Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/02730

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [P] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02730 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H7N N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483 DÉFENDEUR Monsieur [P] [S] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02730 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H7N EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 27 février 2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [S] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 3]. Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1824, 49 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 novembre 2023. Par acte d'huissier en date du 13 février 2024, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) a fait assigner Monsieur [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner Monsieur [S] [P] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2104, 61 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 novembre 2023. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'audience du 5 juin 2024, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2274, 33 euros, selon décompte en date du 29 mai 2024, avril 2024 inclus. Monsieur [S] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 64 euros par mois en règlement de l'arriéré. Un accord intervient au cours de l’audience entre les parties, la RIVP acceptant la proposition du défendeur de suspension des effets de la clause résolutoire, et de l’octroi de délais de paiement tel que cela est proposé par le défendeur, à savoir la somme de 64 euros chaque mois. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 27 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 1824, 49 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2024. Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [S] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [P] reste lui devoir la somme de 2274, 33 euros à la date du 29 mai 2024. Pour la somme au principal, Monsieur [S] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 2274, 33 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1824, 49 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Un accord est intervenu à l’audience entre les parties pour suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyer des délais de paiement. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [S] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) et Monsieur [S] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 3] sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ; CONDAMNE Monsieur [S] [P] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) la somme de 2274, 33 (décompte arrêté au 29 mai 2024, incluant la mensualité du mois d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 1824, 49 euros et à compter du 13 février 2024 pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [S] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 64 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [S] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [S] [P] soit condamné à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection