Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra BELAUD-GUILLET
Me Frédéric AMSALLEM
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00809 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZSJ
N° MINUTE :
6 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [K] [D], domiciliée : chez Monsieur [G] [N], [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric AMSALLEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0069
DÉFENDERESSE
S.C.I. LEKAIN, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alexandra BELAUD-GUILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2079
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00809 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZSJ
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2015 à effet du 1er mai 2015, la SCI LEKAIN a donné à bail à Madame [K] [D] un studio situé [Adresse 2] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 800 euros outre une provision sur charges de 50 euros.
Madame [K] [D] a résilié le bail par courrier du 25 septembre 2023, à effet au 25 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, elle a fait assigner la SCI LEKAIN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS auquel elle demande de :
prononcer la nullité du contrat de bail conclu entre les parties,condamner la SCI LEKAIN à lui verser les sommes suivantes :76 500 euros au titre des loyers indus,76 500 au titre du trouble de jouissance,50 000 euros au titre du préjudice moral,6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.
Lors de l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [K] [D], représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation et a demandé le débouté des demandes reconventionnelles formées par la SCI LEKAIN.
La requérante fait valoir, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que la bailleresse lui a donné à bail un logement indécent et impropre à l'habitation compte-tenu de l'absence de chauffage fonctionnel, du taux d'humidité ambiant, de la présence de plomb dans les peintures. C'est ainsi qu'elle sollicite le remboursement des loyers versés depuis la prise à bail du studio, outre l'octroi de sommes au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.
La SCI LEKAIN, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu'elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle demande de:
à titre principal, débouter Madame [K] [D] de l'ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel, condamner Madame [K] [D] au paiement des sommes suivantes :12 438,44 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêt et capitalisation des intérêts à compter du 2 juin 2023, date du commandement de payer qui lui a été délivré sur la somme de 6 642,37 euros et à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 5 796,07 euros,107,90 euros au titre des frais de l'état des lieux de sortie partagés par moitié,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu'à une amende civile,en tout état de cause, condamner Madame [K] [D] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle conteste le caractère indécent du logement et soutient que Madame [K] [D] invoque le caractère impropre à l’habitation du studio donné à bail afin de se dégager de son obligation de payer le loyer, dont elle s'est affranchie à compter du mois de novembre 2022.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
L'obligation de délivrer un logement décent est l'une des trois composantes de l’obligation plus générale de délivrance qui incombe au bailleur et qui, en cas de méconnaissance, selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire une action en exécution des travaux.
Le locataire est également bien fondé à demander réparation de son préjudice.
Sur la nullité du bail et de restitution des loyers
Il résulte de ce qui précède que le défaut de délivrance d'un logement décent n'est pas une cause de nullité du contrat de bail mais justifie l'allocation de dommages et intérêts au profit du preneur pour le trouble de jouissance causé, le cas échéant.
Dès lors Madame [K] [D] sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail et, par voie de conséquence, de sa demande de restitution des loyers qui est une conséquence de la nullité du contrat.
Sur l’indemnisation de ses préjudices
Sur le caractère indécent du logement
En l'espèce, Madame [K] [D] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 76 500 euros compte-tenu de l'indécence du logement pris à bail, équivalent à la totalité des loyers qu'elle dit avoir versé.
Elle invoque la présence de plomb dans les lieux, l'humidité ambiante, le manque d'aération et l'insuffisance de la lumière naturelle.
S'agissant de la présence de plomb, la requérante verse au débat un rapport d'inspection visuelle des réseaux d’évacuation d'assainissement établi par la société ASBM daté du 19 août 2023 qui fait état de la présence de plomb à l'intérieur du logement, sur un tronçon de 1ML entre la cuisine et la salle de bain. Aucune mesure n'est cependant spécifiée et le rapport de l'Association Français des Victimes du Saturnisme (AFVS) également produit par la Madame [K] [D] ne fait mention de la présence de plomb que dans les parties communes.
De plus, le fait que le bailleur n'ait pas fourni de diagnostic de performance énergétique à la locataire au moment de la signature du bail ou qu'il n'ait été dressé aucun état des lieux d'entrée ne permet pas de rapporter la preuve de la présence de plomb dans les lieux et encore moins d'un risque pour l'état de santé du preneur.
Enfin, le bailleur a produit, dans le cours de l'instance, un constat de risque d'exposition au plomb, certes daté de 2010 mais qui ne préconise pas de travaux particuliers puisqu’il est simplement recommandé veiller à l’entretien des revêtements recouvrant le plomb afin d’éviter leurs dégradations futures.
Par conséquent, la présence de plomb telle qu'elle ressort des pièces produites par la requérante, ne suffit pas à qualifier le logement pris à bail d'indécent, notamment en ce qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'elle peut porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Concernant l'humidité, il doit être relevé que la requérante ne justifie pas de son taux et que sa cause est indéterminable au vu des pièces produites.
En effet, Madame [K] [D] verse un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 02 août 2023 évoquant une « humidité suffocante » quelques jours après le dégât des eaux survenu le 20 juillet 2023 et contrainte a quitter temporairement son logement, selon le rapport de l'AFVS, qui relève également la prégnance de l'odeur de renfermé.
Ainsi, l'humidité relevée pourrait être une conséquence de ce dégât des eaux d'autant que le constat versé par la SCI LEKAIN, dressé le 30 novembre 2023, soit plus d'un mois après le départ de Madame [K] [D] fait état de l'absence de toute trace d'humidité ambiante.
Néanmoins, aucune pièce n'atteste de la survenance des dégâts des eaux successifs décrits par la requérante et encore moins, de leur origine.
En outre, l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 4], dans son courrier du 18 janvier 2023, mentionnait une faible isolation thermique favorise la présence d'humidité dans le logement, ce qui contredit l'hypothèse d'une humidité en lien avec ces différents dégâts des eaux.
En l'absence de toute mesure du taux d'humidité au sein du studio pris à bail et de certitude quant à la source de l'humidité relevée, l'indécence du logement ne saurait être caractérisée de ce chef.
L’absence d'aération du logement n'est pas non caractérisée puisqu'elle ne ressort que du compte-rendu de visite de l'AFVS qui indique qu'il « n'y a pas de VMC » et qu'il y a une « bouche d'aération au-dessus du WC ne paraît pas fonctionnelle ».
S'agissant, en revanche, de la luminosité naturelle, il est établi par le constat du 02 août 2023, que hors éclairage artificielle, la vision est quasi inexistante. Il est constant que le logement ne dispose que d'une seule fenêtre d'une surface, selon l'inspecteur de salubrité, de 0,7m² avec des barreaux et en vis-à-vis d'un immeuble ne permettant pas l’éclairage de la totalité du studio configuré en L.
Il résulte de ce qui précède le logement pris à bail par Madame [K] [D] ne répond pas aux critères légaux de la décence eu égard au manque de luminosité naturelle.
L'obligation du bailleur de délivrer un logement décent étant une obligation de résultat, sa responsabilité sera ainsi retenue.
Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance
Madame [K] [D] demande réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 76 500 euros correspondant, selon ses déclarations, à la totalité des loyers versés depuis qu'elle a pris le logement à bail.
Or, compte-tenu de ce qui précède, elle ne peut se prévaloir que de la très faible luminosité naturelle et elle ne justifie pas s'en être plainte préalablement à la présente procédure.
Néanmoins, s'agissant d'un problème intrinsèque à la configuration des lieux, il n'est pas apparu en 2023.
En outre, il doit être rappelé que le logement est constitué d'une seule et unique pièce représentant une surface de 19,25 m² et qu'ainsi, l'ensemble du logement est affecté par l'absence de luminosité naturelle et la nécessité de recourir à l'éclairage artificiel.
Il en résulte un préjudice de jouissance certain, qu'il convient d'indemniser, depuis la prise d'effet du bail, à hauteur de 80 euros par mois, représentant 10% du loyer, une la somme totale de 8 080 euros que la SCI LEKAIN sera condamnée à lui verser.
Sur l'indemnisation du préjudice moral
Madame [K] [D] ne démontre pas que le caractère indécent du logement pris à bail lui a causé un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.
En effet, les pièces médicales qu'elle produit pour caractériser son préjudice ne permettent pas d’établir un quelconque lien de causalité entre l'indécence des lieux pris à bail et les problèmes de santé, à l'instar du certificat du Dr. [O] en date du 25 septembre 2023 interrogeant la « relation de cause à effet », a fortiori en ce qui concerne précisément l'insuffisance de lumière naturelle.
Elle sera donc déboutée de cette demande.
Sur les demandes reconventionnelles
Sur l'arriéré locatif
Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civile et 7 de la loi Le locataire a pour obligation principale de payer son loyer et les charges au terme convenu.
En matière d'indécence, il est constant que l'exception d'inexécution n'est admise que dans le cas où le logement est inhabitable.
En l'espèce, la SCI LEKAIN demande la condamnation de Madame [K] [D] à lui verser la somme de 12 438,44 euro.s au titre des arriérés de loyers et de charge.
Elle verse un décompte en date du 25 mars 2024 laissant apparaître cette somme au débit.
Or il résulte des déclarations de Madame [K] [D] à l'audience qu'elle a expressément dit ne pas contester le montant de la dette mais uniquement son principe, invoquant l’exception d'inexécution.
En l'absence de démonstration de sa part que le logement était inhabitable, elle apparaît redevable des loyers, à hauteur de la somme demandée.
Par conséquent, elle sera condamnée à verser la somme de 12 438,44 euros à la SCI LEKAIN. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par la locataires ayant intégralement réglé les causes du commandement de payer et en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1344-10 du code civil.
La capitalisation des intérêts est de droit, lorsqu'elle est demandée.
Sur le partage des frais de d'état des lieux de sortie
Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits.
En l'espèce, la SCI LEKAIN demande la condamnation de Madame [K] [D] à lui verser la somme de 107,90 euros correspondant à la moitié du coût de l'état des lieux de sortie dressé par l'étude Waterlot & Associés.
Il ressort néanmoins du procès-verbal de constat qu'il ne s'agit pas d'un état des lieux de sortie, cette mention ne figurant pas en tête du procès-verbal et le contenu ne s’apparentant pas non plus à un tel acte, lequel a, par ailleurs, été dressé hors la présence de Madame [K] [D].
La SCI LEKAIN sera ainsi déboutée de cette demande.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive et de l'amende civile
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En l'espèce, Madame [K] [D] n'a pas agit de manière dilatoire ou abusive puisque l'action en indemnisation du préjudice de jouissance qu'elle a introduite a prospéré.
Par conséquent, la SCI LEKAIN sera déboutée de cette demande.
Sur les demandes accessoires
La SCI LEKAIN, qui succombe partiellement à l'instance, sera condamnée aux dépens.
La nature du litige commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la décision sera rappelée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE Madame [K] [D] de sa demande de prononcé de la nullité du contrat de bail conclu le 20 avril 2015 avec la SCI LEKAIN portant sur un studio situé [Adresse 2],
DÉBOUTE Madame [K] [D] de sa demande de restitution des loyers à hauteur de 76 500 euros
CONDAMNE la SCI LEKAIN à verser à Madame [K] [D] la somme de 8 080 euros au titre de son préjudice de jouissance,
DÉBOUTE Madame [K] [D] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice moral,
CONDAMNE Madame [K] [D] au paiement de la somme de 12 438,44 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la significatoin de la présente décision et capitalisation des intérêts,
DÉBOUTE la SCI LEKAIN de sa demande au titre du partage des frais d'état des lieux de sortie,
DÉBOUTE la SCI LEKAIN de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure civile et de l'amende civile,
CONDAMNE la SCI LEKAIN aux dépens,
DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la greffière susnommés.
La greffière La juge des contentieux de la protection
