Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 10]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 13]
REFERENCES : N° RG 24/00306 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YVKM
Minute : 24/00631
S.A. WAKAM
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
Madame [G] [D]
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
C/
S.A.R.L. ROCHA
Monsieur [N] [Y]
Monsieur [M] [H]
Monsieur [O] [R]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Marion LACOME D’ESTALENX
Copie délivrée à :
-S.A.R.L. ROCHA
-Monsieur [N] [Y]
-Monsieur [M] [H]
-Monsieur [O] [R]
Le
JUGEMENT DU 10 Juin 2024
Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
-S.A. WAKAM
[Adresse 5]
[Localité 8]
-Madame [G] [D]
[Adresse 7]
[Localité 9]
tous deux représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
-S.A.R.L. ROCHA
[Adresse 4]
[Localité 12]
-Monsieur [N] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 11]
-Monsieur [M] [H]
[Adresse 6]
[Localité 11]
-Monsieur [O] [R]
[Adresse 6]
[Localité 11]
tous quatre non comparants
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 2 février 2021, Madame [G] [D] a donné à bail à La société ROCHA un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking situé au [Adresse 6], [Localité 11], pour un loyer mensuel de 1 350 euros outre une provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [D] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 13 824,90 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2021 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 janvier 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2023, Madame [G] [D] et la société WAKAM représenté par son mandataire la société GARANTME ont fait assigner la société ROCHA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la société ROCHA à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 7 066,96 euros (dont 6 425 euros au profit de la société WAKAM en tant qu’assureur), sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner La société ROCHA à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [D] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 janvier 2022, et ce pendant plus de deux mois. La société WAKAM fait état d’un contrat “garantie des loyers impayés” signé par l’intermédiaire de son mandant la société GARANTME de sorte qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur pour le recouvrement des sommes qu’elle a versées à la bailleresse.
Appelée à l'audience du 6 mars 2023, l'affaire a fait l'objet d’un renvoi à l’audience du 4 septembre, aux fins de faire intervenir de manière forcée les occupants des lieux à savoir Messieurs [N] [Y], [M] [H] et [O] [R]. L’intervention forcée a été régulièrement signifiée le 18 août 2023.
A l'audience du 4 septembre 2023, l’affaire a été radiée faute de comparution du représentant des demandeurs. L’affaire a été rétablie pour l’audience du 29 avril 2024. A cette audience les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé la créance à la somme de 32 204,62 euros, selon décompte en date du 29 avril 2024. Ils précisent que dans le cadre de la garantie des loyers impayés, la société ROCHA est redevable à l’égard de la société WAKAM de la somme de 6 425 euros.
Bien que régulièrement assignée à domicile, la société ROCHA n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Bien que régulièrement assignés à l’étude pour Monsieur [H], et par procès-verbal de recherches infructueuses pour Messieurs [Y] et [R] conformément à l'article 659 du code de procédure civile, ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 6 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [G] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 2 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2022, pour la somme en principal de 13 824,90 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2022.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Cependant, le défaut par la société ROCHA de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.
De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que la société ROCHA n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.
La société ROCHA étant sans droit ni titre depuis le 6 mars 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, et notamment de Messieurs [N] [Y], [M] [H] et [O] [R] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
La société ROCHA est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [G] [D] produit un décompte démontrant que la société ROCHA reste lui devoir la somme de 32 204,62 euros à la date du 29 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. La société WAKAM produit un contrat de cautionnement du 1er janvier 2021 garantissant le paiement des loyers impayés jusqu’à un montant de 120 000 euros. A cet égard il est produit une quittance subrogative pour la somme de 6 425 euros signée entre le mandataire de la société WAKAM la société GARANTME et la bailleresse en date du 6 décembre 2022.
Pour la somme au principal, la société ROCHA, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 25 779,62 euros au profit de Madame [D], avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 066,96 euros à compter de la délivrance de l’assignation, puis pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 6 425 euros au profit de la société WAKAM, avec intérêts légaux à compter de la présente décision.
La société ROCHA sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
La société ROCHA, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [D] et de la société WAKAM les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2021 entre Madame [G] [D] et la société ROCHA concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking, situés au [Adresse 6], [Localité 11] sont réunies à la date du 5 mars 2022 ;
Ordonne en conséquence à la société ROCHA de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
Dit qu’à défaut pour la société ROCHA d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, et notamment Messieurs [N] [Y], [M] [H] et [O] [R], conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la société ROCHA à verser à Madame [G] [D] la somme de 25 779,62 euros (décompte arrêté au 29 avril 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2023 sur la somme de 7 066,96 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Condamne la société ROCHA à verser à la société WAKAM la somme de 6 425 euros au titre de la garantie des loyers impayés, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;
Condamne la société ROCHA à verser à Madame [G] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1 579,66 euros), à compter du 30 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Condamne la société ROCHA à verser à Madame [G] [D] et la société WAKAM une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société ROCHA aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
