Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/03607

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [P] Madame [K] [L] ép [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandre SUAY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03607 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIT N° MINUTE : 6 JUGEMENT rendu le 24 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542 DÉFENDEURS Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [K] [L] épouse [P], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03607 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIT EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 3 avril 2019, la société MMA IARD a consenti un bail d'habitation à M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3205 euros et d'une provision pour charges de 338,55 euros. Par actes de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11538,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] le 9 janvier 2024. Par assignations du 14 mars 2024, la société MMA IARD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion immédiate de M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : - Solidairement, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - Solidairement 11538,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - In solidum 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 24 juin 2024, la société MMA IARD maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 juin 2024, s'élève désormais à 14913,64 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Elle fait valoir que les locataires ont déjà fait l'objet d'une telle procédure et bénéficié de délais de paiement et que la situation d'impayés s'est néanmoins reproduite. Mme [K] [L] épouse [P] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait état des difficultés rencontrées par la famille. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [Y] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société MMA IARD justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 11538,39 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 750 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. En outre, le paiement du loyer courant a été intégralement repris avant l'audience. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [K] [L] épouse [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société MMA IARD verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 juin 2024, M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] lui devaient la somme de 14913,64 euros, terme de juin inclus. M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement ayant été réglées par les paiements postérieurs. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef dans l'hypothèse de la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement en application de l'article 220 du code civil, tant qu'ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce jusqu'à la libération effective des locaux. En cas de départ en effet des lieux de l'un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l'indemnité d'occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l'occupation illicite. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société MMA IARD concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 avril 2019 entre la société MMA IARD, d'une part, et M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 9 mars 2024, CONDAMNE solidairement M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] à payer à la société MMA IARD la somme de 14913,64 euros (quatorze mille neuf cent treize euros et soixante-quatre centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 juin 2024, terme de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 750 euros (sept cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer le 10ème jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2024, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] seront condamnés à verser à la société MMA IARD une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, solidairement tant qu'ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère ménager de la dette, l'indemnité d'occupation n'étant due en cas de départ de l'un des deux époux après la résiliation du bail à défaut de constituer une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux, REJETTE les autres demandes, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE in solidum M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] à payer à la société MMA IARD la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [Y] [P] et Mme [K] [L] épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 janvier 2024 et celui des assignations du 14 mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge