Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 24/00371

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00371 - N° Portalis DB2H-W-B7I-Y6HA AFFAIRE : S.C.I. DQM INVEST C/ S.A.R.L. [C] [K] [T] (BMC) TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER : Monsieur Bertrand MALAGUTI, audience de plaidoiries Madame Catherine COMBY, lors du délibéré PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. DQM INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Florence CHARVOLIN de la SELARL ADK, avocats au barreau de LYON et Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET MIGNOT avocats au Barreau de DIJON DEFENDERESSE S.A.R.L. [C] [K] [T] (BMC), dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Eric POUDEROUX, avocat au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 10 Juin 2024 Délibéré au 2 septembre 2024 Notification le à : Maître Florence CHARVOLIN de la SELARL ADK - 1086, Me Eric POUDEROUX - 520 ELEMENTS DU LITIGE : La société DQM Invest SCI a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 13 février 2024 la société [C] [K] [T] (BMC) SARL pour voir ordonner son expulsion de la pergola, la voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 20,66 euros par jour à compter du 21 mars 2024 et jusqu’à sa libération complète, outre la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle a consenti le 20 avril 2020 à la société BMC un bail commercial portant sur des locaux situés lieudit [Adresse 4], cadastré section AW n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], comprenant un bâtiment à usage de commerces, bureaux et ateliers élevés sur deux niveaux, parking commun, voie de circulation et terrain. La société DQM Invest souhaite réaliser des travaux d’aménagement dans le cadre de son exploitation. Les locaux donnés à bail concernent exclusivement dans le niveau haut un local d’une superficie de 75 m² environ et la jouissance indivise avec les autres occupants du site de parking et des voies de desserte et espaces verts. Il existe sur le parking une pergola, qui est expressément exclue du bail aux termes de celui-ci, elle est mise à disposition gratuitement. La société DQM a informé par courrier du 20 novembre 2023 qu’elle souhaitait reprendre possession de la pergola pour pouvoir matérialiser des emplacements pour personnes à mobilité réduite, et laissé un préavis de trois mois. Cependant la société BMC a fait répondre le 7 décembre 2023 qu’elle s’y opposait. Aux termes de ses dernières conclusions, la société BOURGY [K] [T] (BMC) sollicite le rejet des demandes, à titre subsidiaire demande un délai d’exécution pour les travaux de mise aux normes des installations électriques tenant compte des observations établies par la SOCOTEC dans son attestation Q18, de 4 mois suivant la signification de la présente décision, et la suspension des effets de la clause résolutoire pour se libérer de l’exécution de ces travaux. À titre reconventionnel elle demande d’ordonner sous astreinte à la société DQM de lui communiquer les factures rectifiées de loyer du 4ème trimestre 2023 et du 1er trimestre 2024 tenant compte de la revalorisation exacte du loyer du 3ème trimestre 2023, du loyer du 3ème trimestre 2023 tenant compte de l’indice des loyers commerciaux par comparaison entre l’indice du 4ème trimestre 2021 et celui du 4ème trimestre 2022, du loyer du 2ème trimestre 2024 ne comportant l’application d’aucun indice et tenant compte de la revalorisation exacte du loyer du 3ème trimestre 2023, voir condamner la société DQM à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. Il est indiqué en page 2 du contrat de bail que la pergola serait uniquement mise à disposition du bar mais ne ferait pas partie du fonds loué et devrait être libérée l’hiver des tables et chaises afin de pouvoir stationner les motos. Or de nombreux témoins attestent que la pergola a toujours fait partie intégrante du fonds de commerce. Cette pergola-terrasse existe depuis 1998 et est exploitée par le bar depuis cette époque. Les tables et les chaises sont en réalité toujours restées en place l’hiver. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant la restitution de la pergola est empreinte de mauvaise foi et est donc nulle et sans effet, puisqu’il est établi que son motif de mise en place de places de stationnement réservées aux handicapés est fallicieux, de telles places ayant été aménagées à un autre endroit du parking parallèlement, et les lieux n’imposant qu’une seule place pour handicapé. Cette mise à disposition de la pergola constitue un prêt à usage de l’article 1875 du Code Civil et sa durée doit être interprétée comme la même que celle du bail commerciale dont elle est l’accessoire. L’usage de la pergola-terrasse représente 60% du total du chiffre d’affaires de la société BMC. Ainsi la clause litigieuse de la convention est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 145-15 du Code de Commerce, en ce qu’elle prive le locataire de son droit au renouvellement portant également sur la pergola en ce que l’usage d’une terrasse par la clientèle améliore considérablement l’attractivité du fonds de commerce et lui est indispensable. En application des articles 1888 et 1889 du Code Civil, le prêteur à usage ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu’après que le besoin de l’emprunteur ait cessé. La société BMC forme des demandes reconventionnelles pour obtenir un décompte des charges locatives, qui ne sont pas détaillées ni justifiées pour les différents occupants de l’immeuble. Un indice inadapté a été appliqué aux montants des loyers. L’exclusion de la pergola du bail constitue une clause non écrite et l’action à cet égard est imprescriptible. Le 27 mars 2024, le bailleur a fait délivrer une sommation visant la clause résolutoire en rapport avec un problème de conformité des installations électriques. Il existe une contestation sérieuse sure le point de savoir sur quelle partie repose la charge financière de la mise en conformité des installations électriques et le locataire considère qu’il s’agit du bailleur dans la mesure où l’obligation de délivrance n’a pas respectée sur ce point. À titre subsidiaire, la société BMC sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de quatre mois pour exécuter les travaux de conformité. Le bailleur a enfin produit les factures et justificatifs de charfges mais il se pose encore la question des conditions d’application de l’indice. Aux termes de ses dernières conclusions, la société DQM Invest sollicite la constatation de la résolution du bail commercial à effet du 27 avril 2024, l’expulsion de la société BMC et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au double du montant des loyers à compter de cette date jusqu’à la libération des lieux, à titre subsidiaire l’expulsion de la pergola et maintient ses demandes précédentes. Le bail mentionne expressément que la pergola ne fait pas partie du fonds loué, il s’agit donc d’une mise à disposition gratuite, le loyer elest d’ailleurs particulièrement bas pour la Commune. Le bailleur a donc la possibilité de reprendre la libre disposition du bien en respectant un préavis normal. Elle n’est en effet mise à disposition que durant une partie de l’année. L’action visant à la requalification en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L145-60 du Code de Commerce. C’est la superficie du lien loué, soit 75 m², qui a été prise en compte pour la fixation du montant du loyer. La pergola ne peut être incluse au bail en réputant non écrite la clause suivant laquelle elle ne fait pas partie du fonds loué, dès lors que les locaux s’entendent exclusivement d’une superficie de 75 m². La société BMC n’a pas respecté le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 27 mars 2024 du fait de la non conformité de l’installation électrique. En effet l’attestation Q18 en date du 8 décembre 2023 montre qu’il y a un danger concernant l’inadaptation de dispositifs de protection contre les surintensités. Il a donc été demandé au locataire le 14 février 2024 de jsutifier que les mesures ont été prises pour supprimer ce risque, qui peut entraîner un incendie de l’ensemble du bâtiment. Cette vérification incombe au locataire, qui d’ailleurs a fait établit ce rapport Q18. La bailleresse a communiqué les factures de loyers et précise qu’elle n’est propriétaire que depuis le mois de juin 2023. SUR CE : La société DQM Invest justifie avoir sollicité de la société BMC depuis le 20 novembre 2023 la communication des certificats de conformité Q4/Q18 et son attestation d’assurance dans le cadre de la finalisation de l’assurance du bâtiment par cette nouvelle propriétaire non occupante. Après une relance le 30 novembre, elle a appris par le compte-rendu de vérification périodique Q18 SOCOTEC, organisme de vérification d’installations électriques autorisé en date du 8 décembre 2023 que l’installation électrique des locaux loués pouvait entraîner des risques d’incendie et/ou d’explosion, pour absence ou inadaptation des dispositifs de protection contre les surintensités. Elle a donc adressé le 27 mars 2024 une sommation visant la clause résolutoire du bail sollicitant tous éléments et documents relatifs aux mesures prises suite à l’attestation Q18 qui révèle un danger. En effet, la page 2 du bail commercial en date du 20 avril 2020, établi lors de la propriété de la société de [Localité 5], précise au titre “travaux à réaliser par le locataire” que le bailleur autorise le locataire à réaliser dans les biens loués les travaux nécessaire à la réalisation de son activité. Le locataire prendre à sa charge les raccordements électriques et gaz. La page 5 du bail relative aux “modalités de jouissance” précise pour l’entretien des locaux que le locataire “devra tenir en bon état de fonctionnement et de réparation, les conduites, canalisations et robinets d’eau et de gaz, ainsi que les installations électriques et les différentes fermetures du local, et les différentes fermetures du local et sera responsable de tous dégâts qui pourraient résulter du défaut d’entretien.” A cet égard, la société BMC justifie n’être pas restée inactive puisqu’elle a le jour même de la sommation 27 mars 2024 obtenu de la société Astuce-Elec un devis de maintenance électrique d’un montant de 2618,16 euros, qui porte signature de son acceptation en attente de la date des travaux, une relance par courriel du 5 juin 2024 et une réponse d’Astuce-Elec qui propose de fixer une date de réalisation des travaux soit début août soit début septembre. Il convient de considérer en conséquence que la société BMC a correctement répondu à la sommation dans le délai d’un mois, et que la clause résolutoire du bail n’a pas pu jouer, et de simplement enjoindre la société BMC de justifier de la réalisation de ces travaux au plus tard le 15 octobre 2024. La société de [Localité 5] a donc consenti ce bail le 20 avril 2020, qui précise qu’il existe des parkings communs, voies de circulation et terrain, la jouissance indivise avec les autres occupants du site des places de parking et des voies de desserte et espaces verts. Il ajoute que “la pergola située sur le parking est mise à disposition du bar mais ne fait pas partie du fonds loué et reste la propriété de la SCI de Montauban et devra être libérée l’hiver des tables et chaises afin de pouvoir stationner les motos”. La nature juridique de cette occupation de ce qui paraît constituer une partie commune au même titre que le parking qu’elle jouxte, sur laquelle l’installation d’une pergola permet la mise en place en-dessous de tables et chaises afin d’y prendre des repas, n’est pas précisée. Elle ne fait pas partie de la surface louée et le montant du bail ne permet pas de conclure qu’il y ait là un abus. Elle paraît constituer une tolérance de nature à favoriser l’activité commerciale du preneur, pour qui en réalité elle constitue un élément important pour son chiffre d’affaires. Il est constant que la clause prévoyant la libération durant l’hiver des tables et chaises n’a pas été respectée et que son exécution n’a pas été exigée, ceci durant de nombreuses années, dès lors qu’il apparaît des nombreuses attestations produites la mise à disposition de cette terrasse depuis l’année 1998. Dès lors elle répond à la qualification du prêt à usage des articles 1875 et suivants du Code Civil et la fin de sa mise à disposition doit, dès lors qu’il n’a pas été convenu de terme et qu’elle sert toujours à l’usage pour lequel elle a été empruntée, obéir à l’article 1889 du Code Civil,qui précise que “si, avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin et pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre”. Or la société DQM Invest a dans un premier temps invoqué pour récupérer sa pergola invoqué un prétexte tenant à la nécessité de marque une place de stationnement pour personne handicapée, qu’il a rapidement matérialisée en un autre emplacement, avant de soutenir que le seul fait qu’ilsoit propriétaire suffisait à ce qu’il soit obtempéré. Le juge des référés ne saurait trancher cette contestation sérieuse et la demande d’expulsion de la pergola est donc rejetée. La demande reconventionnelle de la société BMC relative à la communication des factures par la bailleresse apparaît avoir été satisfaite pour le temps depuis lequel elle est propriétaire, soit juin 2023. La société DQM Invest, qui succombe à titre principal à l’instance, doit en supporter les dépens. Elle est condamnée à payer à la société BMC la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort : Rejetons la demande de constatation de la résiliation du bail. Enjoignons à la société [C] [K] [T] à communiquer à la société DQM Invest au plus tard le 15 octobre 2024 de la réalisation des travaux de mise aux normes électriques conformes à l’attestation Q18. Rejetons la demande d’expulsion de la société [C] [K] [T] de la pergola. Rejetons la demande reconventionnelle. Condamnons la société DQM Invest aux dépens. Condamnons la société DQM Invest à payer à la société [C] [K] [T] la somme de 2500 (deux mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Catherine COMBY. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT