Cour de cassation, 14 mai 2020. 19-17.731

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10218 F Pourvoi n° R 19-17.731 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020 1°/ M. L... J..., 2°/ Mme W... J..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° R 19-17.731 contre l'arrêt rendu le 26 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant à la société Paris Neuilly Levallois, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de M. et Mme J..., de la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat de la société Paris Neuilly Levallois, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme J... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme J... et les condamne à payer à la société Paris Neuilly Levallois la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme J... de leur demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un accord sur la chose et le prix intervenu avec la société Paris Neuilly Levallois et portant sur l'acquisition de l'appartement numéroté [...] selon le bailleur et le studio numéroté [...] également selon le bailleur, pour un prix respectivement de 682 678,52 euros pour l'appartement et de 96 321,48 euros pour le studio, d'avoir débouté les époux J... de l'ensemble de leurs demandes en exécution forcée de la vente ; Aux motifs que sur la demande aux fins de vente forcée formée par M. et Mme J..., M. et Mme J... invoquent devant la cour, tout comme devant le premier juge, que soit reconnue l'existence d'un accord des parties sur la chose et sur le prix, matérialisé par une proposition d'acquérir datée du 21 décembre 2010 et d'une acceptation de leur part datée du 12 janvier 2011, et demandent que la SNC Paris Neuilly Levallois soit tenue de se présenter devant notaire pour signer l'acte authentique de vente portant sur l'appartement [...] et le studio [...] et qu'il soit dit, qu'à défaut, le jugement à intervenir vaudra vente ; que la SNC Paris Neuilly Levallois conteste tout accord sur la chose et sur le prix et conclut au rejet de cette prétention des appelants ; que la vente s'opère par le simple échange des consentements, l'article 1583 du code civil disposant que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ; que selon l'article 1589 du même code « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » ; qu'il appartient donc à la cour, aujourd'hui saisie d'une contestation portant sur la rencontre des volontés des parties, d'examiner si l'offre de contracter telles que présentée par la SNC Paris Neuilly Levallois a été acceptée dans ces termes par M. et Mme J... ; qu'il ressort des pièces suivantes produites aux débats de première instance et d'appel que : - à la suite du jugement du tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris du 6 septembre 2010, confirmé par arrêt de cette cour du 10 avril 2012 ayant jugé que l'offre de préemption notifiée le 11 octobre 2005, et par voie de conséquence, les congés pour vente qui leur avaient été délivrés les 30 janvier 2007 et 26 mars 2009 étaient nuls, M. et Mme J... ont indiqué, par lettre du 21 novembre 2010 à la SNC Paris Neuilly Levallois, « qu'ils étaient toujours désireux de procéder à l'acquisition de l'appartement et du studio qu'ils occupaient. » ; - par lettre du 21 décembre 2010, la SNC Paris Neuilly Levallois a offert à M. et Mme J... d'acquérir l'appartement et le studio qu'ils occupaient pour un prix global de 779 000 euros, correspondant au prix déjà offert dans les actes et congés pour vente notifiés en 2007, dans ces termes : « Nous faisons suite à votre lettre en date du 21 novembre dernier. Nous prenons note de votre intention d'acquérir l'ensemble des biens que vous occupez dans l'immeuble du [...] . Nous observons cependant qu'une nouvelle fois, vous n'indiquez pas les conditions et surtout le prix auquel vous proposez d'acquérir lesdits biens. Pour notre part, et bien que les offres de vente qui vous ont été notifiées en leur temps soient aujourd'hui caduques, nous sommes prêts comme nous l'avons toujours été, à vous céder lesdits biens, un prix global de 779.000 €, se décomposant de la façon suivante : - 682.678,52 euros pour l'appartement,- 96.321,48 euros pour le studio. Si ces conditions vous agréent, vous voudrez bien nous l'indiquer par retour et nous préciser le mode de financement du prix de vente. Nous pourrons alors prendre contact avec notre Notaire pour lui demander de fixer une date de signature dans les meilleurs délais. » ; - par lettre en réponse du 12 janvier 2011, M. et Mme J... indiquaient : « nous vous donnons notre plein accord pour acquérir aux conditions de prix que vous proposez », demandaient cependant confirmation « des numéros des lots correspondants à notre future acquisition » ajoutant : « nous souhaiterions également acquérir dans de bonnes conditions deux parkings comme l'offre initiale le mentionnait » pour terminer par : « Nous vous fixerons dans les meilleurs délais possibles, le mode de financement de notre acquisition » ; - par lettre daté du 2 mai 2011, sans nouvel échange épistolaire connu de la cour, M. et Mme J..., rappelant leur lettre du 12 janvier 2011, ont sollicité un délai d'un an pour la réalisation de la vente, indiquant à la SNC Paris Neuilly Levallois qu'ils ne disposaient pas de la trésorerie nécessaire à l'acquisition, qu'ils voulaient éviter d'avoir à rembourser un crédit important ou de vendre leur résidence secondaire ; - cette proposition n'a eu aucune suite favorable de la part de la SNC Paris Neuilly Levallois ; - une sommation délivre le 20 février 2012 par M. et Mme J... à la SNC Paris Neuilly Levallois, aux termes de laquelle ils rappelaient expressément que par leur courrier du 12 janvier 2011, ils avaient donné leur accord pour acquérir aux prix proposés mais demandaient à ce que la SNC précise « les numéros de lots correspondants à cette future acquisition » et « si les parkings inclus dans l'offre initiale étaient inclus dans la proposition du 21 décembre 2010 » ; qu'il résulte de la lecture de l'ensemble de ces éléments, qu'à défaut d'avoir manifesté leur volonté d'acquérir aux conditions qui leur étaient proposées le 11 octobre 2005, et par suite de la nullité des congés pour vente qui leur avaient été délivrés les 30 janvier 2007 et 26 mars 2009, M. et Mme J... ne sauraient invoquer l'existence d'un accord des parties ni sur la chose ni sur le prix ; que cet accord ne se trouve pas davantage établi à la suite de l'offre d'acquisition faite par la SNC Paris Neuilly Levallois dans sa lettre du 21 décembre 2010, alors que : - d'une part, - s'il n'y avait pas d'incertitude sur l'identité de l'objet et du prix, s'agissant d'acquérir l'appartement et le studio qu'ils occupaient pour un prix global de 779 000 euros -, il apparaît que le périmètre de la vente n'était pas déterminé puisque M. et Mme J... y manifestaient leur souhait d'acquérir deux parkings par référence à l'offre du 11 octobre 2015, rappelant, ici comme dans la sommation du 20 février 2012, que cette offre initiale les incluait ; - d'autre part, les conditions nécessaires à la vente et contenues dans la lettre de la SNC Paris Neuilly Levallois du 21 décembre 2010, à savoir : « le mode de financement du prix de vente » par les futurs acquéreurs, conditionnant la saisine de son « Notaire pour lui demander de fixer une date de signature dans les meilleurs délais. », n'ont jamais été remplies du fait du silence de M. et Mme J... et de leur lettre 2 mai 2011 dans laquelle, ils sollicitaient un délai d'un an pour la réalisation de la vente, indiquant qu'ils ne disposaient pas de la trésorerie nécessaire à l'acquisition ; qu'il se déduit de ces développements, qui rejoignent ceux pertinents du premier juge, que la vente qui devait être conclue à bref délai, a été mise en échec par M. et Mme J... qui n'ont pas donné suite à l'offre faite par la SNC Paris Neuilly Levallois le 21 décembre 2010, et ont, par surcroît, entendu, selon leur courrier du 2 mai 2011, imposer des conditions nouvelles en réclamant un délai pour procéder à la signature de l'acte authentique ; qu'ainsi, les appelants ne sauraient, pour ces motifs, obtenir de la cour qu'elle constate aujourd'hui la réalisation d'une vente sur une offre qui remonte à 2005 et qui n'était toujours pas intervenue, à l'époque, du fait de leur propre carence ; que le jugement qui les a déboutés de leur demande en réalisation forcée de la vente sera confirmé ; Aux motifs à les supposer adoptés que le périmètre de vente n'est pas non plus déterminé avec précision puisque les époux J... font part de leur souhait d'acquérir deux parkings dans de bonnes conditions comme l'offre initiale le mentionnait faisant ainsi manifestement référence à l'offre du 11 octobre 2015 ; Alors 1°) que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que le simple fait que la lettre par laquelle une partie consent à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé évoque également, à titre indicatif, le souhait d'acquérir les parkings attenants à ce bien, ne permet pas de considérer que cette partie a imposé des conditions nouvelles ; qu'en l'espèce, la lettre de M. et Mme J... du 12 janvier 2011 précisait « nous vous donnons notre plein accord pour acquérir aux conditions de prix que vous proposez. Nous souhaiterions également acquérir dans de bonnes conditions deux parkings comme l'offre initiale le mentionnait » (cf. prod) ; qu'en affirmant néanmoins que le périmètre de la vente n'était pas déterminé dès lors que les époux J... évoquaient leur souhait d'acquérir également deux parkings, après avoir pourtant constaté qu'il n'y avait pas d'incertitude sur l'identité de l'objet et du prix, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ; Alors 2°) que le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut à ce titre, relever un moyen d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; que la société SNC Paris Neuilly Levallois n'invoquait en aucune manière dans ses conclusions d'appel le fait que, par une lettre du 2 mai 2011 les époux J... avaient demandé un délai d'un an pour la réalisation de la vente ; qu'en relevant d'office le fait que les époux J... avaient sollicité, dans une lettre du 2 mai 2011, un délai d'un an pour la réalisation de la vente, pour en déduire qu'ils avaient imposé des conditions nouvelles, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Alors 3°) que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ; que la vente est conclue dès qu'il y a eu accord sur la chose et sur le prix, peu important que postérieurement à cet accord, la partie demande un délai pour réaliser la vente ; qu'en déboutant néanmoins les époux J... de leur demande tendant à voir déclarer parfaite la vente, aux motifs qu'ils avaient écrit une lettre le 2 mai 2011 afin de demander un délai d'un an pour la réalisation de la vente, après avoir pourtant constaté que par une lettre du 12 janvier 2011 les époux J... avaient donné leur accord sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ; Alors 4°) que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé, sauf si les parties ont expressément exprimé leur volonté de faire de la réitération en la forme authentique une condition de formation du contrat ; que l'offre précisait que « Si ces conditions vous agréent, vous voudrez bien nous l'indiquer par retour et nous préciser le mode de financement du prix de vente. Nous pourrons alors prendre contact avec notre Notaire pour lui demander de fixer une date de signature dans les meilleurs délais. » (cf. prod, lettre du 21 décembre 2010 ) ; qu'en se bornant à affirmer que les époux J... avaient imposé de nouvelles conditions en réclamant un délai pour procéder à la signature de l'acte authentique, sans vérifier si l'offre exprimait seulement l'intention de fixer une date de signature dans les meilleurs délais ce qui constituait un effet de la vente et non pas une condition de sa formation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme J... de leurs demandes de nullité de l'offre de préemption article 10 de la loi du 31 décembre 1975, notifiée le 27 mars 2015 et du congé bail d'habitation pour vendre délivré le 30 mars 2015, d'avoir débouté M. et Mme J... de leurs demandes de dommages-intérêts, d'avoir constaté que le bail du 14 novembre 1988 portant sur l'appartement et la cave était résilié depuis le 30 septembre 2015 et que M. J... et Mme J... étaient occupants sans droit ni titre desdits lieux depuis cette date et d'avoir ordonné, par voie de conséquence, l'expulsion de M. et Mme J... et de tout occupant de leur chef, de l'appartement situé au 2e étage du bâtiment B (désigné par erreur au bail bâtiment A) de l'immeuble du et la cave [...], si besoin est avec l'aide d'un serrurier et de la force publique ; Aux motifs propres que sur la validité ou non de l'offre de préemption et du congé et sur leurs conséquences, M. et Mme J... concluent, en cause d'appel comme devant le tribunal de grande instance, à la nullité de l'offre de préemption, fondée sur l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, et du dernier congé pour vendre, délivrés les 27 et 30 mars 2015, dès lors qu'ils portent sur des lots appartenant à des tiers ; qu'ils font, tout autant, valoir que cette offre ne correspond pas, dans sa description, à l'appartement occupé par eux, le lot 783 étant celui de l'appartement appartenant aux consorts A. C... et Q..., et que le prix offert y est différent de celui figurant dans l'offre de congé pour vendre ; que l'inexactitude des offres de vente leur porte préjudice et justifie réparation ; que la SNC Paris Neuilly Levallois oppose que la référence au n° de lot 783 résultait du projet modificatif de l'état descriptif de division, établi à l'occasion du précédent congé pour vendre délivré le 26 mars 2009, désormais repris, comme simple numéro de gestion à l'occasion de la division d'un lot [...] propriété des consorts A. C... et Q..., et qu'une telle situation est sans effet sur la validité des actes délivrés, dès lors qu'il ne peut y avoir confusion sur la consistance des biens et la composition des lots ; qu'elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valables l'offre de vente et le congé avec offre de vente, délivrés les 27 et 30 mars 2015 ; que sur l'offre de préemption : il n'est pas contesté que, par acte d'huissier du 27 mars 2015, la société Paris Neuilly Le Valois, représentée par sa mandataire la société BNP Paribas Immobilier Residentiel, a notifié à la SNC Paris Neuilly Levallois une « offre de préemption article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », portant sur : « * un appartement : au 2e étage, bâtiment A comprenant : entrée, rangement, wc séparé, cuisine, dégagement, rangement, trois chambres, salle de bains, salle de douche avec wc, terrasse+séjour. Cave n° 30, tel que décrit dans le bail. Cet appartement constituant le lot de copropriété [...] décrit de la façon suivante dans le projet modificatif de l'état descriptif de division établi par le cabinet T. B....en date de février 2009 annexé aux présentes : Lot n° 783 : lot situé dans le bâtiment B comprend au : deuxième étage, quatrième porte à droite en sortant de l'ascenseur A, un appartement de type 4 pièces, tel qu'il figure au plan annexé composé de : une entrée, quatre pièces, une cuisine, une salle de bains, une salle d'eau avec wc, un wc, deux dégagements et les 16.397/984.256èmes du sol et des parties communes générale. * Une cave : [...] situé dans le bâtiment B ... cave référence 30 au plan annexé et les 124/984.698èmes du sol et des parties communes générale. » ; que le premier juge a minutieusement examiné les pièces produites et a répondu aux moyens soutenus par les parties par une motivation pertinente et circonstanciée que la cour adopte ; qu'il en a déduit à bon droit que la description des lieux, le renvoi au projet de modificatif de division du cabinet Tartacede Bolaere de février 2009 et au plan annexé, déjà notifié aux demandeurs avec le congé pour vente du 26 mars 2009, la référence à la description figurant dans le bail du 14 novembre 1988, suffisent à identifier, sans contestation possible, les locaux occupés et concernés par l'offre de vente notifiée le 27 mars 2015 ; que, de même, la référence au lot n° 783 du projet modificatif de division de 2009 est destinée à individualiser les locaux occupés par M. et Mme J... en vertu de leur bail du 14 novembre 1988 (appartement et cave) en excluant ceux occupés en vertu du bail du 25 juillet 1989 (studio) identifié comme le lot n° 784 dans ledit projet modificatif de division ; que l'erreur sur la numérotation du lot de copropriété, voire le défaut d'indication du n° de lot, ne sauraient porter atteinte à la validité de l'acte incriminé, dès lors que la consistance des locaux est, sans ambiguïté, identifiable, et que les bénéficiaires de l'offre, M. et Mme J..., ne s'étant eux-mêmes pas mépris puisqu'ayant sollicité, dès l'introduction de la présente instance, la vente forcée, à leur profit, des lots n° 783 et 784 ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'aucun grief ne pouvait fonder la nullité de « l'offre de préemption - article 10 de la loi du 31 décembre 1975 », offre qui n'a pas été acceptée dans les délais prévus ; que sur le congé pour vendre : en considérant que l'acte d'huissier du 30 mars 2015, par lequel la société Paris Neuilly Levalois, représentée par le même mandataire, a notifié à M. et Mme J..., un « congé bail d'habitation pour vendre » en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour le 30 septembre 2015, renseigne que le bail porte sur un appartement situé au 2e étage du bâtiment B (désigné par erreur au bail bâtiment A) et comprenant :- une entrée, rangement, wc séparé, une cuisine, dégagement, rangement, trois chambres, une salle de bains, une salle de douche avec wc, une terrasse et un séjour, une cave n°30 Le bail ayant été conclu pour une durée de 3 années ayant pris effet le 1er octobre 1988, renouvelé depuis, et arrivant à son terme le 30 septembre 2015 ; que ledit congé vise le bail, sa date, l'appartement loué, le bâtiment et l'étage, indique qu'il vaut offre de vente au prix de 1 236.540 euros ; que c'est donc à bon droit, par des motifs que reprend la cour, que le tribunal a considéré que le « congé bail d'habitation pour vendre » notifié le 30 mars 2015 n'encourait aucune nullité et que M. et Mme J... devaient être déboutés de leurs prétentions à nullité ; que le congé pour vendre du 30 mars 2015 stipulait que l'offre de vente était valable deux mois à compter de sa signification et qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire serait déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local s'il n'avait pas accepté l'offre de vente ; que M. et Mme J... 'ayant pas accepté l'offre de vente dans ledit délai, ils se trouvent désormais déchus de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 30 septembre 2015 ; que le premier juge a donc justement, depuis cette date, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires, devenus sans droit ni titre, et condamnés ces derniers à verser à la SNC Paris Neuilly Levallois une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer actuel, outre les charges, jusqu'à la libération des lieux ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; ' Sur les dommages et intérêts, les frais irrépétibles de procédure et les dépens ; Aux motifs à les supposer adoptés que l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 article 5 dispose que « préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte...consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente faire connaitre par LRAR, à chacun des locataires ou occupants de bonne fol, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe » ; que l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 dispose que « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » ; que par acte d'huissier du 27 mars 2015, la société Paris Neuilly Levallois ayant pour mandataire la société BNP Paribas Immobilier Residentiel a notifié à M. J... et à Mme J..., une "offre de préemption de la société Paris Neuilly Levallois en vertu de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ,portant sur : -un appartement au 2e étage, bâtiment A comprenant : entrée, rangement, wc séparé, cuisine, dégagement, rangement, trois chambres, salle de bains, salle de douche avec wc, terrasse *séjour. Cave n°30, tel que décrit dans le bail ; que cet appartement constituant le lot de copropriété [...] décrit de la façon suivante dans le projet modificatif de l'état descriptif de division établi par le cabinet TARTACEDE BOLLAERT...en date de février 2009 annexé aux présentes ; lot n° [...] : Ce lot situé dans le bâtiment B comprend au 2e étage, quatrième porte à droite en sortant de l'ascenseur A, un appartement de type 4 pièces, tel qu'il figure au plan annexé composé de : une entrée quatre pièces, une cuisine, une salle de bains, une salle d'eau avec wc, un wc, deux dégagements et les 16 3971984 256 èmes du sol et des parties communes générales. -une cave : [...] situé dans le bâtiment B ... cave référence 30 au plan annexé.. ; que la description des lieux, le renvoi au projet de modificatif de division du cabinet Tartacede Bollaert de févier 2009 et au plan annexé, déjà notifié aux demandeurs avec le congé pour vente du 26 mars 2009, la référence à la description figurant dans le bail du 14 novembre 1988 constituent autant d'éléments permettant d'identifier sens contestation possible les locaux occupés et concernés par l'offre de vente notifiée le 27 mars 2015 : que la référence au lot n°783 du projet de modificatif de division de 2009 est destinée à individualiser les locaux occupés par les consorts J... en vertu du bail du 14 novembre 1988 (appartement et cave) en excluant ceux occupés en vertu du bail du 25 juillet 1989 (studio) identifié comme le lot n°784 dans le projet de modificatif de division ci-dessus visé ; que la SNC Paris Neuilly Levallois rappelle qu'à défaut de réalisation de la vente en 2009, le projet modificatif n'a pas été publié et que cette numérotation de lot (783), simple numéro de gestion a été depuis lors reprise à l'occasion de la division du lot-n° 715 appartenant aux consorts B.../C.../Q... ; que force est toutefois de constater que cette circonstance n'a pas entrainé de confusion sur les biens occupés et visés par l''offre de vente notifiée 27 mars 2015 ; qu'une erreur sur la numérotation du lot de copropriété, voire le défaut d'indication du no de lot ne remettent pas en cause la validité de l'acte, dès lors que la consistance des locaux est identifiable ; que d'ailleurs les époux J... ne se sont manifestement pas mépris puisqu'ils sollicitaient eux même dans la présente instance, la vente forcée, à leur profit, des lots n°783 et784 ; qu'aucun grief n'est justifié ; qu'aucune nullité n'est encourue en ce qui concerne "l'offre de préemption – article 10 de la loi du 31 décembre 1975 laquelle n'a pas été acceptée dans les délais prévus ; que par acte d'huissier du 30 mars 2015, la société Paris Neuilly Levallois ayant pour mandataire la société BNP Paribas Immobilier Residentiel a notifié à M. et Mme J... un « congé bail d'habitation pour vendre » en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour le 30 septembre 2015, en rappelant que le bail porte sur un appartement situé au 2e étage du bâtiment B (désigné par erreur au bail bâtiment A) et comprenant : -une entrée, rangement, wc séparé, une cuisine, dégagement, rangement, trois chambres, une salle de bains, une salle de douche avec wc, une terrasse et un séjour, -une cave n°30, le bail ayant été conclu pour une durée de 3 années ayant pris effet le 1er octobre 1988, renouvelé depuis, et arrivant à son terme le 30 septembre 2015 ; que le congé vise le bail, sa date, l'appartement loué, le bâtiment, l'étage ; que le bien est identifiable ; qu'il correspond à l'ancien numéro de lot 132 (plan des intérieurs (pièce 4-1 de la défenderesse) et à la cave référence 30 ; qu'il est indiqué que cet acte vaut offre de vente au prix de 1 236 540 euros ; que le congé bail d'habitation pour vendre notifié le 30 mars 2015 n' encourt aucune nullité ; qu'il convient donc de débouter les époux J... de leurs demandes de nullité ; que la SNC Paris Neuilly Levallois demande au tribunal de constater que le bail portant sur l'appartement et la cave est résilié depuis le 30 septembre 2015 ; que le congé pour vendre du 30 mars 2015 dispose que l'offre de vente est valable deux mois à compter de la date de notification et qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire sera déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local s'il n'a pas accepté l'offre de vente ; que M et Mme J... n'ont pas accepté l'offre de vente dans le délai prévu ; qu'ils sont donc déchus de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 30 septembre 2015 ; que sur la demande d'expulsion : la SNC Paris Neuilly Levallois demandent au tribunal d'ordonner l'expulsion sans délai de M. et Mme J... et de tout occupant de leur chef de l'appartement situé au 2ème étage du bâtiment B (désigné par erreur au bail bâtiment A) de l'immeuble situé [...] (3') et de la cave [...], sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et si besoin est avec l'aide d'un serrurier et de la force publique ; qu'il convient d'ordonner l'expulsion de M. et Mme J... et de tout occupants de leur chef de l'appartement situé au 2ème étage du bâtiment B de l'immeuble situé [...] (3) et de la cave [...], sans qu'il y ait lieu de prononcer une astreinte en l'état ; que sur la demande d'indemnité d'occupation : la société Paris Neuilly Levallois demande que M. et Mme J... soient condamnés à payer une indemnité au titre de l'occupation des biens égale au montant des loyers actuels charges et sus et ce jusqu'à la libération des lieux ; qu'il sera fait droit à leur demande ; Alors 1°) qu' en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef de l'arrêt attaqué ayant débouté les époux J... de leur demande tendant à voir reconnaître un accord sur la chose et sur le prix entraînera par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a constaté que le bail du 14 novembre 1988 portant sur l'appartement et la cave était résilié depuis le 30 septembre 2015 et que M. J... et Mme J... étaient occupants sans droit ni titre desdits lieux depuis cette date et a ordonné, par voie de conséquence, l'expulsion de M. et Mme J... et de tout occupant de leur chef, de l'appartement situé au 2e étage du bâtiment B (désigné par erreur au bail bâtiment A) de l'immeuble du et la cave [...], si besoin est avec l'aide d'un serrurier et de la force publique ; Alors 2°) que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire et doit donc porter précisément sur les biens occupés par le locataire ; qu'en jugeant que l'offre de préemption envoyée à M. et Mme J... était valable, après avoir constaté qu'elle comportait des erreurs sur la numérotation des lots de copropriété ou des défauts d'indication du numéro de lot, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; Alors 3°) que les époux J... faisaient valoir devant la cour d'appel que l'offre de préemption portait sur un lot n° 783 « au deuxième étage quatrième porte à droite en sortant de l'ascenseur A un appartement de type 4 pièces tel que figure au plan annexé composé de : une entrée quatre pièces, une cuisine, une salle de bain, une salle d'eau avec wc, un wc, deux dégagements » et que cette offre ne correspondait pas à leur appartement qui était constitué de 5 pièces sur le plan annexé dans l'offre de préemption et non quatre pièces (conclusions, p. 10) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pourtant de nature à démontrer que l'offre comportant des inadéquations avec le plan annexé, était irrégulière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 4°) que le congé pour vendre doit comporter précisément la désignation du bien proposé à la vente ; que l'absence d'adéquation entre les lieux loués et leur description dans le congé pour vendre rend ce congé irrégulier ; que les époux J... soutenaient devant la cour d'appel que la description de l'appartement était erronée en ce qu'elle mentionnait une terrasse alors que leur appartement ne disposait pas d'une terrasse (conclusions, p. 11) ; qu'en se bornant à affirmer, pour écarter la demande en nullité du congé pour vendre pour imprécision de son objet, que le congé visait le bail, sa date, l'appartement loué, le bâtiment et l'étage, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le congé pour vendre avait mentionné à tort l'existence d'une terrasse le rendant ainsi irrégulier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Moyen complémentaire produit par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme J... de leur demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un accord sur la chose et le prix intervenu avec la société Paris Neuilly Levallois et portant sur l'acquisition de l'appartement numéroté [...] selon le bailleur et le studio numéroté [...] également selon le bailleur, pour un prix respectivement de 682 678,52 euros pour l'appartement et de 96 321,48 euros pour le studio, d'avoir débouté les époux J... de l'ensemble de leurs demandes en exécution forcée de la vente ; Aux motifs propres que sur la demande aux fins de vente forcée formée par M. et Mme J..., M. et Mme J... invoquent devant la cour, tout comme devant le premier juge, que soit reconnue l'existence d'un accord des parties sur la chose et sur le prix, matérialisé par une proposition d'acquérir datée du 21 décembre 2010 et d'une acceptation de leur part datée du 12 janvier 2011, et demandent que la SNC Paris Neuilly Levallois soit tenue de se présenter devant notaire pour signer l'acte authentique de vente portant sur l'appartement [...] et le studio [...] et qu'il soit dit, qu'à défaut, le jugement à intervenir vaudra vente ; que la SNC Paris Neuilly Levallois conteste tout accord sur la chose et sur le prix et conclut au rejet de cette prétention des appelants ; que la vente s'opère par le simple échange des consentements, l'article 1583 du code civil disposant que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ; que selon l'article 1589 du même code « la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » ; qu'il appartient donc à la cour, aujourd'hui saisie d'une contestation portant sur la rencontre des volontés des parties, d'examiner si l'offre de contracter telles que présentée par la SNC Paris Neuilly Levallois a été acceptée dans ces termes par M. et Mme J... ; qu'il ressort des pièces suivantes produites aux débats de première instance et d'appel que : - à la suite du jugement du tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris du 6 septembre 2010, confirmé par arrêt de cette cour du 10 avril 2012 ayant jugé que l'offre de préemption notifiée le 11 octobre 2005, et par voie de conséquence, les congés pour vente qui leur avaient été délivrés les 30 janvier 2007 et 26 mars 2009 étaient nuls, M. et Mme J... ont indiqué, par lettre du 21 novembre 2010 à la SNC Paris Neuilly Levallois, « qu'ils étaient toujours désireux de procéder à l'acquisition de l'appartement et du studio qu'ils occupaient. » ; - par lettre du 21 décembre 2010, la SNC Paris Neuilly Levallois a offert à M. et Mme J... d'acquérir l'appartement et le studio qu'ils occupaient pour un prix global de 779 000 euros, correspondant au prix déjà offert dans les actes et congés pour vente notifiés en 2007, dans ces termes : « Nous faisons suite à votre lettre en date du 21 novembre dernier. Nous prenons note de votre intention d'acquérir l'ensemble des biens que vous occupez dans l'immeuble du [...] . Nous observons cependant qu'une nouvelle fois, vous n'indiquez pas les conditions et surtout le prix auquel vous proposez d'acquérir lesdits biens. Pour notre part, et bien que les offres de vente qui vous ont été notifiées en leur temps soient aujourd'hui caduques, nous sommes prêts comme nous l'avons toujours été, à vous céder lesdits biens, un prix global de 779.000 €, se décomposant de la façon suivante : - 682.678,52 euros pour l'appartement,- 96.321,48 euros pour le studio. Si ces conditions vous agréent, vous voudrez bien nous l'indiquer par retour et nous préciser le mode de financement du prix de vente. Nous pourrons alors prendre contact avec notre Notaire pour lui demander de fixer une date de signature dans les meilleurs délais. » ; - par lettre en réponse du 12 janvier 2011, M. et Mme J... indiquaient : « nous vous donnons notre plein accord pour acquérir aux conditions de prix que vous proposez », demandaient cependant confirmation « des numéros des lots correspondants à notre future acquisition » ajoutant : « nous souhaiterions également acquérir dans de bonnes conditions deux parkings comme l'offre initiale le mentionnait » pour terminer par : « Nous vous fixerons dans les meilleurs délais possibles, le mode de financement de notre acquisition » ; - par lettre daté du 2 mai 2011, sans nouvel échange épistolaire connu de la cour, M. et Mme J..., rappelant leur lettre du 12 janvier 2011, ont sollicité un délai d'un an pour la réalisation de la vente, indiquant à la SNC Paris Neuilly Levallois qu'ils ne disposaient pas de la trésorerie nécessaire à l'acquisition, qu'ils voulaient éviter d'avoir à rembourser un crédit important ou de vendre leur résidence secondaire ; - cette proposition n'a eu aucune suite favorable de la part de la SNC Paris Neuilly Levallois ; - une sommation délivre le 20 février 2012 par M. et Mme J... à la SNC Paris Neuilly Levallois, aux termes de laquelle ils rappelaient expressément que par leur courrier du 12 janvier 2011, ils avaient donné leur accord pour acquérir aux prix proposés mais demandaient à ce que la SNC précise « les numéros de lots correspondants à cette future acquisition » et « si les parkings inclus dans l'offre initiale étaient inclus dans la proposition du 21 décembre 2010 » ; qu'il résulte de la lecture de l'ensemble de ces éléments, qu'à défaut d'avoir manifesté leur volonté d'acquérir aux conditions qui leur étaient proposées le 11 octobr 2005, et par suite de la nullité des congés pour vente qui leur avaient été délivrés les 30 janvier 2007 et 26 mars 2009, M. et Mme J... ne sauraient invoquer l'existence d'un accord des parties ni sur la chose ni sur le prix ; que cet accord ne se trouve pas davantage établi à la suite de l'offre d'acquisition faite par la SNC Paris Neuilly Levallois dans sa lettre du 21 décembre 2010, alors que : - d'une part, - s'il n'y avait pas d'incertitude sur l'identité de l'objet et du prix, s'agissant d'acquérir l'appartement et le studio qu'ils occupaient pour un prix global de 779 000 euros -, il apparaît que le périmètre de la vente n'était pas déterminé puisque M. et Mme J... y manifestaient leur souhait d'acquérir deux parkings par référence à l'offre du 11 octobre 2015, rappelant, ici comme dans la sommation du 20 février 2012, que cette offre initiale les incluait ; - d'autre part, les conditions nécessaires à la vente et contenues dans la lettre de la SNC Paris Neuilly Levallois du 21 décembre 2010, à savoir : « le mode de financement du prix de vente » par les futurs acquéreurs, conditionnant la saisine de son « Notaire pour lui demander de fixer une date de signature dans les meilleurs délais. », n'ont jamais été remplies du fait du silence de M. et Mme J... et de leur lettre 2 mai 2011 dans laquelle, ils sollicitaient un délai d'un an pour la réalisation de la vente, indiquant qu'ils ne disposaient pas de la trésorerie nécessaire à l'acquisition ; qu'il se déduit de ces développements, qui rejoignent ceux pertinents du premier juge, que la vente qui devait être conclue à bref délai, a été mise en échec par M. et Mme J... qui n'ont pas donné suite à l'offre faite par la SNC Paris Neuilly Levallois le 21 décembre 2010, et ont, par surcroît, entendu, selon leur courrier du 2 mai 2011, imposer des conditions nouvelles en réclamant un délai pour procéder à la signature de l'acte authentique ; qu'ainsi, les appelants ne sauraient, pour ces motifs, obtenir de la cour qu'elle constate aujourd'hui la réalisation d'une vente sur une offre qui remonte à 2005 et qui n'était toujours pas intervenue, à l'époque, du fait de leur propre carence ; que le jugement qui les a déboutés de leur demande en réalisation forcée de la vente sera confirmé ; Aux motifs à les supposer adoptés que les époux J... ne sauraient prétendre à un accord sur la chose alors qu'en demandant à la BNP Paribas Immobilier de confirmer les numéros de lors correspondants à leur future acquisition ils démontrent qu'il existe une incertitude sur la chose, objet de la vente ; que de même le périmètre de vente n'est pas non plus déterminé avec précision puisque les époux J... font part de leur souhait d'acquérir deux parkings dans de bonnes conditions comme l'offre initiale le mentionnait faisant ainsi manifestement référence à l'offre du 11 octobre 2015 ; Alors 1°) que la contradiction de motifs équivaut à son absence ; qu'en affirmant d'une part, par motifs adoptés, qu'il existait une incertitude sur la chose objet de la vente (jugement, p. 6) et d'autre part, par motifs propres, qu'il n'y avait pas d'incertitude sur l'identité de l'objet et du prix (arrêt, p. 8), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 2°) que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que le simple fait que la lettre par laquelle une partie consent à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé demande à se voir confirmer les numéros de lots ne crée aucune incertitude sur la chose, objet de la vente précisée dans l'offre ; qu'en l'espèce, la lettre de la SNC Paris Neuilly visait expressément l'appartement et le studio occupés par les époux J... ; que dans la lettre du 12 janvier 2011 M. et Mme J... demandaient uniquement, « pour la bonne règle », à se voir confirmer les numéros de lors correspondants à la future acquisition (cf. prod) ; qu'en affirmant néanmoins, par motifs adoptés, qu'il existait une incertitude sur la chose objet de la vente dès lors que les époux J... avaient demandé la confirmation des numéros de lots objets de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil.