Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/00365

MINUTE N° RG - N° RG 24/00365 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KQJI la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 SEPTEMBRE 2024 PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. VOLUME anciennement dénommée 3 VOULAND, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 851 693 937, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Gabriel CHAMPION de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES DÉFENDERESSE Mme [Y] [O] [G] née le 03 Juillet 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] non comparante Ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 août 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire. MINUTE N° RG - N° RG 24/00365 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KQJI la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2019, la SCI VOLUME anciennement dénommée 3 VOULAND a donné à bail des locaux professionnels à Madame [Y] [O] [G], signant au nom et pour le compte d’une société en cours de constitution et d’immatriculation au Registre des métiers de NIMES, un local professionnel à usage de studio d’enregistrement musical situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 2], au rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n°5, ladite location étant consentie pour une durée de six années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2020 et moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 1 800 euros payable mensuellement. Eu égard aux troubles de voisinage persistants auxquels se livrait sa locataire, et ce en dépit de plusieurs courriers du syndic de copropriété dénonçant lesdits troubles, la SCI VOLUME lui a signifié une sommation de faire en date du 5 janvier 2024 (signification à personne physique) lui rappelant ses obligations découlant du bail. Cette sommation demeurant lettre morte, la bailleresse a fait dénoncer à sa locataire (signification à personne physique) un commandement visant la clause résolutoire en date du 2 avril 2024, les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées. Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, la SCI VOLUME a, suivant acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, fait assigner Madame [Y] [O] [G] devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir : - Constater l’acquisition à la date du 2 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur local professionnel à usage de studio d’enregistrement musical situé dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 4], au rez-de-chaussée constituant le lot de copropriété n°5 ; EN CONSÉQUENCE : - Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [O] [G] des lieux loués, ainsi que celle de toute occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est ; - Condamner Madame [Y] [O] [G] à titre provisionnel à payer à la société VOLUME une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 181€ à compter du 2 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; - Condamner Madame [Y] [O] [G] à payer à titre provisionnel à la société VOLUME la somme de 1200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Madame [Y] [O] [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; - Rappeler que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. L’affaire appelée le 3 juillet 2024 est venue, après un renvoi, à l’audience du 28 août 2024. A cette audience, la SCI VOLUME a repris oralement les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, et maintenu l’ensemble de ses demandes initiales. Madame [Y] [O] [G], bien que régulièrement assignée (signification à étude personne physique), n’était ni présente, ni représentée. Elle n’a pas constitué avocat. L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”. L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir. En l’espèce, la bailleresse ne produit pas un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par Madame [Y] [O] [G], mais seulement une capture d’écran du site Infogreffe précisant bien que seul un état certifié par le greffier peut faire foi de l’absence d’inscriptions, et elle n’a pas dénoncé l’assignation en constatation de la résiliation du bail aux créanciers éventuellement inscrits, s’exposant à ce que la décision rendue, en cas d’existence de tels créanciers, leur soit inopposable. L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » L'article 835 alinéa 2 du même Code ajoute : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » L'article L 145-41 du Code de commerce prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » L'application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail en cas d’inexécution des conditions du bail et notamment des obligations d’entretien ou de travaux à la charge du locataire, et fixer le montant de l'indemnité d'occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur. 1- Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le principe des troubles de voisinage visés dans le commandement en date du 2 avril 2024 ainsi que l'absence de mise en conformité dans le délai imparti ne sont nullement contestables de sorte qu’il n'existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l'acquisition de la clause résolutoire. En effet, la défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de cette inexécution des obligations découlant du bail. La clause résolutoire est acquise au 2 mai 2024 et le bail du 19 novembre 2019 résilié de plein droit. L'expulsion est ordonnée selon des modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. 2- Sur le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle Madame [Y] [O] [G] est condamnée à payer à la SCI VOLUME une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 181 euros soit l’équivalent du loyer actuel et des charges locatives, à compter du 2 mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés. 3- Sur les demandes accessoires Madame [Y] [O] [G] est condamnée aux dépens qui incluront les coûts du commandement de payer du 2 avril 2024. Et il n’apparaît pas inéquitable que Madame [Y] [O] [G] soit condamnée à payer à la SCI VOLUME la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Valérie DUCAM, Vice-présidente, juge des référés, Statuant par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d'appel, CONSTATONS que la résiliation du bail, liant Madame [Y] [O] [G] à la SCI VOLUME, est acquise à la date du 2 mai 2024 ; CONDAMNONS Madame [Y] [O] [G], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il/elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d'un serrurier ; ORDONNONS, à défaut de départ volontaire dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [Y] [O] [G], ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ; CONDAMNONS Madame [Y] [O] [G] à payer à la SCI VOLUME une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 181 euros soit l’équivalent du loyer actuel et des charges locatives, à compter du 2 mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; CONDAMNONS Madame [Y] [O] [G] à payer à la SCI VOLUME une somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [Y] [O] [G] aux dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer du 2 avril 2024 ; CONSTATONS que l’acte de saisine du tribunal n’a pas fait l’objet d’une dénonciation aux créanciers éventuellement inscrits (absence de production d’un état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce), de sorte que s’il existe de tels créanciers, la présente décision leur est inopposable ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. La Greffière La Vice-présidente