Cour d'appel, 20 mars 2024. 22/00739

Chambre civile Section 2 ARRET N° du 20 MARS 2024 N° RG 22/00739 - N° Portalis DBVE-V-B7G-CFJA JJG-R Décision déférée à la Cour : Ordonnance Référé, origine Président du TJ de BASTIA, décision attaquée en date du 23 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 22/00187 S.A.S. ODALYS RESIDENCES C/ S.A.S. ACQUA BELLA Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE APPELANTE : S.A.S. ODALYS RESIDENCES immatriculée au RCS d'Aix-en-Provence, représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Pascale CHIRON, avocat au barreau d'AJACCIO, et par Me Jean Pierre BLATTER de la SCP BLATTER - SENAEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.S. ACQUA BELLA Représentée par le Groupe brandizi [Adresse 6] [Localité 2] Représentée par Me Jean andré ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, et par Me Xavier PIETRA de la SCP G.PIETRA - M.PIETRA - F.ARNAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 novembre 2023, devant Jean-Jacques GILLAND, Président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, Président de chambre Thierry BRUNET, Président de chambre Guillaume DESGENS, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024 ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, Président de chambre, et par Martine COMBET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS Par acte du 3 mai 2022, la S.A.S. Acqua bella a assigné la S.A.S. Odalys résidences par-devant le président du tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé aux fins de : Vu les articles 1714 et suivants du code civil, Vu les dispositions du bail, Vu le commandement de payer du 25 février 2022 et les pièces versées au débat, - prononcer la résiliation du bail survenue le 27 mars 2022, en l'état de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial conclu le 15 juillet 2015 entre les sociétés Acqua bella et Odalys résidences, - ordonner la libération des lieux par la société Odalys résidences et la remise des clés à la société Acqua bella après établissement d'un état des lieux de sortie, - ordonner l'expulsion de la société Odalys résidences et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société Odalys résidences, - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, - condamner la société Odalys résidences à payer à la société Acqua bella la somme de 101 111,67 euros au titre des loyers, provision pour charges dus jusqu'au 27 mars 2022 correspondant au délai d'un mois après le commandement de payer, - condamner la société Odalys résidences à payer à la société Acqua bella, conformément aux dispositions contractuelles, les intérêts majorants les loyers restés impayés, à hauteur de 5 613,31 euros, - condamner la société Odalys résidences à payer à la société Acqua bella les charges dues du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, - condamner la société Odalys résidences à payer à la société Acqua bella la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS Odalys résidences aux entiers dépens, en ce compris les frais d'huissier liés à la présente procédure (commandement de payer du 25 février 2022), - dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par ladite décision et qu'en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application du décret du 12 décembre 1996 devront être supportées par le requis en sus de l'indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Par ordonnance du 23 novembre 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Bastia a : Condamné la SAS Odalys résidences à payer à la SAS Acqua bella la somme provisionnelle de 109 562,45 euros (cent-neuf mille cinq-cent-soixante-deux euros et quarante-cinq centimes) correspondant au solde des factures de locations du 01.11.2020 au 31.01.2021, du 01.05.2021 au 31.07.2021, du 01.08.2021 au 30.10.2021 et à l'impayé de loyer du 01.11. 2021 au 31.01.2022 et aux intérêts y afférents ; Dit que la SAS Odalys résidences pourra s'acquitter de cette somme dans un délai de deux (2) mois, suivant la signification de la présente ordonnance ; Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ; Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; Dit que faute pour la SAS Odalys résidences de payer dans ce délai, en sus du loyer, charges et accessoires courants, et huit jours après l'envoi d une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l'expulsion immédiate de la SAS Odalys résidences et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance nécessaire de la force publique des lieux loués à savoir de l'ensemble immobilier constitué de plusieurs bâtiments D, E, F, G, H, I, J et K à usage résidence de tourisme situés à [Localité 5] lieudit « [Adresse 4] '', ° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la SAS Odalys résidences et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la SAS Odalys résidences d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, ° une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clefs, Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ; Condamné la SAS Odalys résidences à payer à la SAS Acqua bella la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la SAS Odalys résidences aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 25 février 2022 ; Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration au greffe du 7 décembre 2022, la S.A.S. Odalys résidences a interjeté appel de l'ordonnance prononcée en ce qu'elle a : Condamné la SAS Odalys résidences à payer à la SAS Acqua bella la somme provisionnelle de 109 562,45 euros, solde des factures de locations du 01.11.2020 au 31.01.2021, du 01.05.2021 au 31.07.2021, du 01.08.2021 au 31.10.2021 et à l'impayé de loyer du 01.11.2021 au 31.01.2022 et aux intérêts y afférents. Dit que la SAS Odalys résidences pourra s'acquitter de cette somme dans un délai de deux mois, suivant la signification de la présente ordonnance. Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai. Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial. Disons que faute pour la SAS Odalys résidences de payer dans ce délai, en sus du loyer, charges et accessoires courants et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée AR, * la clause résolutoire sera acquise, * il sera procédé à l'expulsion immédiate de la SAS Odalys résidences et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués à savoir de l'ensemble immobilier constitué de plusieurs bâtiments D, E, F, G, H, I, J, et K à usage de résidence de tourisme situés à [Localité 5] lieudit "[Adresse 4]", * en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la SAS Odalys résidences et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la SAS Odalys résidences d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, * une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés. Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires. Condamné la SAS Odalys résidences à payer à la SAS Acqua bella, la somme de 1 000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamné la SAS Odalys résidences aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 25 février 2022. Par ordonnances des 28 juin et 5 juillet 2023, la clôture a été différée au 4 octobre 2023 et l'affaire fixée à plaider au 2 novembre 2023. Par conclusions déposées au greffe le 2 octobre 2023, la S.A.S. Acqua bella a demandé à la cour de : Vu les articles 544, 1240, 1714 et suivants du code civil, Vu les dispositions du bail du 15 juillet 2015, Vu le commandement de payer du 25 février 2022, Vu les pièces versées au débat, Confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux mois ; Réformer l'ordonnance déférée de ce chef ; Recevoir la Société Acqua bella en son appel incident et le dire bien fondé ; Statuant à nouveau : Débouter la Société Odalys résidences de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Juger que le bail a été résilié de plein droit le 27 mars 2022 et ce, en l'état de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial conclu le 21 juillet 2017 (sic) entre les Sociétés Acqua bella et Odalys résidences ; Ordonner la libération des lieux par la Société Odalys résidences et la remise des clés à la Société Acqua bella après établissement d'un état des lieux de sortie ; Ordonner l'expulsion de la Société Odalys résidences et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; Condamner la Société Odalys résidences à payer à la Société Acqua bella les charges dues du jour de la résiliation soit le 27 mars 2022 à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; Fixer une indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 41 000 euros (quarante et un mille euros) due par la Société Odalys résidences à la Société Acqua bella et ce, jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; Condamner la Société Odalys résidences à payer à la Société Acqua bella l'indemnité d'occupation fixée, à compter de la résiliation du bail commercial, le 27 mars 2022, et ce, jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés à la bailleresse ; Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; Y ajoutant ; Condamner la Société Odalys résidences à payer à la Société Acqua Bella la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ; Juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par ladite décision et qu'en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application du décret du 12 décembre 1996 devront être supportées par le requis en sus de l'indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Sous toutes réserves. Par conclusions déposées au greffe le 3 octobre 2023, la S.A.S. Odalys résidences a demandé à la cour de : Infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : - constater que les demandes de la société Acqua bella se heurtent à une contestation sérieuse, dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Acqua bella, et |'en débouter ; À titre subsidiaire : - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a accordé un délai à la société Odalys résidences pour s'acquitter et suspendu les effets de la clause résolutoire ; - constater que la société Odalys résidences s'est libérée dans les conditions fixées par l'ordonnance et juger que la clause résolutoire ne joue pas ; En toute hypothèse : - Débouter la société Acqua bella de son appel incident et de ses demandes ; - Infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société Odalys résidences à payer à la société Acqua bella la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et aux dépens de première instance et, statuant de nouveau, condamner la société Acqua bella à payer à la société Odalys résidences la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et aux dépens de première instance ; Condamner la société Acqua bella à payer à la société Odalys résidences la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel et aux dépens d'appel. Le 2 novembre 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2023. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE Pour statuer comme elle l'a fait la première juge a considéré qu'il n'y avait aucune contestation sérieuse de la demande présentée, les confinements covid-19 n'étant pas assimilés à la force majeure, que les loyers n'ont pas été régulièrement payés, qu'un commandement de payer valable a bien été délivré, restant infructueux et que, compte tenu du contexte, il convenait de faire droit à la demande de délais de paiement dans la limite de deux mois. *Sur la contestation sérieuse invoquée L'appelante fait valoir que le contrat liant les parties contient un article 6 prévoyant qu'en cas de force majeure le loyer serait fixé à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées par la locataire, que le libellé de cet article n'a jamais été examiné par la Cour de cassation et qu'il est vain de prétendre que l'invocation de la force majeure ne constitue pas une contestation sérieuse, positionnement rejeté par l'intimée. Il résulte des décrets n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19, n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 et n° 2020-1582 du 14 décembre 2020 le précisant que tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité. Il ressort de ces décrets que l'interdiction de recevoir du public édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports entre les personnes, sur les périodes du 17 mars au 10 mai 2020 et du 29 octobre 2020 au 14 décembre 2020, résulte du caractère non indispensable à la vie du pays et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, interdiction décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique et concernant les résidences touristiques telles celles louées par l'appelante. Ainsi, l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n'est pas imputable à la bailleresse à laquelle il ne peut être reproché un manquement à son obligation de délivrance et ne peut être assimilé à la perte de la chose, l'obligation de payer le loyer persistait. L'appelante invoque l'article 6 du contrat liant les parties et la baisse prévue du loyer contractuellement convenu en cas de force majeure. La force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur à la débitrice, imprévisible et irrésistible, rendant impossible l'exécution de l'obligation. Si le caractère extérieur ne pose pas de problème en l'espèce s'agissant d'une pandémie, il n'en va pas de même pour le caractère imprévisible. En effet comme le fait remarquer l'intimée, l'article 6 invoqué mentionne dans son second alinéa dispose que la clause «n'a pas vocation à s'appliquer dans l'hypothèse où le préjudice subi par le Preneur se trouverait couvert pas sa police d'assurance». L'intimée, en page 8 de ses écritures, sans être le moins du monde contredite, fait valoir que le risque sanitaire était couvert par une assurance lors de la signature du contrat les liant, et que ce n'est que par la suite que cette couverture a été supprimée. Pour tenter de prouver qu'aucune assurance ne prend en charge son préjudice, l'appelante produit en ses pièces n° 8, 9, et 11, les dispositions particulières de son contrat d'assurance datées des 1er août 2019 et 8 juin 2020, ne couvrant pas ce sinistre et une attestation du 19 novembre 2020 de non prise en charge du sinistre déclaré à la suite de la pandémie de covid-19, tous des éléments postérieurs à la signature du contrat objet de la présente procédure. Ainsi, rien ne vient contredire l'écrit de l'intimée, pourtant facilement contournable par la production des conditions générales et particulières de l'assurance souscrite au moment de la signature du contrat de bail commercial le 15 juillet 2015. En conséquence, la condition d'imprévisibilité n'est pas remplie. Il en va de même pour la condition d'irrésistibilité, l'obligation de paiement d'une somme d'argent étant toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine de la débitirice, le paiement n'étant pas impossible, mais seulement plus difficile ou plus onéreux. En conséquence, faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers, la S.A.S. Odalys résidences ne démontre pas le caractère imprévisible et irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de covid-19, la contestation développée ne peut être qualifiée de sérieuse et l'ordonnance querellée doit être confirmée sur ce point. *Sur la contestation du commandement de payer délivré à l'appelante En ce qui concerne la validité du commandement de payer délivré, l'appelante fait valoir que ce dernier est contestable en mentionnant son propre coût dans le montant total à régler et qu'il contient des mentions contradictoires quant au délai pour payer la somme réclamée en indiquant un paiement immédiat et dans un mois. L'intimée n'a pas conclu sur le premier moyen et fait valoir pour le second que cela signifie qu'un délai d'un mois maximum est accordé pour le paiement, ajoutant que l'appelante ne démontrait pas la réalité d'une confusion née de ces indications quant à la date de paiement. S'il est réel que l'indication du coût du commandement délivré dans le montant de la somme à payer est surprenante en ce que l'absence de paiement entraîne la résiliation du contrat de bail, il n'en reste pas moins vrai que le coût du commandement délivré est à la charge de la débitrice, que l'article 9 du contrat stipule après avoir mentionné la délivrance d'un commandement de payer en cas, notamment de non-exécution d'une clause du bail, ce qui induit le paiement des loyers et accessoires et donc du commandement de payer sus-mentionné et, en son absence, que le bail est résilié de plein droit. En conséquence, il entrait bien dans les obligations de l'appelante de payer toutes les sommes mentionnées, loyers, intérêts et coût du commandement de payer avec en contrepartie à défaut la résolution du contrat de bail. Il y a lieu d'écarter ce moyen. Au sujet de la mention de deux dates, comme la première juge l'a très bien expliqué, il n'y a aucune contradiction ni aucune confusion possible entre l'indication d'un paiement immédiat possible et une résolution automatique du contrat à défaut de paiement dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer, ces deux indications fort claires se complétant. Il convient de rejeter ce moyen inopérant et de confirmer l'ordonnance entreprise. *Sur l'octroi de délais de paiement Le premier juge a accordé un délai de deux mois à l'appelante pour apurer sa dette. Un paiement a été effectué par virement le 9 décembre 2022 et la dette est donc actuellement éteinte. Cependant l'intimée conteste l'octroi même des délais faisant valoir que sa locataire avait la capacité de régler son dû et qu'elle n'est pas de bonne foi. Il ressort du dossier que les parties s'opposaient sur une application d'une clause du contrat les liant à la situation née de la pandémie de covid-19 et de ses conséquences sur l'activité touristique et donc sur la perception de revenus par la locataire. Cette divergence d'opinion et de lecture dans le cadre d'un contexte entièrement nouveau auquel l'ensemble de la planète a été confronté ne peut caractériser la mauvaise foi dont se prévaut l'intimée pour demander le rejet de la demande de délais de paiement pour un montant global dû qui est tout sauf anodin. En conséquence, à défaut de dommages réels pour l'intimée qui a vu le retard de paiement compensé par l'allocation et le calcul des intérêts moratoires, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de confirmer l'ordonnance entreprise sur ce point. *Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile S'il est équitable de laisser à la charge de l'appelante les frais irrépétibles qu'elle a engagés, il n'en va pas de même pour l'intimée ; en conséquence, il convient de débouter la S.A.S. Odalys résidences de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à la S.A.S. Acqua bella la somme de 3 000 euros à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la S.A.S. Odalys résidences de l'ensemble de ses demandes y compris celle fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la S.A.S. Acqua bella de sa demande de rejet de l'octroi de délais de paiement, Condamne la S.A.S. Odalys résidences au paiement des entiers dépens, Condamne la S.A.S. Odalys résidences à payer à la S.A.S. Acqua bella la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT