un plancher avec ferraillage et béton dosé), - coût de 9050 euros TTC au titre d'une partie de la facture du 16 mars 2015 de la société EMTS s'agissant de coûts relatifs au coulage d'une dalle en béton armé, d'un mur de soutènement en béton armé, à certaines menuiseries nécessaires à la solidité de l'immeuble mais aussi à des travaux prescrits par l'autorité administrative, -coût de 834, 10 euros TTC au titre d'une partie de la facture du 18 décembre 2014 de la société EMTS s'agissant de seuils de portes et d'appuis de fenêtres, - coût de 74 000 euros TTC au titre d'une partie des factures de l'entreprise [N] en ce qu'il s'agit de travaux relatifs à la réfection totale du système d'arrivée d'eau ainsi qu'à la création d'un système de chauffage central et d'installations sanitaires, -coût de 19 171, 76 euros au titre des sommes payées pour la facture de M. [I] relative à l'installation électrique (dans la mesures où il s'agit de la mise aux normes de sécurité de l'installation électrique dans un immeuble vétuste) . Dans la détermination des coûts devant être supportés par la bailleresse, il n'est pas tenu compte des devis produits par l'appelante, qui ne permettent pas de rapporter la preuve de la réalité des dépenses. Les autres factures produites aux débats par la locataire ne démontrent pas les prétendus paiements de cette dernière. Infirmant le jugement en ce qu'il rejette les demandes en remboursement de la société CADE, la cour , faisant partiellement droit aux demandes de la société CADE, condamne la société La Maure à payer à la société CADE la somme de 162 753, 20 euros au titre des travaux devant être mis à la charge de cette dernière. Dés lors qu'il est partiellement fait droit à la demande principale de remboursement fondée sur un engagement de la bailleresse à rembourser les grosses réparations, la cour ne peut que rejeter la demande subsidiaire fondée sur le moyen de l'enrichissement sans cause. 3-Sur les frais du procès En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société La Maure sera condamnée aux dépens exposés par la société CADE ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3 500 euros au bénéfice de la société CADE. La société La Maure et les époux [U] [L] et [A] [R] supporteront la charge de leurs propres dépens et seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement -déclare irrecevables les interventions volontaires des époux [U] [L] et [A] [R], - infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour, statuant à nouveau et y ajoutant, -condamne la société La Maure à payer à la société CADE la somme de 162 753, 20 euros au titre des sommes avancées aux fins de réaliser les travaux, -rejette les autres demandes, -condamne la société la Maure à payer à la société CADE la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne la société la Maure aux entiers dépens exposés par la société CADE, -dit que les sociétés La Maure et les époux [U] [L] et [A] [R] supporteront la charge de leurs propres dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT