Cour de cassation, 09 juillet 2020. 19-18.931

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 juillet 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10263 F Pourvoi n° V 19-18.931 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020 La société Panama, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-18.931 contre l'arrêt rendu le 9 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant à la société Pad, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de Me Haas, avocat de la société Panama, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Pad, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Panama aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Panama et la condamne à payer à la société Pad la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Panama. Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif D'AVOIR dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2010, D'AVOIR débouté la SCI Panama de sa demande tendant à voir fixer à 30 500 HT et hors charges le prix du bail renouvelé et D'AVOIR dit que le prix du bail renouvelé sera fixé selon les règles du plafonnement. AUX MOTIFS QU'en application des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, une modification notable des éléments mentionnés au 1°à 4° de l'article L. 145-33 permet de déroger à la règle du plafonnement du loyer et de fixer celui-ci à la valeur locative ; que l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut, cette valeur est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que la période à prendre en compte est celle du 29 septembre 2001 au 30 septembre 2010 ; que la charge de la preuve de la modification notable des caractéristiques des locaux repose sur la SCI Panama qui s'en prévaut pour solliciter le déplafonnement du loyer renouvelé ; qu'il est établi que les locaux ont été notablement modifiés entre l'année 1983 et l'année 2008 (agrandissement de la cuisine du rez-de-chaussée, restructuration des basses offices du sous-sol) ; que toutefois, les pièces produites au débat ne permettent pas d'affirmer que ces modifications auraient eu lieu durant la période s'écoulant entre 2001 et 2010 ; qu'en effet, le premier plan établi est celui effectué en 1984 par M. U... ; que dans sa première expertise, ce dernier qui intervient à la demande des locataires, mentionne clairement s'être rendu sur les lieux le 14 décembre 1983 à 16h ; que dans son rapport de 2004, toujours mandaté par le locataire (M. W...), il reprend exactement les mêmes superficies s'agissant du rez-de-chaussée et du sous-sol, avec les mêmes désignations des lieux mais n'indique à aucun moment s'être déplacé sur les lieux ; que son rapport s'appuie essentiellement sur l'étude de la valeur locative pour conclure à une absence d'amélioration de la commercialité du cours [...] ; que les autres documents produits au débat (expertise Expérience de 2008, expertise G... de 2012, expertise judiciaire dans le cadre de cette procédure) indiquent bien les jours durant lesquels les locaux ont été visités ; que M. O..., qui intervient à la demande du bailleur, en 2014, explique qu'il a mesuré les lieux, qu'il les a pris en photographies, ce qui démontre qu'il a visité les lieux ; que ce même expert, en 2012, souligne que « le représentant de la Sarl Pad a refusé de [le] laisser procéder à une visite des lieux » ; qu'il ajoute « cependant, cet établissement nous est connu à titre privé pour l'avoir déjà fréquenté » , que s'agissant de la distribution des locaux, il note qu'il s'appuie « sur la base des renseignements fournis par notre mandant et de nos constatations visuelles » ; que son absence de possibilité d'avoir pu visiter les lieux ne l'a pas empêché d'établir son rapport ; que dès lors, en l'absence de mention claire et expresse que M. U... s'est rendu sur les lieux en 2004, il ne peut être tenu pour établi qu'il l'a réellement fait ; qu'en outre, trois personnes attestent de l'existence, avant 2001, de l'agrandissement de la cuisine par la biais de la véranda, éléments qui viennent donc contredire les mentions du rapport U... de l'année 2004 ; qu'or, c'est essentiellement à l'aune de ce seul rapport que les bailleurs, s'appuyant sur les rapports d'expertise ultérieurs, font état d'une modification notable des locaux durant la période de 2001 à 2010 ; qu'en l'absence de démonstration par les bailleurs que M. U... a bien visité les lieux en 2004, alors qu'il est démontré qu'un expert a été en mesure d'établir un rapport sans une visite complète de ceux-ci, il n'est pas justifié que la modification des lieux loués l'aurait été durant la période de 2001 à 2010 ; qu'enfin, les bailleurs s'appuient sur la comptabilité des preneurs pour en déduire que des gros travaux ont été effectués par ces derniers et que les locaux ont donc été notablement modifiés pendant la période considérée ; qu'or, M. N..., expert-comptable de la Sarl Pad, indique, dans une attestation du 19 février 2019, certifier que les immobilisations comptabilisées à l'actif du bilan pour la période de 2006 à 2010 ne concernent pas des travaux de gros oeuvre ; que la SCI Panama ne démontre pas l'existence d'une modification notable des caractéristiques des locaux pendant la période à considérer, qu'il s'agisse de la cuisine, du sous-sol, de la cuisine-bar d'extérieur et de la trappe d'accès en entrant dans le restaurant ; ALORS, 1°), QUE le loyer du bail renouvelé est susceptible de déplafonnement en cas de modification notable des caractéristiques des lieux loués, lorsque cette modification est intervenue au cours du bail expiré ; que la visite de l'immeuble à expertiser étant inhérente à la mission de l'expert qui accepte une expertise en évaluation immobilière, le rapport d'expertise suffit à établir les caractéristiques des lieux à la date où il a été établi, peu important qu'il ne mentionne pas expressément que l'expert a visité les locaux ; qu'en considérant, pour écarter le rapport établi par M. U... en 2004, que ce rapport n'indiquait pas expressément que l'expert avait procédé à une visite des locaux, et en déduire que la SCI Panama ne rapportait pas la preuve que la modification notable des caractéristiques du local loué était intervenue au cours du bail expiré, la cour d'appel a violé les articles 1315, devenu 1353, et 1358 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; ALORS, 2°), QUE le loyer du bail renouvelé est susceptible de déplafonnement en cas de modification notable des caractéristiques des lieux loués, lorsque cette modification est intervenue au cours du bail expiré ; que la visite de l'immeuble à expertiser étant inhérente à la mission de l'expert qui accepte de procéder à une évaluation immobilière, son rapport suffit à établir les caractéristiques des lieux à la date où il a été établi, peu important qu'il ne mentionne pas expressément que l'expert a visité les locaux ; qu'en ajoutant, pour écarter le rapport établi par M. U... en 2004 et dire que la SCI Panama ne rapportait pas la preuve que la modification notable des caractéristiques du local loué était intervenue au cours du bail expiré, qu'un expert était en mesure d'établir un rapport sans une visite complète des lieux, cependant que cette circonstance ne permettait pas de renverser la présomption selon laquelle l'expert qui établit un rapport est présumé s'être rendu sur les lieux, la cour d'appel a violé les articles 1315, devenu 1353, et 1358 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; ALORS, 3°), QUE la visite de l'immeuble à expertiser étant inhérente à la mission de l'expert qui accepte une expertise en évaluation immobilière, l'expert est présumé avoir visité les locaux sans qu'il soit nécessaire que son rapport le mentionne expressément ; qu'il appartient à la partie qui soutient que l'expert a établi son rapport sans avoir visité les locaux d'en rapporter la preuve ; qu'en relevant, pour dire que la SCI Panama ne rapportait pas la preuve que la modification notable des caractéristiques du local loué était intervenue au cours du bail expiré, que faute d'avoir expressément mentionné dans son rapport qu'il avait visité les locaux, la rapport établi par M. U... en 2004 n'établissait pas qu'à cette date, les locaux n'avaient pas encore subi de modification, cependant qu'il appartenait à la Sarl Pad, qui remettait en cause la valeur probante du rapport à raison d'une absence de visite des locaux, de rapporter la preuve d'une telle allégation, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article, devenu 1353, du code civil ; ALORS, 4°), QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en ajoutant que trois personnes avaient attesté de l'agrandissement de la cuisine par le biais d'une véranda, avant 2001, cependant que les trois attestations en cause, celles de Mmes I... et K... et de M. T... ne faisaient état que de la présence d'une véranda, sans évoquer l'agrandissement de la cuisine y compris sur la salle de restaurant, à l'intérieur du local, la cour d'appel a dénaturé les attestations de Mmes I... et K... et de M. T... et a violé le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; ALORS, 5°), QUE l'existence d'une modification notable des caractéristiques des lieux loués n'est pas subordonnée à l'existence de gros travaux ou de travaux de gros oeuvre ; qu'en se bornant à retenir, pour dire que la SCI Panama ne rapportait pas la preuve que la modification notable des caractéristiques du local loué était intervenue au cours du bail expiré, que les dépenses inscrites dans la comptabilité de la Sarl Pad au titre des « Immobilisations-construction » au cours des années 2006 à 2010 ne suffisaient pas à rapporter la preuve de la réalisation de modifications dès lors que l'expert-comptable de la Sarl Pad avait attesté que les immobilisations comptabilisées au cours de ces exercices ne concernaient pas des travaux de gros oeuvre, sans s'expliquer sur la nature des dépenses ainsi engagées par la Sarl Pad, quand l'absence de travaux de gros oeuvre ne n'excluait pas à elle-seule l'existence d'une modification notable des caractéristiques du local, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.