Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/51129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51129 N° Portalis 352J-W-B7I-C36X4 N° : 4 Assignation du : 09 février 2024 [1] [1] 1 copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 septembre 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDEUR L’E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT - OPH [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173 DEFENDERESSE La S.A.R.L. IDZIF [Adresse 3] [Localité 4] non représentée DÉBATS A l’audience du 05 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée à effet au 2 septembre 2015, L’EPIC [Localité 2] HABITAT - OPH a donné à bail à la SARL IDZIF un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 14 790 euros hors taxes hors charges. Faisant valoir un défaut de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur par acte d’huissier de justice du 27 septembre 2023, pour une somme de 13 367,52 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif dû au 20 septembre 2023, troisième trimestre 2023 inclus, outre le coût du commandement de payer. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, L’EPIC PARIS HABITAT - OPH a, par exploit délivré le 9 février 2024, fait citer la SARL IDZIF devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : « -A TITRE PRINCIPAL, - CONSTATER l’acquisition au 27 octobre 2023 de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement de payer ; - CONDAMNER la société IDZIF, en sa qualité de locataire au paiement de la somme de 16.684,05 euros, calculée prorata temporis (soit la somme de 13 367,52 euros au 27 septembre 2023, à laquelle il convient d’ajouter la somme de 1 316,53 euros, correspondant au loyer journalier entre le 1er octobre 2023 et le 27 octobre 2023), au titre de l’arriéré des loyers et des charges ; - ORDONNER l’expulsion de la société IDZIF, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les loués dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataires ; - FIXER le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle à l’équivalent du dernier loyer trimestriel dû majoré de 20 % à compter du 28 octobre 2023, taxes et charges en sus, et CONDAMNER la société IDZIF au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ; - DIRE que ces sommes seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE majorés de deux points et ce, à compter de leur date d’exigibilité ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; - AUTORISER le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux ; - N’ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant de l’ancienneté de la dette ; A TITRE SUBSIDIAIRE, Si par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de : - N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe ; - à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, - DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la société IDZIF au paiement de la somme de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la société IDZIF aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ; - RAPPELER que le jugement à intervenir sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire ». A l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a été renvoyée pour actualisation du décompte, compte tenu des paiements en cours. A l’audience de renvoi du 5 juillet 2024, la requérante a réitéré les prétentions formulées au titre de son acte introductif d’instance, actualisant le décompte des sommes dues à la somme de 8 942,20 euros arrêtée au 30 juin 2024, troisième trimestre 2024 inclus. La défenderesse, assignée à l’étude, n'a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution de la défenderesse Régulièrement assignée, la SARL IDZIF n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure. En l’espèce, le paragraphe 17 du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. Le commandement du 27 septembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire susvisée. Un décompte des sommes dues y est joint. La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 28 octobre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux. En effet, l'article du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 20% s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence. Sur les demandes de paiement de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Si le demandeur verse aux débats un décompte actualisé au 30 juin 2024, affirmant que le montant réclamé a été revu à la baisse, il convient de constater à la lecture de ce décompte, dont il n’est pas justifié ni même allégué d’une signification au contradictoire de la société IDZIF, partie défaillante, que le montant réclamé, soit 8 942 euros, comprend les échéances du second et troisième trimestre 2024, qui n’étaient pas encore exigibles au moment de la délivrance de l’assignation, le 9 février 2024. Il convient en outre de constater que le montant réclamé au moment de la signification de l’assignation a été intégralement payé, le solde créditeur étant à 0,00 au 11 mars 2024. Dans ces conditions et faute de signification par voie extrajudiciaire du décompte actualisé, il convient de constater l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de paiement provisionnel de l’arriéré locatif non communiqué contradictoirement. Quant à la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, réclamée en vertu d’une clause pénale contractuelle dont l’interprétation comme l’appréciation de son éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant principalement à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au vu notamment des efforts constants de paiement de la société preneuse et de l’absence de toute tentative amiable et mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer et de l’assignation. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 octobre 2023, Ordonnons l’expulsion de la SARL IDZIF et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la SARL IDZIF à payer à L’EPIC [Localité 2] HABITAT - OPH une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif, de capitalisation des intérêts, de conservation du dépôt de garantie et de majoration de l’indemnité d’occupation ; Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL IDZIF aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 13 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE