Cour de cassation, 22 janvier 2014. 12-19.494

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable en la cause ; Attendu que, dans les communes définies à l'article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948, les locaux à usage d'habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage ni transformés et qu'il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire ; que sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation de ces dispositions ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 février 2012), que, par acte du 1er novembre 2004, M. X... a donné à bail à la société Aravati France (la société Aravati) un bureau et un appartement pour une durée de neuf ans avec faculté de résiliation triennale, les lieux étant exclusivement destinés à l'usage de conseil en gestion et développement des ressources humaines ; que la locataire ayant quitté les lieux le 15 juillet 2006, le bailleur l'a assignée en paiement des loyers dus jusqu'au 31 octobre 2007 ; que la société Aravati a soulevé la nullité du bail pour modification illicite de la destination des lieux ; Attendu que pour déclarer le bail valable et accueillir la demande de M. X..., l'arrêt retient que si, jusqu'au 26 novembre 1970, l'ensemble des lieux était à usage d'habitation, à cette date, une petite partie des locaux, soit le lot actuel n° 29, a été déclarée à usage de boutique et que le bailleur n'a violé aucune des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors en vigueur, le bail ne modifiant pas la destination du lot n° 30 à usage d'habitation ; Qu'en statuant ainsi, sans constater que la modification de la destination du lot n° 29, initialement affecté à un usage d'habitation, avait fait l'objet d'une autorisation administrative, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 22 février 2012 par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Aravati France la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Aravati France Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement et d'avoir dit le bail conclu le 1er novembre 2004 valable et d'avoir condamné ainsi la société Aravati France au paiement de la somme de 35.741,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mai 2007 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance sur la somme de 8.577,32 euros et des conclusions du 19 novembre 2010 pour le surplus ; AUX MOTIFS QUE la société Aravati France, sans qu'il soit besoin de la suivre dans ses contestations de différentes pièces produites par Monsieur X..., ne conteste pas finalement que si, jusqu'au 26 novembre 1970, l'ensemble des lieux était à usage d'habitation, à cette date, une petite partie des locaux, soit le lot actuel n° 29, a été déclarée à usage de boutique ; qu'il résulte du bail mixte que Monsieur X..., en l'établissant au profit de la société Aravati France n'a violé aucune des dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors en vigueur, ledit bail ne modifiant pas la destination du lot n° 30 à usage d'habitation ; que la société Aravati qui a pris les lieux en leur état pour être conformes à leur destination contractuelle mixte, ne peut pas sérieusement déduire d'une prétendue ambiguïté des clauses du bail que la totalité des lieux était vouée exclusivement à usage professionnel, l'article 2 susvisé n'ayant pour objet que de fixer l'activité professionnelle autorisée, précisément circonscrite, dans la description des lieux, à la partie indiquée comme étant à usage professionnel, soit le lot n° 29 ; que la circonstance que la description du lot n° évoque un usage d'appartement et non précisément d'habitation ne constitue pas une mention ambiguë, comme voudrait le faire observer la société Aravati France, un appartement étant naturellement destiné à un usage d'habitation sauf mention précise expresse inexistante en l'espèce ; que la société Aravati n'est pas fondée à soutenir que la division en deux lots ne correspond pas à la réalité et que les lieux sont d'un seul tenant, sans aucune distinction visible, alors que le bail précise exactement la superficie et la composition de chacun des lots ; qu'en conséquence, au moment de sa conclusion, le bail était valablement conclu, les dispositions du texte susvisé rendant nuls de plein droit les seuls accords ou conventions conclus en violation de ces dispositions ; qu'à supposer sa demande en restitution de loyers recevable ou non prescrite, la société Aravati France ne pourrait, dans tous les cas, au vu de ce qui précède, prospérer en une telle demande ; qu'il résulte des avis d'échéance et du décompte que la société Aravati reste tenue du paiement de la somme de 47.175,26 euros ; que les intérêts demandés constituent une clause pénale ; que le taux en étant manifestement disproportionné au regard de l'importance du préjudice effectivement subi, il convient de les faire courir au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance sur la somme de 8.577,32 euros et des conclusions du 19 novembre 2010 pour le surplus ; que de cette somme viendra en déduction le montant du dépôt de garantie, soit 11.433,68 euros restant acquis au bailleur ; 1°- ALORS QU'un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 et s'il n'a fait l'objet d'aucune autorisation administrative postérieurement à cette date ; qu'un bailleur ne peut ainsi consentir un bail commercial sans avoir obtenu, par dérogation, une autorisation administrative préalable ; qu'en l'absence d'autorisation administrative préalable, le bail doit ainsi être déclaré nul ; qu'en retenant que le bail établi le 1er novembre 2004 par le bailleur était mixte comme étant à la fois à usage commercial et à usage d'habitation au motif inopérant que le lot n° 29 avait été « déclaré» à usage de boutique le 26 novembre 1970 de sorte que le lot était à usage commercial, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; 2°- ALORS QUE le contrat de bail en date du 1er novembre 2004 prévoyait expressément en son article 2 intitulé « Destinations des lieux » que « Les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à l'usage de conseil en gestion et développement des ressources humaines et toutes activités connexes ou accessoires pouvant s'y rapporter » de sorte que la destination du lot n° 30 dont il était expressément mentionné qu'elle était à usage d'habitation était modifiée ; qu'en affirmant que l'article n'avait pour objet « que de fixer l'activité professionnelle autorisée, précisément circonscrite, dans la description des lieux, à la partie indiquée comme étant à usage professionnel, soit le lot n° 29 », alors qu'il est constant qu'il visait l'ensemble des deux lots, la cour d'appel a dénaturé la clause du bail litigieux et a violé l'article 1134 du Code civil ;