Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/02137

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/02137 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4IR Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/488 S.A. ESPACIL HABITAT C/ [E] [Y] [V] [L] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à S.A ESPACIL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [Y] et à Mme [L] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [T] [N] (Autre) ET : DEFENDEUR : M. [E] [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Mme. [V] [L], conjointe, munie d’un pouvoir Mme [V] [L] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] comparante en personne I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, la société ESPACIL HABITAT consentait un bail d’habitation à M. [E] [Y] et Mme [V] [L] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,81 € (euros) pour le logement d’habitation et 42,58 € pour un garage. Par actes de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, ESPACIL HABITAT délivrait aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.109,37 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 12 juillet 2023, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé d’[E] [Y] et [V] [L]. Par assignation en date du 28 février 2024, la société ESPACIL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; - Ordonner l’expulsion d’[E] [Y] et [V] [L] ; - Débouter [E] [Y] et [V] [L] de toutes demandes de délais ; - Condamner, solidairement, [E] [Y] et [V] [L] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 2.197,86 € d’arriéré locatif, arrêté au 11 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 120 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 28 février 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, ESPACIL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 6.025,02 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 575,34 €. Elle réitérait s’opposer à la poursuite du bail. A l’appui de ses prétentions, la demanderesse déplorait avoir été destinataire que de paiements partiels. Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. En défense, [V] [L], munie d’un pouvoir de représenter son compagnon, reconnaissait le montant de leur dette mais sollicitait des délais de paiement et l’autorisation de rester vivre dans leur logement. Elle arguait avoir repris le versement du loyer, par règlements partiels, et proposait des échéances de remboursement de 50 € par mois. Sur leur situation personnelle et économique, [V] [L] relatait être parents de 4 enfants mineurs, âgés de 16 mois à 14 ans, travailler à temps partiel pour un salaire mensuel d’environ 800 € tandis que son compagnon, chef d’équipe dans le bâtiment, percevait 1.600 à 1.700 € de revenus mensuels et bénéficier de 966,59 € de prestations familiales par mois. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 11 juillet 2023 et la CCAPEX saisie, le 12 juillet 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 28 février 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 28 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience au fond. L’action de la demanderesse est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : « I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ». En l’espèce, le contrat du 15 mars 2021 – portant sur les conditions générales de location – contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 11 juillet 2023, aux locataires, pour un montant de 2.109,37 €. Or, vu l’historique des versements, la dette de loyer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement du passif n’a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 12 septembre 2023. 1.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement : Aux termes de l’article 24 de la Loi du 06/07/1989 : « [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ». En l’espèce, les défendeurs sollicitent le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative et la suspension de la clause résolutoire, ce à quoi le bailleur la bailleresse s’oppose. Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise de 4 versements par les locataires depuis la délivrance du commandement, qui, cumulés, dépassent le montant d’un loyer mensuel, de la proposition raisonnable d’échelonnement de la dette formulée en défense, du positionnement des défendeurs à l’audience, de la composition de la famille, notamment, de l’accueil d’enfants mineurs et scolarisés au domicile et de l’intérêt de la bailleresse d’obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d’accorder à [E] [Y] et [V] [L] des délais pour apurer l’arriéré locatif et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de respecter le plan d’apurement précisé ci-après. Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l’état, être évaluées à une somme de 40 €, à régler en plus du loyer courant. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En outre, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourrait avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le montant de la créance de la bailleresse estimé à 6.025,02 € – tel que figurant au décompte daté du 16 mai 2024, produit à l’audience par ESPACIL HABITAT et soustraction faite des frais de procédure – n’est pas contesté par [V] [L]. [E] [Y] et [V] [L] seront donc, solidairement, condamnés au paiement de cette somme de 6.025,02 € (loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation au 16 mai 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Néanmoins, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire précédemment évoquée, il convient de différer l'exigibilité de cette dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En l’état, le plan d’apurement du passif comprendra 36 mensualités fixées à la somme de 40 €, à régler en plus du loyer courant. Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l’exécution du plan. 2.2. Sur l’indemnité d’occupation pour non-respect du plan d’apurement du passif : En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, [E] [Y] et [V] [L] seraient également, solidairement, condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 575,34 € par mois et sera comptabilisée à compter du 17 mai 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [E] [Y] et [V] [L] seront condamnés aux dépens, in solidum. En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 15 mars 2021, entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [E] [Y] et Mme [V] [L], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 12 septembre 2023 ; CONDAMNE, solidairement, M. [E] [Y] et Mme [V] [L] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 6.025,02 € (six mille vingt-cinq euros et deux centimes) d’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE M. [E] [Y] et Mme [V] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 € (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant la durée du plan ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [Y] et Mme [V] [L] ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 septembre 2023 ; • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Y] et Mme [V] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; • M. [E] [Y] et Mme [V] [L] seront, solidairement, condamnés à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 575,34 € (cinq cent soixante-quinze euros et trente-quatre centimes) par mois ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE, in solidum, M. [E] [Y] et Mme [V] [L] aux dépens comprenant, notamment, le coût des commandements de payer du 11 juillet 2023 et des assignations du 28 février 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,