Cour de cassation, 24 mars 2016. 15-15.382

CIV. 2 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 mars 2016 Cassation Mme FLISE, président Arrêt n° 452 F-D Pourvoi n° E 15-15.382 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Foncière Roméo, venant aux droits de la société Immobilière Roméo, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt n° RG : 13/01929 rendu le 8 janvier 2015 par la cour d'appel de Nîmes (chambre civile, 1re chambre B), dans le litige l'opposant à M. [K] [IF], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 17 février 2016, où étaient présents : Mme Flise, président, Mme Isola, conseiller référendaire rapporteur, M. Savatier, conseiller doyen, Mme Parchemal, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Isola, conseiller référendaire, les observations de Me Occhipinti, avocat de la société Foncière Roméo, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [IF], l'avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'au cours de l'année 2007, la société Immobilière Roméo, aux droits de laquelle vient la société Foncière Roméo (la société), a fait appel à M. [IF], notaire, (le notaire) pour établir les états descriptifs de division et les règlements de copropriété et pour recevoir les actes de vente de biens immobiliers dont elle était propriétaire ; que, contestant notamment le montant des honoraires qui avaient été prélevés sur chaque prix de vente, ainsi que le montant des honoraires perçus pour la rédaction des règlements de copropriété, la société a assigné le notaire en paiement de ces sommes ; Attendu que pour écarter une partie de ses prétentions, l'arrêt énonce que la contestation de la société relative aux honoraires qu'elle n'a pas expressément approuvés relève de la compétence du juge taxateur ; Qu'en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt n° RG : 13/01929 rendu le 8 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne M. [IF] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [IF] ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société Foncière Roméo. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que c'était avec l'accord de la société Immobilière Roméo que Me [IF] avait prélevé des honoraires sur les prix de vente de 12.263,86 € et sur la rédaction des états descriptifs de division et règlements de copropriété de 18.488,25 €, et d'AVOIR dit que la société Foncière Roméo devrait saisir le juge taxateur pour contester le montant des honoraires qu'elle n'avait pas approuvés ; AUX MOTIFS QUE la rémunération. des notaires est réglementée par les dispositions du décret n'78-262 du 8 mars 1978 modifié par des décrets successifs. Cette rémunération revêt deux formes : les émoluments et les honoraires. L'établissement des actes et l'accomplissement des formalités sont rémunérés par des émoluments qui sont calculés de façon forfaitaire ou proportionnelle selon un barème fixé par le titre II du décret du 8 mars 1978. Les frais de déplacement et les frais exceptionnels engagés par le notaire à la demande expresse du client à l'occasion de l'élaboration et de la rédaction d'un acte ou de l'accomplissement des formalités, doivent faire l'objet d'un remboursement. Le litige qui oppose la SAS Foncière Romeo à Me [K] [IF] a pour objet l'application de l'article 4 du décret du 8 mars 1978 qui prévoit que les notaires sont rémunérés pour les services rendus dans l'exercice des activités non prévues au titre II et compatibles avec la fonction notariale par des honoraires fixés d'un commun accord avec les parties ou, à défaut, par le juge chargé de la taxation. Sont notamment rémunérées, conformément à l'alinéa précédent, les consultations données par les notaires. Dans tous les cas, le client doit être préalablement averti par écrit du caractère onéreux de la prestation de services et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir (…) Dans le cadre de l'opération immobilière du [Adresse 3] à [Localité 1], Me [K] [IF] a reçu entre le 29 juin 2007 et le 14 janvier 2009, 14 actes de vente et a perçu la somme de 22 733,91 € à titre d'honoraires. L'étude des documents produits en cause d'appel permet de constater: - que la Sarl Immobilière Romeo a été représentée par sa gérante, Mme [L] [E] dans les ventes du 29 juin 2007 (vente [JX] pour les lots 7 et 18) et du 3 octobre 2007 ( ventes de deux terrains à bâtir aux consorts [OZ] et [OD]), que les décomptes mentionnant les honoraires ont été signés par la gérante de la Sarl Immobilière Romeo, ce qui vaut approbation de ces honoraires pour un montant global de 6064,53 € ( 1153,75 e + 2554,06 + 2356,72 € ) - que 1a Sarl Immobilière Romeo a été représentée le 5 juillet 2007, dans la vente [V] pour les lots 6 et 16, par M. [JB] [S], gérant de la Sarl [S] Entreprises qui faisait partie des associés de la Sarl Immobilière Romeo, que le décompte mentionnant des honoraires pour un montant de 1705,50 € a été signé (pièce n° 34), par M. [JB] [S], commerçant rompu à la vie des affaires, ce qui vaut approbation. - que la Sarl Immobilière Romeo a été représentée le 12 juillet 2007 dans la vente Anson, pour les lots 1 et 11 par M.[JB] [S] (pièce n°26), que le décompte des honoraires afférents à cette vente, soit 1715,36 E n'a pas été signé (pièce n°27) contrairement à ce qui est soutenu par Me [K] [IF] en page 23 de ses conclusions, que la contestation des honoraires ainsi prélevés par Me [K] [IF] relève de la compétence du juge taxateur, - que l'acte de vente reçu le 27 septembre 2007 qui concerne Mme [Y] et KB on pose une difficulté en ce que cet acte mentionne que M. [JB] [S] représente la Sarl Immobilière Romeo alors que Mme [F] [M] par délibération en date du 25 septembre 2007 de l'assemblée générale extraordinaire de la Sarl Immobilière Romeo avait reçu pouvoir de vendre les lots n°5 et 13, que la procuration qui lui a été donnée le 25 septembre 2007 par la gérante ne comporte pas la signature de Mme [F] [M] (pièce n°37). La signature qui figure sur le décompte du 27 septembre 2007 ne peut pas être attribuée à M.[JB] [S] (pièce n '40). Le montant des honoraires, soit 2702,06 € n'a donc pas été approuvé par la Sarl Immobilière Romeo et ne peut que faire l'objet d'une contestation devant le juge taxateur. - que la Sarl Immobilière Romeo a été représentée dans l'acte de vente concernant Mme [H] [Z] reçu le 30 octobre 2007 pour le lot n°4, par Mme [F] [M] (pièce n°60).Le décompte mentionnant les honoraires perçus par Me [K] [IF], soit 2208,71€ a été soumis à la signature de Mme [F] [M], ce qui vaut approbation de ces honoraires par la Sarl Immobilière Romeo - que la Sarl Immobilière Romeo a été représentée (pièce n°81) par Mme [KT] [R], notaire associé dans l'acte de vente du 23 juin 2008 [O], la Sarl Immobilière Romeo ayant donné le 23 juin 2008 procuration à Me [K] [IF] ou à tout clerc de son étude, aux fins de vendre à M. [O], le lot n°6 Le signataire du décompte mentionnant les honoraires perçus (soit 1300,95 E) par Me [K] [IF] sur la vente n'est pas identifiable. La signature apposée sur ce décompte (pièce n°82) ne peut donc équivaloir à un accord de la Sarl Immobilière Romeo à laquelle il appartient de contester l'honoraire prélevé devant le juge taxateur. - que l'acte de vente du 14 janvier 2009 des lots 3 et 20 au profit de Mme [ZD] [U], pose aussi une difficulté compte tenu de l'absence de concordance entre la signature du représentant de la Sarl Immobilière Romeo, M. [BH] [S] (signature figurant en pièce n°86) et celle figurant sur le décompte mentionnant le montant des honoraires perçus par Me [K] [IF], soit 2208,38 € (pièce n°88). Ce décompte n'ayant pas été approuvé par un représentant clairement identifié de la Sarl Immobilière Romeo. Il faut donc en déduire que le montant des honoraires, soit 2208,06 € ne peut que faire l'objet d'une contestation devant le juge taxateur. - que les lots 2 et 7 (pièce n°96) ont été vendus le 19 avril 2008 à M. [N] [ZA] par la Sarl Immobilière Romeo représentée par Mme [L] [E] en vertu d'une procuration qui lui a été donnée le 18 avril 2008 par M.[JB] [S] lequel avait reçu le 2 avril 2008, tous pouvoirs de l'assemblée générale extraordinaire de la Sarl Immobilière Romeo dont il était devenu le gérant à l'effet de vendre le lot n°2. Le décompte des honoraires, soit 1527,23 E, à prélever sur le prix de vente a été approuvé par Mme [L] [E] (pièce n°97), ce qui vaut accord de la Sarl Immobilière Romeo. - que dans l'acte de vente du 31 juillet 2008 d'une maison à rénover sur la parcelle AP n°450 et dont les acquéreurs sont M.[G] [B] et Mme [ZD] [T], la Sarl Immobilière Romeo a été représentée par Mme [J] [RN], en vertu d'une procuration qui lui a été donnée le 30 juillet 2008 par M. [JB] [S] qui avait lui-même reçu autorisation, le 30 juillet 2008 de l'assemblée générale extraordinaire des associés de la Sarl Immobilière Romeo, de vendre cet immeuble. La signature du décompte comportant le montant des honoraires prélevés sur le prix de vente, soit 919,93 E vaut donc approbation de ces honoraires par la Sarl Immobilière Romeo. - que dans l'acte de vente du 2 septembre 2008 (pièce n°107) des lots let 8 sur une parcelle cadastrée section AP n°450 au profit de M. [D] [YE], la Sarl Immobilière Romeo a été représentée par M. [BH] [S] en vertu d'une procuration que lui a donnée le 1er septembre 2008 par M. [JB] [S] qui avait lui-même reçu pouvoir de l'assemblée générale extraordinaire de la Sarl Immobilière Romeo. Le décompte des honoraires afférents à cette vente et qui a été signé par M. [BH] [S] vaut donc acceptation par la Sarl Immobilière Romeo, des honoraires qui ont été prélevés, soit 1012,02 € (pièce 108) - que dans l'acte de vente du 22 novembre 2008 (pièce 121 bis) des lots 4 et 6 de l'immeuble cadastré AP n°449 au profit de M. [LP] [ML] et de Mme [FR], la Sarl Immobilière Romeo a été représentée par son gérant M. [JB] [S] qui avait lui-même donné procuration, le 20 novembre 2008 à Mme [A] [C]. La signature apposée par Mme [A] [C] sur le décompte des honoraires (pièce n°122) d'un montant de 1380 C, vaut acceptation par la Sarl Immobilière Romeo des honoraires prélevés sur le prix de vente. La Sarl Immobilière Romeo a donc accepté que la somme totale de 12.263,86 €, soit prélevée à titre d'honoraires sur les actes de vente reçus par Me [K] [IF]. En revanche, il appartient à la Sarl Immobilière Romeo de saisir le juge taxateur qui déterminera si les honoraires qui n'ont pas fait l'objet d'une acceptation par la Sarl Immobilière Romeo, soit à concurrence de la somme de 10 696,64€, correspondaient ou pas à des diligences particulières relevant du domaine d'application de l'article 4 du décret du 8 mars 2008. Me [K] [IF] a également perçu la somme de 21 984 € à titre d'honoraires pour l'établissement de deux règlements de copropriété et de leurs rectificatifs, le premier de ces règlements concernait un premier immeuble divisé en 10 lots principaux et en 11 lots secondaires et le second, un immeuble qui a été divisé en 5 lots principaux et en six lots secondaires. Les honoraires afférents aux règlements de copropriété et de leurs rectificatifs figurent sur les décomptes des ventes : - [JX] (pièce n°8)pour 11960 €, approuvé par la gérante de la Sari Immobilière Romeo, [ZA] (pièce n°97) pour 5516,23 E, approuvé par Mme [L] [E], ancienne gérante de la Sarl Immobilière Romeo, - [YE] (pièce n°108) pour 1012,02 E à la suite de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, somme figurant sur le décompte approuvé par le représentant de la société (Pièce u°108). Les honoraires liés à la rédaction des états descriptifs de division et des règlements de copropriété, ont été mentionnés sur des décomptes approuvés par la Sarl Immobilière Romeo, au moins à hauteur de la somme de 18 488,25 € en l'état des pièces produites. Seule la somme de 3495,75 € n'a pas fait l'objet d'un accord de la part de la Sarl Immobilière Romeo et doit être soumise le cas échéant à l'appréciation du juge taxateur. Sur les comptes séquestres de la vente [Z]: Cet acte de vente reçu le 30 octobre 2007 et qui authentifie la vente du lot n°4 sur la parcelle AP n°445 au profit de Mme [H] [Z], mentionne deux séquestres: - un premier séquestre de 9200 € afin de faire face aux premiers frais et travaux liés à la régularisation, qui pourrait être exigée suite au refus de déclaration de travaux en date du 30 janvier 2007. Il était précisé que cette somme pourrait être débloquée par le séquestre pour le compte du vendeur sans son accord à la demande de l'acquéreur ou du syndic de copropriété sur présentation de factures, concernant tous frais et travaux pouvant en découler, sans avoir à obtenir l'accord du vendeur, que le solde de cette somme serait remis au vendeur dans l'année qui suivrait sauf décision judiciaire contraire. Me [K] [IF] soutient que le montant de ce premier séquestre a bien fait l'objet d'un remboursement au profit de la Sarl Immobilière Romeo par un chèque n° 000 4816 en date du 26 novembre 2008 tiré sur la caisse des dépôts et consignations, d'un montant de 16 947,40 E qui incluait aussi le remboursement d'un séquestre correspondant à la vente [Y]-[X] pour un montant de 8733,42 €. La pièce n°151 établit que la somme de 16 947,40 € a bien été versée le 26 novembre 2018 à la Sarl Immobilière Romeo, et que cette somme correspond bien à la somme des deux montants séquestrés après déduction de la somme de 986,02 € (d'honoraires de séquestre et de TVA). La vente [Z] comportait un second séquestre d'un montant de 9200 € afin de garantir à l'acquéreur, l'achèvement des travaux par le vendeur, au plus tard le 14 décembre 2007. II a été précisé que si à la date convenue, ces travaux n'étaient pas achevés, le séquestre était autorisé à remettre à l'acquéreur, hors la présence et sans le concours du vendeur, la somme séquestrée. Me [K] [IF] démontre par la pièce n°152, avoir versé le 17 janvier 2008 à Mme [H] [Z], le montant de ce second séquestre et justifie ce versement par le fait que les travaux qui étaient dus par la Sarl Immobilière Romeo n'étaient pas achevés au 14 décembre 2007. La Sarl Immobilière Romeo met en cause la responsabilité contractuelle du notaire, en faisant valoir qu'elle a bien effectué les travaux qui étaient à sa charge dans les délais prévus, qu'elle en a informé Mme [W] par un courrier du 7 décembre 2014 afin de lui faire signer un procès-verbal de levée de réserves, que par un second courrier recommandé du 21 septembre 2007, un rendez-vous a été fixé à Mme [Z], le 28 décembre 2007 auquel elle ne s'est pas présentée. La liste des travaux à terminer avant le 14 décembre 2007 a été annexée à l'acte de vente. Il est mentionné sur cette liste que Mme [Z] se déclare en attente de la certification du compteur électrique et qu'elle n'a pu constater le bon fonctionnement du chauffage. A la date du 14 décembre 2007, Mme [H] [Z] a fait intervenir un huissier de justice dont le procès-verbal de constat démontre que certains des travaux à la charge de la Sarl Immobilière Romeo n'ont pas été effectués, que l'appartement est dépourvu de chauffage, qu'un câble électrique relie l'immeuble à la copropriété voisine. Ce procès-verbal ayant été communiqué à Me [K] [IF], c'est à juste titre qu'en exécution de la convention de séquestre, Me [K] [IF] a versé à Mme [H] [Z], la somme de 9200 « dès lors qu'il est apparu avec certitude que la Sarl Immobilière Romeo n'avait pas rempli la totalité de ses obligations. La responsabilité du notaire ne peut donc être engagée en l'absence de faute commise par lui . Sur les retenues: La Sarl Immobilière Romeo reproche au notaire d'avoir effectué des retenus indues dans le décompte de la vente [ZA] pour un montant de 4444,42 € (1524,42 + 2920 E) et dans le décompte de la vente [O] pour un montant de 1031 E et dont elle réclame le remboursement. Me [K] [IF] fait valoir que dans le cadre de la vente qui est intervenue le 3 octobre 2007 et dans le cadre de laquelle, M. [HJ] [OD] et son épouse [P] [Q] [I] ont acquis un terrain à bâtir cadastré sous la section AP et le n°[Cadastre 1] à [Localité 1]; la Sarl Immobilière Romeo s'était engagée à procéder à la viabilisation du terrain, ce qu'elle n'a pas fait, que les acquéreurs lui ont transmis les factures EDF et GDF qu'ils ont dû acquitter. Il ressort également des pièces produites que le devis de la société MBS Constructions, chargée par le promoteur de créer, pour un montant de 3650 E TTC, un chemin d'accès à la parcelle AP n°[Cadastre 1], a été annexé à l'acte de vente, que si le chemin a été réalisé par la société MBS Constructions, elle n'a pas pour autant été payée par la Sarl Immobilière Romeo. Me [K] [IF] démontre par la pièce n°162 avoir versé le 11 septembre 2008 à Met Mme [OD], un chèque d'un montant de 5257,89 € correspondant aux factures de viabilisation de leur terrain et aux factures de la société MES Constructions restées impayées par la Sarl Immobilière Romeo alors qu'elle avait commandé les travaux. Il aurait été préférable qu'une clause de séquestre soit mentionnée dans l'acte de vente [OD] mais il n'en demeure pas moins que dans le décompte établi à la suite de la vente [ZA], le 19 avril 2008, la représentante et ancienne gérante de la Sarl Immobilière Romeo a approuvé les retenues effectuées pour le compte de M.et Mme [OD] mais aussi au titre de la facture de la société MBS Constructions. La Sté Immobilière Romeo ne peut donc qu'être déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Me [K] [IF] à lui rembourser la somme de 4444,42 E alors qu'elle n'a pas rempli les obligations qui étaient les siennes. Le remboursement de la retenue de 1031 E qui a été faite dans le décompte de la vente [O], est réclamé par la Sarl Immobilière Romeo. Aucune explication n'est donnée à ce sujet par Me [K] [IF] qui est donc condamné à restituer la somme de 1031E à la Sarl Immobilière Romeo étant observé que le signataire du décompte de la vente [O] n'a pu être identifié ; 1°) - ALORS QUE nulle partie n'avait soulevé la compétence exclusive du juge de taxateur pour connaître du litige ; qu'en relevant d'office cette compétence, sans avoir soumis préalablement ce moyen à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2°) – ALORS QUE si l'on doit considérer que le juge taxateur est compétent pour fixer les honoraires libres des notaires en l'absence d'accord des parties, aucun texte ne permet un démembrement de la procédure entre un juge compétent pour statuer sur l'existence d'un accord et un autre statuant sur le montant de l'honoraire ; qu'en constatant le prétendu accord des parties à propos de certains honoraires et en les renvoyant pour le surplus devant le juge taxateur, la cour d'appel a violé l'article 4 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978.