Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 23/02209

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/02209 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W76Q N° de Minute : BX24/00606 JUGEMENT DU : 05 Septembre 2024 S.A. SIA HABITAT C/ [U] [Z] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 05 Septembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [U] [Z], demeurant [Adresse 6] représentée par Me Simon DANCOISNE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Mars 2024 Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 05 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par bail verbal du 11 décembre 2017, S.A. SIA HABITAT a donné en location à Madame [U] [Z] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 5]. Le 23 novembre 2022, S.A. SIA HABITAT a fait signifier à Madame [U] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés. Par acte d'huissier de justice du 2 février 2023, S.A. SIA HABITAT a fait assigner Madame [U] [Z], pour l'audience du six Juillet deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de : - constater et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges; - prononcer l'expulsion de Madame [U] [Z] ; - la condamner au paiement : - de la somme de 22052,92 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [U] [Z] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire. A l'audience, S.A. SIA HABITAT a confirmé sa demande en l'actualisant à la somme de 2488,19 euros au titre des loyers et charges selon un décompte arrêté au 16 février 2024. Le dossier de surendettement de Madame [Z] a été déclaré recevable le 12 avril 2023. Le 12 juillet 2023 la commission de surendettement a déclaré d'imposer l'effacement total des dettes de Madame [Z]. Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 19 octobre 2023 et le 21 mars 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 puis prorogée au 5 Septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité : Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 novembre 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 3 février 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son action est donc recevable. Sur la nullité du commandement de payer : Madame [Z] sollicite la nullité du commandement de payer, ce dernier étant selon elle affecté de divers vices au vu des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Or ce texte ne concerne que la demande de constat de la résiliation de bail, précédée de la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. En l'espèce aucune clause résolutoire n'est visée, le bail étant verbal. La nullité de ce commandement n'est donc pas encourue. Ce moyen sera donc écarté. Sur le bail verbal : Le bailleur reste fondé à invoquer l'inexécution des obligations du preneur pour demander le prononcé de la résiliation du bail. Ce qui fait bien partie des demande présentées par l'assignation : "de constater la résiliation de l'engagement de location intervenu entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties". La S.A. SIA HABITAT est donc recevable en ses demandes. Sur l'incidence du surendettement: L'article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en l'espèce, en l'absence d'une clause résolutoire de plein droit. Sur la demande de résiliation et d'expulsion et d'indemnités mensuelles d'occupation: L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui fixe les obligations imposées au locataire prévoit que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de s'assurer contre les risques locatifs et de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Au regard du décompte locatif versé aux débats, il convient de constater que les loyers et charges ne sont pas régulièrement payés au bailleur. Ce comportement constitue un manquement grave du locataire à ses obligations. Il convient de constater qu'une dette s'est immédiatement reconstituée après l'effacement, et Madame [Z] [U] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant la date de l'audience. Par ailleurs elle ne demande pas des délais de paiement. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement et d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [Z] et de tout occupant de son chef. L'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges. Sur la base du dernier loyer, cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 521,16 euros, provisions pour charges comprises, à compter de la résiliation du bail, et variera comme l'aurait fait le loyer ou la provision pour charges si le bail s'était poursuivi. Le montant des charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision. Madame [U] [Z] sera donc condamnée à payer à S.A. SIA HABITAT la somme de 521,16 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du présent jugement jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Sur le délai pour quitter les lieux: L'article L412-3, alinéa 2, du Code des procédures civiles d'exécution dispose : "Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son froit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi." L'article L412-4 précise : "La durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés". En l'espèce il résulte des constatations de la Commission de Surendettement que Madame [Z] [U] est sans activité professionnelle et vit de minima sociaux. Il est peu probable que sa situation s'améliore à court ou moyen terme. De plus elle a été hospitalisée pendant plusieurs semaines entre le 28 avril et le 12 mai 2023 et a subi un long arrêt de travail. Elle apparaît dès lors de bonne foi. Il convient donc de lui accorder un délai de 8 mois pour quitter les lieux. Sur les sommes dues : Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 16 février 2024, à la somme de 2488,19 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. Madame [U] [Z] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT la somme de 2488,19euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 février 2024. Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. Sur les demandes accessoires : Madame [U] [Z], qui succombe, supportera les entiers dépens. L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ". PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ; Déclare l'action de S.A. SIA HABITAT recevable ; Dit que le commandement du 23 novembre 2022 est valable ; Dit que l'article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce; Prononce la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2017 entre S.A. SIA HABITAT et Madame [U] [Z] concernant l'immeuble situé à [Adresse 5], à la date du présent jugement; Accorde à Madame [Z] un délai de 8 mois pour quitter les lieux ; Passé ce délai, Dit qu'à défaut pour Madame [Z] et tout occupant de son chef, d'avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin est avec l'assistance de la force publique ; Rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire"; Fixe à la somme de 521,16 euros l'indemnité d'occupation mensuelle ; Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision ; Condamne Madame [U] [Z] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. SIA HABITAT la somme de 2488,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Condamne Madame [U] [Z] à payer à S.A. SIA HABITAT la somme de 521,16 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective et définitive des lieux; Rappelle à Madame [U] [Z] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] ; Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information; Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [U] [Z] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ; Rejette toute autre demande. Ainsi jugé et prononcé le 05 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Le GREFFIER Le PRESIDENT