Cour de cassation, 17 septembre 2020. 19-22.589

CIV. 3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10328 F Pourvoi n° W 19-22.589 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020 La société Hôtel de France, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , en liquidation judiciaire, aux droits de laquelle vient la société MJ Perspectives, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [...] , ès qualités de liquidateur judiciaire, a formé le pourvoi n° W 19-22.589 contre l'arrêt rendu le 25 juin 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant à Mme F... J... , épouse N... , domiciliée [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Lesourd, avocat de la société Hôtel de France et de la société MJ Perspectives, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Hôtel de France, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme J... , après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société MJ Perspectives, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Hôtel de France, aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société MJ Perspectives, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Hôtel de France, et la condamne à payer à Mme J... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel de France et la société MJ Perspectives, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Hôtel de France. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 30 avril 2015 et dit qu'à compter de cette date, la société Hôtel de France était devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués, d'AVOIR ordonné l'expulsion de la société Hôtel de France et de l'AVOIR condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises jusqu'à son départ des lieux loués et des sommes de 23 760 euros, au titre de la rénovation des salles d'eau et sanitaires, et de 5 280 euros, au titre des travaux de remises en état du hall et du local à vélo ; AUX MOTIFS QUE « sur les désordres existants ( ) l'expert indique très clairement dans ses conclusions que les fuites d'eau sont consécutives à un défaut d'entretien avec des interventions par des réparations non conformes aux règles de l'art ; que, de plus, en réponse à un dire du conseil de la SARL Hôtel de France qui relevait que la proposition de l'expert d'installer des cabines à douche étanches pour remédier aux désordres et supprimer les défauts signifiait que les installations faisant partie de l'hôtel étaient impropres à leur destination indépendamment du bon ou du mauvais entretien, l'expert a rappelé qu'il ne donnait que des principes de travaux pour remédier aux désordres et a à nouveau indiqué que les réparations effectuées par la SARL Hôtel de France s'apparentaient à des bricolages réalisés sans respecter les règles de l'art et ne permettant pas de mettre fin aux désordres ; qu'il doit donc être considéré que c'est en l'état de ces constatations et des mauvaises réparations effectuées par le preneur que l'expert a proposé pour résoudre les fuites en provenance des chambres 19, 20 et 26 la pose de cabines étanches ; que, sur les obligations incombant à chacune des parties au bail commercial, outre le fait qu'il vient d'être démontré que les désordres affectant le bien objet du bail ont pour origine un défaut d'entretien par le preneur et des réparations non conformes aux règles de l'art, il ressort de la lecture du contrat de bail en date du 15 juin 2004 liant les parties et plus particulièrement du chapitre III « ENTRETIEN-TRAVAUX » que le preneur devra faire exécuter tant au début du bail que pendant son cours toutes réparations quelconques, petites ou grosses sans aucune exception, devant entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, cette énonciation étant purement indicative et non limitative, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ; que l'article 606 du code civil définit quant à lui les grosses réparations comme celles des murs et des voutes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture ; que, par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments de fait et de droit, les travaux préconisés par l'expert judiciaire pour remédier aux désordres et qui ne font, dans leur préconisation, l'objet d'aucune contestation, ne peuvent être qualifiés de grosses réparations incombant au bailleur ; que le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu'il a dit que ces travaux n'entraient pas dans le champ des réparations locatives et que leur charge incombait à F... J... ; ( ) ; que, sur la résiliation du bail du 15 juin 2004, le contrat de bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire au terme de laquelle : « il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin d'autres formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé pour si besoin était de contraindre le preneur à quitter les lieux » ; qu'il sera observé en préambule qu'à compter de septembre 2007 le gestionnaire du bien objet du bail pour le compte d'F... J... va adresser une quinzaine de lettres recommandées avec accusé de réception à la SARL Hôtel de France concernant les différents sinistres constatés en particulier dans le hall de l'hôtel en raison d'infiltrations et la mettant en demeure de procéder aux travaux nécessaires dans les meilleurs délais ; qu'un procès-verbal de constat des désordres sera également dressé le 10 juin 2009 en présence du gérant de la SARL Hôtel de France ; que, par acte d'huissier du 30 mars 2015 signifié à la personne du gérant de la SARL Hôtel de France, F... J... a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail ; qu'il était demandé à la SARL Hôtel de France de payer immédiatement la somme de 8 547,45 euros au titre des travaux de maîtrise d'oeuvre et de renforcement des poutres bois et des poutrelles métalliques sur toute la première partie du plafond du hall et de réaliser sans délai et à ses frais sous la maîtrise d'un maître d'oeuvre les travaux pour remédier aux désordres et ce de manière pérenne conformément aux stipulations du bail ; que le commandement fait expressément référence au rapport d'expertise judiciaire de M... C... déposé en novembre 2014 décrivant les désordres affectant l'immeuble, déterminant leur origine et proposant les travaux nécessaires pour y mettre un terme définitif ; qu'il n'est pas contesté que la SARL Hôtel de France n'a pas déféré au commandement du 30 mars 2015, ne réglant pas la somme de 8 547,45 euros et n'effectuant pas les travaux préconisés pour remédier aux désordres ; que les causes du commandement du 30 mars 2015 sont par ailleurs justifiées dans la mesure où, comme il vient d'être retenu, les réparations visées incombaient bien au preneur dans le cadre de son obligation contractuelle d'entretien et ce d'autant que ce commandement, qui ne fait l'objet d'aucune contestation sur la forme, fait suite, comme déjà observé, à de nombreuses mises en demeure préalables restées elles aussi sans effet ; que, dès lors, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après le commandement susvisé, soit le 30 avril 2015, et qu'à compter de cette date la SARL Hôtel de France est devenue occupante sans droit ni titre » ; 1) ALORS QUE le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autre que locatives ; que les clauses du bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu ; qu'en relevant, pour constater la résiliation du bail et condamner la société Hôtel de France à supporter le coût des travaux préconisés par l'expert judiciaire, que ce dernier avait imputé les désordres à un manque d'entretien du preneur et que, selon les clauses du bail, le bailleur ne devait supporter que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, ce dont ne relevait pas le remplacement des équipements sanitaires, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si l'expert n'avait pas mis en évidence une inadéquation entre la structure de l'immeuble et les équipements sanitaires installés par les bailleurs et relevé que, compte tenu de la flexibilité de l'immeuble, seul le remplacement des équipements sanitaires était de nature à remédier aux désordres, ce dont il ressortait que le défaut d'entretien imputé à la société Hôtel de France n'était pas la cause exclusive des désordres et que ceux-ci résultaient également d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage d'hôtellerie, dont elle ne pouvait s'exonérer par des clauses du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil ; 2) ALORS QUE, sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l'entretien et les réparations autres que celles de l'article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations qui sont la conséquence de la vétusté ; qu'en relevant, pour constater la résiliation du bail et condamner la société Hôtel de France à supporter le coût des travaux préconisés par l'expert judiciaire, que ce dernier avait imputé les désordres à un manque d'entretien du preneur et que, selon les clauses du bail, le bailleur ne devait supporter que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, s'il ne ressortait pas du rapport d'expertise que les désordres étaient également dus à la vétusté des équipements sanitaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil ; 3) ALORS QU'en retenant, pour constater la résiliation du bail au 30 avril 2015, qu'il n'était pas contesté que la société Hôtel de France n'avait pas réglé la somme de 8 547,45 euros visée dans le commandement du 30 mars 2015, cependant que le preneur soutenait avoir procédé au règlement de cette somme dans le mois suivant le commandement (conclusions, p. 3 et 7), ce qui n'était pas même contesté par le bailleur, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Hôtel de France, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.