Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/03285

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Février 2025 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 20 février 2025. à Me BERENGER Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 20 février 2025 à Me JARNO Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/03285 - N° Portalis DBW3-W-B7I-476S PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. BRETEUIL dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [L] [V] né le 23 Août 1970 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Julie JARNO, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 15 mars 2016, la SCI MALBIN a donné à bail à Monsieur [L] [V] un appartement à usage d’habitation situé lot n°18, 5ème étage, [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 380 euros, outre 38 euros de provision sur charges. La société SCI BRETEUIL est venue aux droits de la SCI MALBIN par acte de cession du 21 octobre 2022. Un constat de non décence a été notifié par la CAF des BOUCHES DU RHONE le 17 août 2023 à la société PINATEL FRERES, mandataire de la SCI BRETEUIL, lui intimant de procéder à la mise en conformité du logement avant le 28 février 2025 et l’informant en conséquence de la suspension du versement de l’allocation de logement jusqu’à mise en conformité dudit logement. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BRETEUIL a fait signifier à Monsieur [L] [V] par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 247,65 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par courrier du 4 septembre 2024, la CAF des BOUCHES DU RHONE a informé la société PINATEL FRERES, mandataire de la SCI BRETEUIL, du contrôle validant la mise en conformité du logement et la reprise du versement de l’allocation de logement ainsi que celles conservées de septembre 2023 à août 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la SCI BRETEUIL a fait assigner Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail au 7 février 2024 pour défaut de paiement de la dette locative dans le délai de deux mois du commandement de payer et ordonner l’expulsion de monsieur [L] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Monsieur [L] [V] à la provision de 3 847,91 euros au 16 avril 2024 incluant les frais de mise en demeure à hauteur de 80 euros, - condamner Monsieur [L] [V] à payer à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner Monsieur [L] [V] à la somme de 800 euros en application de l’article 800 du code de procédure civile aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI BRETEUIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 7 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 4 juillet 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Monsieur [L] [V] pour constitution d’avocat pour être finalement retenue à l'audience du 28 novembre 2024. A cette audience, la SCI BRETEUIL, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3 095,99 euros, selon décompte en date du 25 novembre 2024, terme de novembre inclus. Le conseil de Monsieur [L] [V] indique ne pas avoir de nouvelles de ce dernier depuis septembre 2024, sollicite donc un renvoi et demande un délai de paiement de 36 mois. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la demande de renvoi : Il apparait que celle-ci doit être rejetée, le dossier ayant déjà été renvoyé une première fois pour que le défendeur se constitue. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI BRETEUIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 15 mars 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 247,65 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 février 2024. L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, Il résulte du décompte que Monsieur [L] [V] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. Monsieur [L] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [L] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 475,89 euros actuellement, et de condamner Monsieur [L] [V] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [V] reste devoir la somme de 2 995,99 euros, à la date du 25 novembre 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de novembre inclus et déduction faite des frais de relance non justifiés. Monsieur [L] [V] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Monsieur [L] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2 995,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la conservation du dépôt de garantie Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Faute de préciser le fondement de sa demande, la SCI BRETEUIL sera déboutée de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BRETEUIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de renvoi,  Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2016 entre la SCI BRETEUIL et Monsieur [L] [V] concernant le logement, situé lot n°18, 5ème étage, [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 février 2024 ; REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [L] [V] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BRETEUIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [L] [V] à verser à la SCI BRETEUIL, à titre provisionnel, la somme de 2 995,99 euros décompte arrêté au 25 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; CONDAMNE Monsieur [L] [V] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 475,89 euros à ce jour, à compter de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [L] [V] à verser à la SCI BRETEUIL une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président