Texte intégral
COUR D'APPEL DE RENNES
***
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
***
LE JUGE DE L'EXPROPRIATION
Minute n° 13
JUGEMENT
du 10 Septembre 2024
N° RG 23/00027
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Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT
c/
[L] [D] épouse [E]
[M] [E]
[B] [E] épouse [S]
[P] [E]
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[Adresse 22] sur la commune de [Localité 21]
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Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation
1 copie exécutoire + 1 CCC à :
Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT
1 CCC à :
Me Emmanuel CHENEVAL - 298
la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL - 22B
1 copie CG
délivrées le 10 Septembre 2024
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
___________________________________________________________
JUGEMENT
___________________________________________________________
JUGE : Dominique RICHARD, vice-présidente du Tribunal Judiciaire de NANTES, désignée en qualité de juge suppléante de l’expropriation pour le département de Loire-Atlantique par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
GREFFIER : Florence RAMEAU, lors des débats
GREFFIER : Sandrine GASNIER, lors du prononcé
Prononcé du jugement fixé au 10 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats
ENTRE :
Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 14]
Rep/assistant : Maître Frédéric MARCHAND de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
Mme [L] [D] épouse [E], demeurant [Adresse 20]
Rep/assistant : Me Emmanuel CHENEVAL, avocat au barreau de NANTES
M. [M] [E], demeurant [Adresse 16]
Rep/assistant : Me Emmanuel CHENEVAL, avocat au barreau de NANTES
Mme [B] [E] épouse [S], demeurant [Adresse 15]
Rep/assistant : Me Emmanuel CHENEVAL, avocat au barreau de NANTES
M. [P] [E], demeurant [Adresse 13]
Rep/assistant : Me Emmanuel CHENEVAL, avocat au barreau de NANTES
DÉFENDEURS
D'AUTRE PART
en présence de [X] [C], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.
* * *
PRÉSENTATION DU LITIGE
Dans le cadre d’une procédure d’expropriation engagée par la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT pour l’opération relative à la Zone d’Aménagement Concerté « [Adresse 22] » à [Localité 21] ,le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de NANTES a, par ordonnance du 3 février 2023,déclaré expropriées les parcelles cadastrées AI [Cadastre 7],[Cadastre 9] et [Cadastre 12] appartenant à Madame [L] [D] épouse [E],Monsieur [M] [E] ,Monsieur [P] [E] et Madame [B] [E] épouse [S].
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT a notifié son mémoire aux fins de fixation d’indemnité aux consorts [E] et en l’absence d’accord a saisi la juridiction de l’expropriation par un mémoire introductif d’instance adressé le 28 novembre 2023 aux fins de fixation de la valeur des parcelles.
Par ordonnance du 19 mars 2024 ,le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audience en mairie de [Localité 21] au 27 mai 2024.
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT demande ,aux termes de son mémoire récapitulatif du 23 mai 2024, de :
Fixer l’indemnité principale d’expropriation due aux consorts [E] pour dépossession des parcelles AI [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] à la somme de 170 510,00 €,soit
o AI[Cadastre 7] :68 629€
o AI[Cadastre 9]:10795€
o AI[Cadastre 12]:91086€
Fixer l’indemnité de remploi à la somme de 18 051,00 €
Rejeter le surplus des demandes des consorts [E].
Les consorts [E] demandent, aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 17 mai 2024 ,de :
A TITRE PRINCIPAL :
Constater que les parcelles AI n°[Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] sont des terrains à batir ;
En conséquence :
Fixer l’indemnité principale d’expropriation au prix de 2.748.220 euros ;
Fixer l’indemnité de remploi au prix de 275.822 euros ;
Fixer l’indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 200.000 euros et ne pouvant en tout état de cause être inférieure à la somme de 84.150 € ;
Fixer l’indemnité pour perte de jouissance à la somme de 53.272 euros ;
Fixer l’indemnité de clôture à la somme de 9.450 euros.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Constater que les parcelles AI n°[Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] sont en situation privilégiée ;
En conséquence :
Fixer l’indemnité principale d’expropriation au prix de 2.006.000 euros ;
Fixer l’indemnité de remploi au prix de 201.600 euros ;
Fixer l’indenmité pour dépréciation du surplus à la somme de 200.000 euros et ne pouvant en tout état de cause être inférieure a la somme de 84.150 € ;
Fixer l’indemnité pour perte de jouissance à la somme de 53.272 euros ;
Fixer l’indemnité de clôture à la somme de 9.450 euros.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
Fixer le prix des parcelles AI n°[Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] à 135 euros du m2 ;
En conséquence :
Fixer l’indemnité principale d’expropriation au prix de 1.354.050 euros ;
Fixer l’indemnité de remploi au prix de 136.405 euros ;
Fixer l’indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 200.000 euros et ne pouvant en tout état de cause être inférieure à la somme de 84.150 € ;
Fixer l’indenmité pour perte de jouissance à la somme de 53.272 euros ;
Fixer l’indemnité de clôture à la somme de 9.450 euros.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner la Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à verser aux Consorts [E] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Condamner la Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à verser aux Consorts [E] la somme de 2.058 € TTC correspondant au coût de l’expert foncier ;
Décerner acte aux Consorts [E] de ce qu’ils se réservent la possibilité de faire présenter leurs observations orales par Maitre CHENEVAL, Avocat au Barreau de Nantes, à l’audience à laquelle cette affaire sera appelée.
Le Commissaire du Gouvernement,agent du Pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques des pays de la Loire et du département de Loire Atlantique ,a proposé dans ses conclusionsdu 19 avril 2024 de fixer l’indemnité d’expropriation à titre principal à 17 euros le m² X 10 030 m² soit 170 510 euros et l’indemnité de remploi à 18 051 euros soit un total de 188 561 euros.
A l’audience ,les parties ont développé leurs conclusions.
Il sera reféré pour plus ample exposé des moyens des parties à leurs écritures ,conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
A l’issue des débats la mise à disposition de la décision a été fixée au 10 septembre 2024.
MOTIFS
Sur l’indemnité totale de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé.
La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable,un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.
Elle n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’il n’y a pas de bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d’être acquis par un particulier.
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en
considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.
*Date de référence pour apprécier la consistance du bien :
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des
indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.
*Date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien :
- selon le principe énoncé à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, cette date de référence se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) ;
- toutefois, selon les dispositions des articles L.2l3-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD),cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendu public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
*Date de référence pour apprécier la valeur du bien :
Selon le ler alinea de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les parcelles relevant de l’indivision entre Madame [L] [D] épouse [E], Monsieur [M] [E], Monsieur [P] [E] et Madame [B] [E] épouse [S] doivent être évaluées selon :
- leur consistance au 3 octobre 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- leur usage effectif à la date à laquelle la modification n° 1 du plan local d’urbanisme (PLU) a été approuvé et rendu exécutoire, soit le 20 décembre 2022, conformément aux écritures de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement, les consorts [E] ne l’ayant pas contestée
- leur valeur d’échange à la date du présent jugement.
S’agissant de la consistance du bien, il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 27 mai 2024.
L’ordonnance d’expropriation rendue le 3 octobre 2023 est antérieure à la visite du bien exproprié.
Les parties n’ont pas soutenu lors du transport ou de l’audience que le bien était à la date de l’ordonnance d’expropriation d’une consistance différente de celle qui a été constatée.
Sur la qualification du bien,il s’agit de parcelles classées par le plan local d’urbanisme métropolitain en zone 1 AU Mb soit en zone à urbaniser.
Les expropriés contestent cette qualification en soutenant à titre principal que les parcelles doivent être qualifiées de terrains à bâtir en faisant valoir que la zone 1 AUMb où elles sont situées est constructible sous conditions ,notamment de la réalisation de l’opération d’ensemble constituée par la ZAC ,qu’elles sont desservies par les réseaux situés à proximité immédiate et que ceux ci sont bien de capacité suffisante puisqu’elles sont classées en zone 1 AU.
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT fait valoir que la condition de constructibilité n’est pas remplie conformément aux dispositions des articles 2 et 2.1 du règlement général du Plan local d’urbanisme métropolitain, que les parcelles ne sont pas raccordées aux réseaux d’assainissement et au réseau public de distribution d’électricité et que ces derniers réseaux notamment ne sont pas de capacité suffisante pour satisfaire les besoins de l’ensemble de la zone concernée.
L’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilite publique dispose :
La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune,
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement,à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d’une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas a ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif conformément à l'article L. 322-2.».
L’article 2 du règlement général du PLUM précise que :
« Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité sufisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant,le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d’Aménagement et de Programmation et le cas échéant le règlement. La zone est alors classée « 1AU ».
L’article 2.1 du règlement général du Plan local d’urbanisme métropolitain prévoit que la zone 1AU correspond aux espaces naturels ou aux friches urbaines destinées à être ouvertes à l’urbanisation et est couverte soit par une Orientation d’Aménagement et de Programmation de secteur d’aménagement sans règlement ,soit par une OAP sectorielle avec laquelle tout projet doit être compatible.
Il apparaît que le classement en zone 1AUMb correspond à une zone constructible sous condition d’une opération d’aménagement d’ensemble ou sous condition de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP sectorielle.
Dans ces conditions, les parcelles en cause, qui sont comprises dans le champ d’une OAP sectorielle, ne sont pas immédiatement constructibles.
D’autre part, il ressort de l’avis de Nantes Métropole du 25 mai 2020 que le projet est en secteur d’assainissement collectif ,que le raccordement aux réseaux d’assainissement se fera dans les conditions définies par le règlement d’assainissement collectif de Nantes Métropole et que la distance entre le réseau d’électricité existant et la parcelle ne permet pas un raccordement au réseau public de distribution d’électricité avec un simple branchement,des travaux d’extension étant nécessaires pour alimenter la parcelle.
L’expert foncier mandaté par les consorts [E] pour déterminer la valeur vénale des parcelles indique également que les réseaux d’eaux pluviales ,d’assainissement et d’électricité se positionnent [Adresse 23] mais que les parcelles n’y sont pas raccordées.
Il en ressort que les parcelles en question ne sont pas desservies par un réseau d’assainissement et par un réseau de distribution d’électricité.
L’expert foncier mandaté par les consorts [E] pour déterminer la valeur vénale des parcelles indique également que les réseaux d’eaux pluviales ,d’assainissement et d’électricité se positionnent [Adresse 23] mais que les parcelles n’y sont pas raccordées.
Les parcelles concernées ne remplissent donc pas les conditions prévues par l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour pouvoir être qualifiées de terrain à bâtir.
Les consorts [E] soutiennent à titre subsidiaire que les parcelles doivent être qualifiées de terrains en situation privilégiée au motif que celles-ci sont situées près du centre ville et de lotissements existants à vocation d’habitat pavillonnaire et à proximité d’une zone industrielle et des réseaux.
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT le conteste en faisant valoir que ces caractéristiques ne peuvent suffire, dès lors que les parcelles se situent principalement en arrière facade de voirie,qu’elles sont éloignées des équipements de viabilisation,notamment du réseau d’assainissement et particulièrement éloignées des équipements publics de [Localité 21] et des services/commerces de proximité.
La notion de terrain en situation privilégiée permet de conférer à des parcelles non constructible une valeur supplémentaire à celle d’un simple terrain agricole au vu de leurs positionnements et caractéristiques tels que la facilité d’accès ,une façade sur voie publique ,ou la proximité avec des équipements publics ,des commerces et services et des habitations.
En l’espèce ,à l’exception de la parcelle AI [Cadastre 9] qui permet l’accès aux parcelles AI [Cadastre 9] et [Cadastre 12] ,les parcelles n’ont pas de façade sur la voie publique.
Elles se situent à environ 2 kms du centre de la Commune.Des lotissements pavillonnaires et une zone industrielle sont situées à proximité.
Ces éléments apparaissent insuffisants pour considérer qu’il s’agisse de terrains en situation privilégiée.
Dans ces conditions ,la valeur vénale des parcelles doit être déterminée eu égard au seul usage effectif du bien.
Les parties s’accordent pour retenir la méthode de comparaison pour déterminer la valeur vénale du bien d’une surface de 10 030 m2.
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT produit 3 termes de comparaison, constituées par des ventes intervenues entre elle et d’autres propriétaires situés dans le périmètre de la ZAC et dont elle produit les actes de vente :
-terme A1 (production n°17):
o date 11 octobre 2012
o parcelle : AI [Cadastre 5]
o superficie : 12 106 m2
o prix : 181 590 €
o prix au m2 : 15 €/m2
o zonage : 1AUMb
o bati : non
- terme A2 (production n°16)
o date : 29 février 2016
o parcelle : AE [Cadastre 1]
o superficie : 17 562 m2
0 prix : 278 097,17 €
o prix au m2 : 15,83 €/m2
o zonage : 1AUMb
o bati : non
- terme A3 (production n°21) :
o date : 17 novembre 2023
o parcelle : AI [Cadastre 18]
o superficie : 2 232 m2
o prix : 37 944 € (hors indemnité de remploi)
o prix au m2: 17 €/m2
o zonage : 1AUMb
o bâti : non
Le seul fait qu’ils portent sur des cessions faisant intervenir la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT en tant que partie ne suffit pas à les écarter des lors que ces termes de comparaison portent bien sur des parcelles de même zonage et de superficie et localisation proches des parcelles expropriées.
Par ailleurs la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT indique qu’elle n’entend pas se prévaloir des dispositions de l’article L322-9 du code de l’expropriation obligeant le juge à prendre en compte prioritairement les accords amiables intervenus entre l’expropriant et les expropriés postérieurement à la déclaration d’utilité publique lorsque les condition prescrites sont réunies.
En revanche le premier terme de comparaison date de plus de 10 ans par rapport au jugement d’expropriation et ne pourra être retenu.
Le commissaire du Gouvemement invoque 3 termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues entre la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT et des propriétaires situés dans le périmètre de la ZAC :
- terme 1:
o date : 18 mars 2020
o parcelle : AI [Cadastre 17]
o superficie : 2 293 m2
o prix : 38 981 €
o prix au m2: 17 €/m2
o zonage : 1AUmb
- terme 2:
o date : 26 mai 2016
o parcelles : AI [Cadastre 10] et [Cadastre 11]
o superficie : 6368 m2
o prix : 108 256 €
o prix au m2: 17 €/m2
o zonage : 1AUb
- terme 3:
o date : 21 mars 2014
o parcelles : AI [Cadastre 6]
o superficie : 10 962 m2
o prix : 186 354 €
o prix au m2: 17 €/m2
o zonage : 1AUb.
Les consorts [E] demandent que le prix au m² soit fixé à 135 euros.
Ils produisent une expertise foncière qui s’appuie sur l’existence de 4 transactions effectuées entre 2014 et 2023 en zone 1AUMb ,selon la base de données des valeurs foncières des services de l’état, dont les prix au m² varient entre 15 et 39,50 euros et estime que ces montants doivent être réévalués à l’aune de l’évolution des prix du marché en appliquant un pourcentage d’augmentation à minima de 136 % , ce qui correspond à une valeur actuelle comprise entre 50 euros et 69 euros /m².
Les consorts [E] considèrent toutefois que ce montant doit être réactualisé en fonction de l’évolution du prix de cession des terrains situés à proximité immédiate de leurs parcelles et s’appuient pour cela sur deux cessions intervenues ,l’une le 29 mai 2018 pour les parcelles AE [Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 4] au prix de 106 euros le m² et l’autre le 11 octobre 2022 concernant la parcelle AI [Cadastre 19] au prix de 164 euros le m².
Toutefois ils ne produisent pas d’actes de vente ,contrairement à l’expropriant mais uniquement des extraits du site « etalab.gouv.fr et la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT indique que ces parcelles sont classées en zone UMD1 , immédiatement constructibles et sans contraintes de constructibilité.
Il ne s’agit donc pas de parcelles de même zonage que les parcelles expropriées.
Ces termes de comparaison ne peuvent par conséquent être retenus.
Il convient dans ces conditions de retenir uniquement les dernières ventes intervenues dans la ZAC telles qu’elles ressortent des éléments produits par l’expropriant.
Dès lors que la valeur vénale doit correspondre au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable,un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché,il apparait justifié de retenir le prix de 17 euros du m².
L’indemnité principale doit ainsi être fixée à la somme de 17 euros le m² X 10 030 m² soit 170 510,00 €.
Aux termes de l’article R.322-5 du code de l'expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d’un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.
Elle a pour base le montant de l’indemnité principale.
Ses modalités de calcul ne sont pas discutées.
Elle sera par conséquent fixée à 18 051,00 €.
L’indemnité totale sera fixée à 188 561 euros.
Sur les indemnités accessoires
Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus
L’indemnité pour dépréciation du surplus vise à réparer la moins value causée par l’emprise partielle du bien exproprié sur les autres éléments du patrimoine.
Les consorts [E] soutiennent que l’expropriation entraine une diminution de la surface du terrain attaché à la maison de Madame [E] située sur la parcelle AI [Cadastre 8] qui n’est pas expropriée ,qu’ils avaient pour projet de faire bâtir et vendre le sud de cette parcelle ,que ce projet ne peut plus être réalisé faute pour cette parcelle de disposer d’un chemin d’accès autonome sans instituer de servitude ou amputer le jardin de Madame [E] et qu’elle est également privée de la vue dégagée sur la campagne avoisinante.
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT fait valoir que seule Madame [E] est propriétaire de cette parcelle ,que la perte d’un accès autonome au sud de celle-ci n’est pas caractérisée, que le fond de parcelle poura être accessible via un espace situé en fond de voirie ,que la perte des droits à bâtir n’est pas liée à l’expropriation mais à son classement en zone NN par le PLUM et que la perte des avantages de vue n’est pas non plus caractérisée ,la maison d’habitation voyant déjà sa vue obstruée par les arbres et par le bâtiment construit en fond de parcelle.
Le Commissaire du gouvernement constate que la maison est implantée en délimitant un jardin d’agrément sur l’arrière et que les parcelles expropriées ont été exclues par les propriétaires de la partie habitation par une délimitation bien matérialisée et considère donc que l’expropriation n’entraine à ce titre aucune moins value pour la partie bâtie.
Il estime également que la parcelle AI [Cadastre 8] n’est pas privée de constructibilité du fait de la perte éventuelle d’un accès à son fond de jardin ,le zonage actuel NN interdisant toute construction indépendante de celle actuelle et le fond de jardin ne pouvant donc être considéré comme divisible et à bâtir.
En l’espèce l’existence de la moins value invoquée doit être appréciée en fonction des éléments existant au jour du jugement et non en fonction d’éléments hypothétiques tels qu’une modification du zonage de nature à permettre une nouvelle construction alors que le zonage actuel ne le permet pas.
Par ailleurs il ne ressort d’aucune des pièces produites par les consorts [E] que la parcelle non expropriée serait privée d’un accès autonome si le projet évoqué se réalisait de faire bâtir et vendre le fond de la parcelle se réalisait.
La perte d’un avantage de vue n’est pas davantage justifiée ,l’expertise l’affirmant simplement sans préciser en quoi cet avantage consisterait.
Dans ces conditions la demande d’indemnité pour dépréciation du surplus n’est pas justifiée et doit être rejetée.
Sur l’indemnité pour perte de jouissance
Les consorts [E] sollicitent une indemnité pour la perte de jouissance de plusieurs bâtiments à usage de stockage et de prés à usage équestre au motif qu’ils devront acquérir et réaménager de nouvelles parcelles aux fins de paturage de leurs chevaux après les avoir mis en pension pendant une durée suffisante qu’ils estiment à 48 mois par référence à la durée retenue en matière d’exploitation agricole pour l’indemnité pour troubles d’exploitation ou pour perte de bénéfices.
Ni l’existence de ces équipements ni l’activité équestre ne sont contestées.
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT estime en revanche excessif le montant demandé, lequel n’est selon elle justifié par aucun devis.
L’expert foncier a estimé à :
-35 712 euros le coût de la pension pour 3 chevaux sur la base de 248 euros par mois par cheval en pré avec abris, considérant que le protocole d’éviction usité en matière agricole auxquelles peut se rapporter la présente opération imposant le retrait des chevaux prévoit une durée de 4 ans pour retrouver un système équivalent à la situation antérieure,
-7560 euros le coût de la construction de 3 box et d’un bâtiment à fourrage de 75 m² selon un devis établi le 25 janvier 2024 par les établissements LOISEL,
-10 000 euros le coût d’aménagement de la future parcelle (achat ,eau ,électricité et clôture),
soit un total de 53 272 euros.
Il apparaît que le montant de 7560 euros correspondant à celui de la construction de 3 box et d’un bâtiment à fourrage est justifié par le devis produit. Il sera par conséquent retenu.
D’autre part l’acquisition d’une nouvelle parcelle et son aménagement pour le pâturage des chevaux apparaît nécessaire et a été évalué par l’expert.
Le montant de 10 000 euros doit par conséquent être également retenu.
En revanche la durée de 4 ans pour la pension des chevaux apparaît excessive au regard du délai nécessaire pour retrouver un système équivalent à la situation antérieure et au fait que la situation des consorts [E] n’est pas équivalente à celle d’un exploitant agricole subissant des troubles d’exploitation ou une perte de bénéfices.
Il y a lieu par conséquent de retenir une durée de pension de 2 ans soit 17 856 euros.7 7 856 17 856 euros
L’indemnité pour perte de jouissance sera ainsi fixée à la somme de 35 416 euros.
Sur l’indemnité de clôture
En cas d’expropriation partielle, l’exproprié a droit à la clôture des parcelles restantes.
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT indique que son projet prévoit l’établissement d’une clôture en limite séparative qui aura une hauteur de 1,20 maximum ,avec des poteaux en chataignier ,section 80 X 80 mm tous les deux mètres y compris jambes de force aux extrémités et grillage en maille soudée 100 X 50 galvanisé.
Les consorts [E] sollicitent cependant une indemnité de clôture de 9450 euros ,sous la forme d’un mur en aggloméré de 20 cms enduit sur une hauteur de 2 m de haut ,au motif que la réalisation de cette clôture par l’expropriant n’est pas certaine et qu’il n’est pas établi que cette clôture permette effectivement de réduire l’importante co-visibilité entre leur parcelle et le lotissement futur et de limiter leurs troubles visuels.
Toutefois des lors que la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT s’est engagée à clôturer la parcelle ,l’exproprié ne peut exiger une indemnité de clôture reposant de surcroit sur des caractéristiques spécifiques, telles que sa hauteur et sa forme , que l’expropriant n’est pas tenu d’observer.
Cette demande sera par conséquent rejetée.
Sur les dépens
Conformement aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT, partie expropriante, supporte les dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [E] dès lors qu’ils voient leurs contestations partiellement accueillies la totalité de leurs frais irrépétibles .
La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT sera condamnée à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort;
FIXE à 188 561 euros (cent quatre-vingt-huit mille cinq cent soixante et un euros) l’indemnité totale de dépossession due à Madame [L] [D] épouse [E],Monsieur [M] [E], Monsieur [P] [E] et Madame [B] [E] épouse [S] dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé à [Localité 21] (44), [Adresse 20] et cadastré AI [Cadastre 7],[Cadastre 9] et [Cadastre 12] , d’une superficie de 10 030 m² ;
PRECISE que la somme de 188 561 euros est ainsi composée :
-170 510,00 € au titre de l’indemnité principale ;
-18 051,00 € au titre d’indemnité de remploi ;
FIXE à 35 416 euros l’indemnité pour perte de jouissance due à Madame [L] [D] épouse [E], Monsieur [M] [E] ,Monsieur [P] [E] et Madame [B] [E] épouse [S] ;
CONDAMNE la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT au paiement des dépens de la presente procédure ;
CONDAMNE la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à payer à Madame [L] [D] épouse [E],Monsieur [M] [E] ,Monsieur [P] [E] et Madame [B] [E] épouse [S] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.uau titre de l’article 700 du code de procédure civile l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé, le 10 Septembre 2024
Le Greffier, Le Juge de l'Expropriation,
Sandrine GASNIER Dominique RICHARD
