Tribunal judiciaire, 19 décembre 2023. 22/12675

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1 JUGEMENT N° du 19 Décembre 2023 Enrôlement : N° RG 22/12675 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2VYQ AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1] ( la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT) C/ CABINET DEVICTOR (Me Brice COMBE) DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Novembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats : Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE, Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2023 PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023 Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIERE BOURELLY, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice représenté par Maître Thomas TRIBOT de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDEUR LA SAS CABINET DEVICTOR, enregistrée au RCS de Marseille sous le numéro SIRET 063 804 355 et dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice représenté par Maître Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE *** EXPOSE DU LITIGE La SASU DANAE a acquis le 9 décembre 2020 les lots n°11 et 13 au sein de la copropriété située [Adresse 1]. Le syndicat des copropriétaires s'est plaint de la réalisation de travaux dans ces deux lots sans autorisation, ni déclaration préalable à la Mairie, ni présentation d’un projet d’architecte ni d’un rapport d’un bureau d’étude quant à la faisabilité des travaux mais également de l'apparition de fissures sur les murs d’un appartement du 7ème étage. Par lettre recommandée réceptionnée le 28 juin 2021, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SASU DANAE de justifier des démarches administratives entamées pour ces travaux. La SASU DANAE a sollicité la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de présenter son projet à l’ensemble des copropriétaires et le Syndic y a procédé par convocation datée du 28 juin 2021 pour une assemblée générale fixée le 12 juillet 2021. Le projet de division et les travaux contenus dans les résolutions n°5 à 8 ont alors été rejetés. Par acte extrajudiciaire en date du 21 septembre 2021, la SASU DANAE a fait citer, devant le tribunal judiciaire de Marseille, le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9 et 11 compte tenu du vice de forme affectant la convocation, de la dénaturation et de l’abus de majorité. Par jugement du 6 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a annulé les résolutions 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 11 de l’assemblée générale du 12 juillet 2021 en l’absence de respect du délai de convocation de 21 jours. *** Par exploit en date du 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner l’ancien syndic le CABINET DEVICTOR devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réparation de son préjudice économique. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de : Vu les dispositions de la loi et du décret régissant les copropriétés, Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats, - Avant dire droit : ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture, - Sur le fond : JUGER que le cabinet DEVICTOR, es qualité de Syndic de la copropriété sis [Adresse 1] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; - En conséquence : CONDAMNER le Syndic au versement de la somme de 2 500 euros au titre de la réparation du préjudice économique ; - CONDAMNER le Syndic au versement de la somme de 2 400 euros aux demandeurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il soutient que la responsabilité civile du syndic est susceptible d'être engagée lorsqu'il a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions, que cette faute est génératrice d'un préjudice et qu’il doit organiser les assemblées générales au moins une fois par an en respectant un certain formalisme. Or, l'assemblée générale des copropriétaires a été convoquée par le syndic le 28 juin 2021 pour l'assemblée du 12 juillet 2021, sans urgence manifeste. Il éprouve un préjudice direct du fait de ce manquement, car il a été privé de la possibilité de rendre une décision valide d’une part et il subit une procédure judiciaire d’autre part. Il fait état du jugement du 4 juillet 2023 rendu dans la procédure l'opposant à la société DANAE. Par ailleurs, il affirme que la SAS DANAE se prévaut d’une autorisation du Syndic pour raccorder les réseaux de ses lots, crées sans autorisation, aux parties communes, or une telle décision ne pouvait être prise qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires, ce d’autant que le syndic connaissait la position du conseil syndical quant aux travaux réalisés par la SAS DANAE. Il estime que le syndic ayant outre passé ses pouvoirs, il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. *** Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 3 juillet 2023, la SAS CABINET DEVICTOR demande au Tribunal de : Vu la loi du 1965, Vu le décret de 1967, 1/ DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 2/ CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer la somme de 2.400 euros en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, 7/ DIRE ET JUGER que les dépens seront frais privilégiés de partage distraits au profit des Avocats de la cause. Elle soutient que la loi et le décret ne définissent par la notion d’urgence qui relève de l’appréciation du syndic, or plusieurs échanges avec le conseil syndical et un mail du 16 juin 2021 de l’ensemble des copropriétaires préconisaient d’agir rapidement à l’encontre de M. [R] et de la SAS DANAE. Elle ajoute qu’il était nécessaire d’agir au plus vite, avant les vacances scolaires, afin de demander au tribunal que ladite société remette en état les parties communes. Elle fait état de son absence de faute, puisque les travaux demandés par le copropriétaire ne portaient pas sur des parties communes mais sur des parties privatives que sont les compteurs et branchements exclusivement affectés à l’usage de la SAS DANAE et dans chaque lot lui appartenant, des subdivisions existaient déjà avec leurs compteurs et branchements privatifs. Elle mentionne que le syndicat ne peut en aucun alléguer un préjudice et que dans tous les cas, le rejet des résolutions tendant à autoriser la société SAS DANAE à faire les travaux aurait entraîné une action en justice. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. *** L'ordonnance de clôture du 6 juillet 2023 a été révoquée à l'audience du 7 novembre 2023 afin d'admettre les dernières écritures et pièces du syndicat des copropriétaires. Une nouvelle clôture est intervenue le 7 novembre 2023 avant l'ouverture des débats. L'audience de plaidoiries s'est tenue le 7 novembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code civil. A l'occasion de l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il est également chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi et de la gestion comptable et financière du syndicat. L'article 1992 précité dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. L'article 1991 prévoit quant à lui que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. En l'espèce, s'agissant du dépassement de pouvoir allégué par le syndicat des copropriétaires, aucune pièce n'établit une quelconque autorisation donnée par le syndic à la SASU DANAE de raccorder les réseaux de ses lots aux parties communes. En effet, la seule lettre adressée le 4 mai 2021 par plusieurs copropriétaires au syndic ne constitue pas une preuve suffisante à ce titre. Ce moyen sera donc écarté. En revanche, il résulte des pièces communiquées que le tribunal judiciaire de Marseille a, par jugement du 4 juillet 2023 visiblement non contesté, ordonné l'annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9 et 11 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 12 juillet 2021, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser à la SASU DANAE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. Le tribunal a en effet relevé que la convocation rédigée par le cabinet DEVICTOR le 28 juin 2021 avait été adressée à la société copropriétaire moins de 15 jours avant la date de l'assemblée générale, de sorte que les résolutions querellées devaient être annulées. Le tribunal a précisément évacué toute notion d'urgence relative à ladite convocation. La nécessité avancée par le syndic de tenir l'assemblée générale avant la période estivale ne justifie pas l'absence de respect du délai de convocation de 21 jours. Il n'est pas non plus démontré que l'autorisation d'agir en justice à l'encontre de la SASU DANAE afin que celle-ci remette en état les parties communes devait être votée de façon urgente, notamment compte tenu d'une gravité des désordres, des atteintes aux droits du syndicat ou encore d'un péril affectant la solidité ou la conservation de l'immeuble. L'absence de respect des dispositions réglementaires impératives relatives au délai de convocation des copropriétaires à l'assemblée générale est imputable au syndic de copropriété défendeur et est constitutive d'une faute contractuelle. Cette faute a généré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires en l'état de son assignation en justice diligentée par la société copropriétaire, de l'annulation des résolutions votées pour le motif susvisé et de sa condamnation notamment financière par décision du 4 juillet 2023. La faute commise par le syndic étant directement à l'origine du préjudice du syndicat des copropriétaires matérialisé par sa condamnation aux frais irrépétibles aux termes du jugement du 4 juillet 2023, la SAS CABINET DEVICTOR sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE BOURELLY, la somme de 2500 euros au titre de son préjudice économique. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. La SAS CABINET DE VICTOR, qui succombe in fine, supportera les dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE BOURELLY, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. En application de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. * ** * PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : CONDAMNE la SAS CABINET DEVICTOR à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE BOURELLY, la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice économique, CONDAMNE la SAS CABINET DEVICTOR à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE BOURELLY, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS CABINET DEVICTOR aux dépens, RAPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 décembre 2023. Le GreffierLe Président