Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 24/00526

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Minute N° N° RG 24/00526 N° Portalis DBX2-W-B7I-KOC4 SCI IMMOPAS C/ [U] [I] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DE REFERE DU 16 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE: SCI IMMOPAS inscrite au RCS n° D 443 564 059 représentée par M. [C] [K] [B] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] comparante en personne DEFENDEUR: M. [U] [I] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Jean-Richard COUTON magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 17 juin 2024 Date du Délibéré : 16 septembre 2024 DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 16 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Selon acte sous seings privés en date du 23 août 2023, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS a donné à bail à Monsieur [U] [I] un logement situé sur la commune de [Localité 4], [Adresse 5], rez-de-chaussée, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 422 € avec 50 € de provision pour charges. Le 24 novembre 2023, la SCI a mis en demeure son locataire d’avoir à s’acquitter de la somme de 1 416 €, pour loyers impayés. Sans réponse, la bailleresse a fait délivrer, en date du 18 décembre 2023, un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant de 1 697,65 €, en principal. Monsieur [I] a également été mise en demeure de justifier de l'occupation du logement. En date du 15 mars 2024, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS a assigné Monsieur [U] [I] pour l'audience du 3 juin 2024, afin de voir : ??constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir ??ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique ??condamner Monsieur [U] [I] à payer : ??la somme de 2 360 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus au 18 février 2024 avec intérêts de droit à compter du 18 décembre 2023, ??une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à entière libération des lieux ??la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens. Appelée à l’audience du 3 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 17 juin 2024, la société n’ayant pas produit de Kbis. En demande, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS, représentée, actualise la dette à 3 710,43 €, s’en remet à son assignation et maintient ses demandes initiales. En défense, Monsieur [I], présent, indique n’avoir payé que le 1er mois et 1 000 € en mars. L'affaire est mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande : Selon les dispositions de l'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) et du Décret du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions en prévention des expulsions locatives, et de l'arrêté préfectoral du 14 janvier 2022, les bailleurs doivent justifier qu'ils ont saisi la CCAPEX en vue de l'enquête sociale préalable dès lors que le locataire est en situation d'impayé consécutivement depuis 3 mois ou que la dette est équivalente à trois mois de loyer hors charges au moment de la délivrance du commandement de payer. En l'espèce, La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS justifie valablement avoir saisi la CCAPEX le 19 décembre 2023, l'un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer. En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l'assignation, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“ En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 18 mars 2024 pour l'audience du 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant cette dernière date. Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur [U] [I] sera déclaré recevable. Sur la résiliation du bail : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) dispose : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux“. En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [U] [I] le 18 décembre 2023. Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 18 février 2024, et à cette date, le commandement est demeuré infructueux, ainsi qu'il résulte du décompte produit en demande. En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail. Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes : Du fait de l’application de la clause résolutoire, Monsieur [U] [I] est devenu occupant sans droit ni titre. En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation : En raison de la résiliation du bail, le locataire a été déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. Il convient d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel et qu'elle subira les augmentations légales. En conséquence, Monsieur [U] [I] sera condamné à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu'à son départ effectif des lieux. Sur la demande provisionnelle : La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS produit un décompte arrêté à la date du 3 juin 2024 faisant ressortir une dette d’un montant total de 3 248 €, composée de la dette locative à la date d'acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d'occupation équivalentes au loyer mensuel jusqu'à la date du décompte, somme qui ne souffre d'aucune contestation. En conséquence, Monsieur [I] sera condamné à payer par provision à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS la somme de 3 248 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur l'octroi de délais de paiement : Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.“ En l'espèce, il résulte du décompte produit en demande que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l'audience. En conséquence, le locataire n’étant pas en situation de régler sa dette locative aucun délai ne lui sera octroyé. Sur les frais irrépétibles et les dépens : En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens“, Monsieur [I] sera condamné à payer la somme de 300,00 € à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS. Aux termes de l'article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.“, en conséquence, Monsieur [I] sera condamné aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS : Le Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort : RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l'urgence, DECLARE la demande en résiliation de bail diligentée par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS recevable et bien fondée, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [I] à la date du 18 février 2024, En conséquence : ORDONNE l'expulsion domiciliaire de Monsieur [U] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 5], rez-de-chaussée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution, CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer par provision à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS à compter du 18 février 2024 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales, CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer par provision à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS la somme de 3 248 € au titre de la dette locative arrêtée au 3 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement, CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE IMMOPAS la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux entiers dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La Greffière, Le Juge,