Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 22/03708

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 24 OCTOBRE 2024 N° RG 22/03708 - N° Portalis DB22-W-B7G-QWEE Code NAC : 5BB T.LF. DEMANDEUR : Monsieur [D] [O] venant aux droits de Monsieur [P] [O]. né le 1er Juillet 1944 à [Localité 8] (78), demeurant [Adresse 3], représenté par Maître Bénédicte DE GAUDRIC de la SELARL DE GAUDRIC, avocat plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, et par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEUR : Monsieur [N] [B], né le 19 mai 1959 à [Localité 6] (92), de nationalité française, entrepreneur individuel inscrit au répertoire SIREN sous le numéro 421 507 054, exerçant son activité artisanale de maquettiste au [Adresse 1] et demeurant [Adresse 5], représenté par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 16 Juin 2022 reçu au greffe le 05 Juillet 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Septembre 2024, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Juge désigné par le Président de la Chambre, Monsieur JOLY et Monsieur LE FRIANT, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Octobre 2024. MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ : M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint Monsieur LE FRIANT, Vice-Président Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 20 novembre 1993, Monsieur [P] [O], père de [D] [O], a donné à bail à Monsieur [N] [B], des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] (78), à destination d’une activité d’artisanat de maquettiste, menuisier, ébéniste, charpente, décorateur. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction et le loyer est actuellement fixé à 513,01 euros mensuels. En date du 18 novembre 2001, Monsieur [D] [O] est devenu propriétaire en pleine propriété des locaux donnés à bail, à la suite du décès de son père, Monsieur [P] [O]. Le bail s’étant tacitement reconduit depuis l’origine, aucun état des lieux n’avait été effectué depuis 1993. A l’initiative de Monsieur [D] [O], Maître [I] a dressé un procès-verbal de constat le 5 avril 2022 aux fins de réalisation d’un état des lieux. Le 26 avril 2022, Monsieur [D] [O] a fait délivrer à [N] [B] un commandement visant la clause résolutoire et mettant en demeurant celui-ci de mettre fin aux manquements constatés. Par acte en date du 16 juin 2022, Monsieur [D] [O] a assigné Monsieur [N] [B] en résiliation du bail, expulsion et condamnation de ce dernier. Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en état a : - ordonné la suspension du paiement des loyers et charges dus par Monsieur [N] [B] à Monsieur [D] [O] pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] (78) à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, la suspension se poursuivant tant qu’un arrêté de mise en sécurité ordinaire ou urgente affectera l’immeuble dont dépendent les locaux loués, - rejeté la demande de provision formée par Monsieur [N] [B], - condamné Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [N] [B] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour l’incident, - condamné Monsieur [D] [O] aux dépens de l’incident, - rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit, - renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 13 juin 2023 à 09h30 pour conclusions en défense. L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 février 2024, M. [D] [O] sollicite que le tribunal : Sur le fondement des dispositions des articles 1134 et suivants anciens applicables et 145-5 et suivants du Code de Commerce - juge irrecevables les demandes reconventionnelles de [N] [B] faute d’avoir fait opposition et assigné ni sollicité une suspension du bail ou de ses effets dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer. - constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et le non renouvellement du bail commercial, - ordonne l’expulsion de Monsieur [N] [B] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 7], et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux - condamne Monsieur [N] [B] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 513 euros à compter du 1 er juillet 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, - ordonne qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [N] [B] sera redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit, - ordonne qu’il soit procédé aux frais de [N] [B] à la remise en état de l’immeuble loué et l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 7], - condamne Monsieur [N] [B] à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de Monsieur [D] [O], - condamne Monsieur [N] [B] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles. A titre subsidiaire, si le Tribunal estime non acquise la clause résolutoire du bail commercial - prononce la résiliation du bail commercial aux torts de [N] [B], - ordonne l’expulsion de Monsieur [N] [B] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 7], et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux - condamne Monsieur [B] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 513 euros à compter du 1er juillet 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, - ordonne qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [N] [B] soit redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit, - ordonne qu’il soit procédé aux frais de [N] [B] à la remise en état de l’immeuble loué et l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 7], - condamne Monsieur [N] [B] à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de Monsieur [D] [O], - condamne Monsieur [N] [B] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles, A défaut, fixer l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail à hauteur de 20.000 euros HT. À titre subsidiaire : sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants anciens applicables du Code Civil et 145-5 et suivants du Code de Commerce : - juge irrecevables les demandes reconventionnelles de [N] [B] faute d’avoir fait opposition et assigné ni sollicité une suspension du bail ou de ses effets dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer. - constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et le non renouvellement du bail commercial, - ordonne l’expulsion de Monsieur [N] [B] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 7], et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux - condamne Monsieur [N] [B] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 513 euros à compter du 1 er juillet 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, - ordonne qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [N] [B] soit redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit, -ordonne qu’il soit procédé aux frais de [N] [B] à la remise en état de l’immeuble loué et l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 7], -condamne Monsieur [N] [B] à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de Monsieur [D] [O], - condamne Monsieur [N] [B] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles. A titre subsidiaire, - prononce la résiliation du bail commercial aux torts de [N] [B], - ordonne l’expulsion de Monsieur [N] [B] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 7], et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux - condamne Monsieur [B] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 513 euros à compter du 1er juillet 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux, - ordonne qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [N] [B] soit redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel le délai à défaut d’exécution spontané, il sera de nouveau fait droit, - ordonne qu’il soit procédé aux frais de [N] [B] à la remise en état de l’immeuble loué et l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 7], - condamne Monsieur [N] [B] à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de Monsieur [D] [O], - condamne Monsieur [N] [B] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de Maitre Dan ZERHAT, Avocat au Barreau de Versailles. Il fait valoir que : - la clause résolutoire du bail est acquise, - l’exception d’inexécution doit être opposée avant que la clause résolutoire ait produit ses effets. Or, [N] [B] n’a invoqué de prétendues exceptions d’inexécution que le 19 octobre 2022 soit plus de 5 mois après la date du 25 mai 2022, - [N] [B] est irrecevable à solliciter une suspension de la clause résolutoire du bail commercial et ne justifie pas de sa situation, - il conteste toute mauvaise foi, - [N] [B] ne peut invoquer de désordres structurels et l’insalubrité de l’immeuble voisin, l’état de dégradation des locaux étant uniquement de son fait, - il n’y a pas de concomitance entre le commandement du 26 avril 2022 et l’arrêté de péril du 22 septembre 2022, [D] [O] n’étant pas informé le 26 avril 2022 que le voisin, la société OPTIC JEAN MARC œuvrait à en obtenir un autre, - les premiers arrêtés ne concernaient pas l’immeuble loué par [N] [B], - [N] [B] est dans l’incapacité de justifier d’une quelconque réclamation à son bailleur avant d’y être invité par la société OPTIC JEAN MARC, de justifier des travaux lui incombant en qualité de locataire et de justifier que le local était exploité et ouvert de façon continue, - [N] [B] pouvait se rendre dans les locaux jusqu’au 22 septembre 2022, - la destination du bail commercial a été modifiée, [N] [B] expliquant lors de l’état des lieux que l’atelier n’était ouvert que sur rendez-vous, pas tous les jours ni toutes les semaines et ce alors que le contrat de bail stipule que le preneur doit maintenir ledit atelier constamment ouvert pendant toute la durée du bail, - le preneur a effectué des travaux d’aménagement à l’étage contrevenant ainsi aux stipulations de l’article 7 du contrat de bail stipulant que « le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de disposition, construction, démolition percement de murs », - le contrat de bail stipule en son article 6,2 que le preneur doit tenir son atelier en bon état constant de propreté alors qu’il résulte du procès-verbal de constat qu’aucun entretien n’a été apporté aux lieux, des carreaux étant cassés et non remplacés, tout étant vétuste et sale, de nombreux gravats étaient entassés, - ces gravats sont situés sous l’atelier et sont distincts de ceux concernant la société OPTIC JEAN MARC et appartenaient à la société dont le preneur a racheté le fonds de commerce dans le cadre d’une procédure collective, - cet entassement contrevient aux dispositions de l’article 14 du bail qui prévoit que le preneur “ ne pourra décharger, dans la cour, ni appuyer aux murs de l’immeuble, des fardeaux de nature à endommager et ne pourra déposer dans les lieux loués aucune matière dangereuse ou insalubre ou exhalant des mauvaises odeurs”, - cet entassement contrevient également aux dispositions de l’article 6.3 du contrat de bail qui stipule que le preneur devait prendre toutes les précautions nécessaires pour ne pas troubler la jouissance des voisins, - l’étage a également été modifié avec création de pièces et douche et ces travaux postérieurement l’occupation par l’ancien locataire n’ont pas été autorisés, - la clause résolutoire était acquise avant l’arrêté de péril du 22 septembre 2022 de sorte que le fait que le preneur ne puisse pas emprunter le couloir de l’immeuble à partir de septembre 2022 ne constitue pas un non-respect de l’obligation de délivrance, - [N] [B] ne peut demander d’indemnité d’éviction alors qu’il a quitté les lieux, - aucune indemnité de remplacement n’est due lorsque l’activité est transférable ce qui est le cas en l’espèce puisque [N] [B] se rend chez ses clients, - la perte du droit au bail n’est pas due dès lors que la signature d’un nouveau bail supposerait une augmentation de 1000 euros par mois et en tout état de cause, l’indemnité d’éviction ne pourrait être que la valeur du droit au bail soit 20000 euros HT, - [N] [B] ne justifie d’aucun frais de réemploi, - [N] [B] ne justifie pas d’un préjudice commercial actuel, - [N] [B] ne justifie pas de frais de réinstallation, - [N] [B] ne justifie pas ses prétendues pertes d’exploitation. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023, M. [N] [B] sollicite que le tribunal : Vu les articles 605, 606, 1104, 1227, 1231-1, 1343-5, 1719 et 1755 du code civil, Vu les articles L. 145-14 et L. 145-41 du code de commerce, Vu l’article 700 du code de procédure civile, à titre principal, - juge nul et de nul effet le commandement valant mise en demeure préalable et refus de renouvellement du bail signifié de mauvaise foi à Monsieur [N] [B] en date du 26 avril 2022, - rejete toutes fins, moyens et conclusions de Monsieur [D] [O], - prononce la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [O] aux torts exclusifs de ce dernier, - condamne Monsieur [D] [O] au remboursement des loyers perçus sous arrêtés de péril, soit la somme de 4 104,08 euros. - condamne Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 37.076,75 euros au titre de l’indemnité de remplacement en réparation du préjudice de perte de fonds de commerce subi par Monsieur [N] [B], sauf à parfaire à dire d’expert, - condamne Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 3.707,67 euros au titre des frais de remploi en réparation du préjudice de perte de fonds de commerce subi par Monsieur [N] [B], sauf à parfaire à dire d’expert, - condamne Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 20.000 euros au titre du trouble commercial subi par Monsieur [N] [B], sauf à parfaire à dire d’expert, - condamne Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 44.885,20 euros au titre des frais de réinstallation et déménagement subis par Monsieur [N] [B], sauf à parfaire à dire d’expert, - condamne Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 10.000 euros à parfaire au titre de la perte d’exploitation, à titre subsidiaire, - accorde à Monsieur [N] [B] un délai de grâce rétroactif de deux années entières à compter du 25 mai 2022 pour remédier aux prétendus manquements mentionnés dans le commandement valant mise en demeure signifié par Monsieur [D] [O] en date du 26 avril 2022, - suspende en conséquence la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, en tout état de cause, - condamne Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il fait valoir que : - le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 a été établi de mauvaise foi dès lors qu’il a été établi prétendument pour un état des lieux alors qu’il avait pour objectif de constater de prétendus manquements de la part de [N] [B], le conseil de [D] [O] étant venu sur place et ayant extorqué des déclarations au preneur, - les locaux loués étaient en état de dégradation avancée et ce depuis au moins 1973, - [D] [O] a délivré concomittament des commandements à ses divers occupants le 26 avril 2022 pour éviter des dépenses relatives aux immeubles qui tombent en ruine, - l’unique accès à l’atelier se fait par un immeuble voisin affecté de désordres structurels et insalubre, - le constat d’huissier relève la vétusté du bien à 39 reprises notamment sur la charpente de l’immeuble, les installations électriques, la présence de moisissures, de murs cloqués, fissurés, lézardés notamment dans le local de chaufferie, - les réparations pour remédier à ces désordres s’agissant de grosses réparations sont à la charge du bailleur, - l’atelier entrait dans le périmètre des premiers arrêtés de péril visant expressément la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 4] du [Adresse 1] sur laquelle se situe l’atelier loué à [N] [B], - [D] [O] avait parfaitement connaissance de l’état de dégradation de l’immeuble voisin depuis « bon nombre d’années », - aucune réparation d’ordre structurel n’a eu lieu, seules des mesures de sécurisation mal réalisées ont été effectuées, - les travaux reprochés étaient préexistants à l’entrée du locataire dans l’atelier et ont été effectués par les anciens preneurs, - il n’y a pas eu de changement de destination des locaux qui sont exploités de manière continue depuis 1993, - les moisissures, cloques et fissures relèvent de la vétusté qui sont à la charge du bailleur à défaut de stipulations contraires du bail, - la consolidation de la structure de la pièce s’agissant de grosses réparations incombent au bailleur, - [D] [O] a fait une visite complète du bien en 2013, - les encombrants préexistaient à l’entrée du preneur dans les locaux de sorte que [D] [O] reproche à [N] [B] son propre manquement à son obligation de délivrance conforme et paisible de la chose et de ne pas d’être débarrassé de ces gravats appartenant à son bailleur, - il n’est pas rapporté la preuve que les aménagements réalisés à l’étage n’existaient pas avant l’entrée de [N] [B] dans les locaux, - les toilettes aménagées au sous-sol ont été réalisées en 1978 soit bien avant la conclusion du bail commercial, - il n’a jamais quitté les lieux et ses machines y sont toujours présentes, - [D] [O] ne justifie pas de sa demande de dommages-intérêts, - [D] [O] a manqué à son obligation d’effectuer les grosses réparations aboutissant à priver [N] [B] de son accès à l’atelier ce qui constitue une absence de délivrance conforme pour cause d’inaccessibilité, - [D] [O] ne saurait se prévaloir d’un partage de responsabilité avec la copropriété voisine qui reste à établir, - ne pouvant toujours pas accéder à son atelier, il subit des pertes d’exploitation, - [D] [O] a manqué à son obligation de délivrance en raison des désordres structurels et de la vétusté, - les loyers cessent d’être dus dès lors qu’un arrêté de péril imminent est pris soit depuis le 31 décembre 2021, - la résiliation du bail justifie une indemnité de remplacement total du fond artisanal car il ne pourra pas récupérer ses machines, - il faut y ajouter les frais de remploi nécessaire pour pouvoir se réimplanter, le trouble commercial dans l’attente de la réinstallation et les frais de réinstallation. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 septembre 2024. Le tribunal a invité les parties à faire connaître leurs observations sur la recevabilité de la fin de non-recevoir opposé par [D] [O] aux demandes reconventionnelles de [N] [B] avant le 13 septembre 2024. Par note en délibéré reçue le 11 novembre 2024, [D] [O] fait valoir qu’à supposer que l’irrecevabilité opposée aux demandes reconventionnelles serait irrecevable, le tribunal devrait statuer sur le bien-fondé de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire. Par note en délibéré reçue le 10 septembre 2024, [N] [B] fait valoir que la fin de non-recevoir opposée à ces demandes reconventionnelles aurait dû être tranchée devant le juge de la mise en état. MOTIFS Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir opposée par [D] [O] à [N] [B] concernant ses demandes reconventionnelles Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, «Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir [...] Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. ». L’article 122 du code de procédure civile précise que "Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée." En l’espèce, le moyen présenté par [D] [O] consistant à solliciter que le tribunal « juge irrecevables les demandes reconventionnelles de [N] [B] faute d’avoir fait opposition et assigné ni sollicité une suspension du bail ou de ses effets dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer » constitue une fin de non-recevoir au regard du texte précité dès lors qu’il est sollicité que [N] [B] soit déclaré irrecevable en ses demandes sans examen au fond en l’absence de respect d’un délai d’un mois pour assigner. En application de l’article 789 du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir relève donc de la compétence exclusive du juge de la mise en état et faute d’avoir été soulevée devant ce magistrat doit être déclarée irrecevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail objet du litige L’article 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Il convient de rappeler, en outre, qu’une clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail. En l’espèce, le commandement valant mise en demeure du 26 avril 2022 vise les clauses figurant dans les parties « CHARGES ET CONDITIONS : 3,6 et 7 » du contrat de bail du 20 novembre 1993 sans rappeler précisément les clauses ainsi visées. Or, il résulte des stipulations visées qu’elles ne font référence qu’aux obligations du preneur en matière de réparations locatives et entretien, l’activité exercée dans les lieux et les travaux modifiant les lieux. Aucune des mentions du bail assortissant ces stipulations ne prévoit une clause résolutoire pour manquement à ces obligations. La partie « clause résolutoire » du bail est ainsi libellé « qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, la résiliation du présent bail sera encourue, faute pour le preneur, d’acquitter le montant de son loyer un mois après la mise en demeure qui lui en aura été faite par acte extra judiciaire adressé au preneur et contenant mention de la résiliation encourue à défaut de paiement dans le dit délai. Qu’en cas de décès du preneur pendant le cours du bail, il y aura solidarité et indivisibilité entre leurs héritiers, succession ou représentant pour le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail et les frais de signification prescrites par l’article 877 du code civil seront supportés par ceux à qui elles seront faites. Qu’en cas de mise en faillite ou de déconfiture ou liquidation judiciaire du preneur, ou de tous successeurs pendant la durée du bail, celui-ci sera résilié si bon semble au bailleur qui, dans ce cas, devra signifier son intention à ce sujet et pourra faire prononcer l’expulsion immédiate des lieux ». Aucune stipulation de la clause ne prévoit expressément sa mise en œuvre en cas de manquement aux obligations prévues aux points 3, 6 et 7 de la partie « CHARGES ET CONDITIONS ». A défaut de stipulation expresse de la clause résolutoire se référant aux manquements invoqués par le bailleur, l’application de la dite clause ne peut être mise en œuvre et l’ensemble des demandes de [D] [O] à ce titre doivent être écartées sans qu’il soit nécessaire de rechercher si le commandement a été délivré de bonne ou mauvaise foi. Sur les demandes de résiliation judiciaire Aux termes des dispositions de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au bail objet du litige, “la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.” - sur les manquements reprochés par le bailleur au preneur [D] [O] reproche à [N] [B] d’avoir manqué aux stipulations des points 3, 7 et 8 de la partie « charges et conditions » du contrat de bail objet du litige. Sur le défaut d’entretien des lieux loués Sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l'entretien et les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations qui sont la conséquence de la vétusté (Cass., 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-18.345). Le point 3 stipule « il les entretiendra en bon état de réparations locatives et d’entretien de manière à rendre les lieux loués à la fin du bail en bon état des dites réparations, mais il ne sera pas tenu des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil qui resteront seules à la charge du bailleur, le tout de convention expresse. Le bailleur ou le gérant aura le droit de visite ». Sur ce point, le bailleur reproche un défaut d’entretien de la part du preneur en se référant d’une manière générale au procès-verbal de constat du 5 avril 2024 en faisant référence uniquement de manière précise à la présence de carreaux cassés et non remplacés, d’un état général de vétusté et de saleté et de la présence de biens mobiliers, de matériels divers et d’une machine au sous-sol. S’il ressort de l’ensemble du constat réalisé par Maître [R] [I] que les locaux objets du bail sont affectés d’une importante vétusté, la clause précédemment rappelée n’impose pas au preneur les réparations qui seraient la conséquence de cette vétusté. Dès lors, l’état général de vétusté du local ne relève pas d’un manquement du preneur à ses obligations mais au contraire d’une défaillance du bailleur. S’agissant des carreaux cassés et non remplacés, il résulte du procès-verbal de constat en page 2 la mention « au fond de la surface, les baies vitrées sont vétustes et les boiseries affaissées, vermoulues par endroits ; quatre vitres sont manquantes ». Au regard de l’état de vétusté décrit par l’huissier, il ne peut être déduit que les vitres manquantes résulteraient d’une dégradation ou d’un défaut d’entretien du preneur ou uniquement de la vétusté des baies vitrées. Le manquement du preneur n’apparaît donc pas établi. Enfin, s’agissant des prétendus gravats, il résulte en page 5 du procès-verbal de constat la mention suivante « Au sous-sol ouvert, correspondant à la surface située sous l’atelier et louée à monsieur [B], je constate que celle-ci est encombrée de biens mobiliers, de matériel divers et d’une machine dont le locataire me déclare qu’ils lui appartiennent ». Le simple fait de déposer des biens mobiliers et du matériel dans les locaux loués ne saurait suffire à établir un manquement à son obligation d’entretien des locaux loués par le preneur. Par ailleurs, il n’est pas établi que ce matériel contiendrait des matières dangereuses ou insalubres ou exhaleraient de mauvaises odeurs ou endommagerait les murs de sorte qu’il n’est pas établi que ce dépôt contreviendrait au 14° de la partie CHARGES ET CONDITIONS du bail. Il en résulte qu’aucun des griefs soulevés par [D] [O] à l’encontre de [N] [B] ne caractérise un défaut d’entretien des lieux loués et il y a lieu d’écarter les moyens présentés à ce titre. Sur la modification de la destination commerciale du bail Il résulte du 6°) de la partie CHARGES ET CONDITIONS du bail litigieux que le preneur « pourra exercer dans les lieux loués l’artisanat de maquettiste, menuisier, ébéniste, décorateur, à l’exclusion de tout autre commerce ou profession. Il devra maintenir le dit atelier constamment ouvert pendant toute la durée du bail». La rédaction de cette clause ne saurait être regardée comme imposant au preneur une ouverture générale et permanente au public sans limite horaire de l’atelier. Il y a donc lieu de considérer que le seul objet de cette clause est d’imposer au preneur une exploitation continue dans les locaux. Sur ce point, les déclarations reprises par l’huissier de justice et mentionnées en page 2 du procès-verbal de constat du 5 avril 2022 sont ainsi rapportées « monsieur [B] déclare que l’atelier n’est ouvert que sur rendez-vous, qu’il n’est pas ouvert tous les jours, ni toutes les semaines » si elles établissent une ouverture restreinte au public font également état d’une poursuite de l’exploitation par le preneur ce que confirme la constatation figurant sur la même page de la présence de plusieurs machines électriques dont au moins une est branchée. Il en résulte qu’il n’est pas établi que [N] [B] aurait cessé d’exploiter totalement son atelier et partant la résiliation judiciaire sur ce motif n’apparaît pas justifiée. Sur la réalisation de travaux en contravention avec les stipulations du bailleur Il résulte du 7°) de la partie CHARGES ET CONDITIONS du bail litigieux que le preneur « ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de disposition, construction, démolition, percement de murs, ni déplacement de poutres, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et sous la surveillance de l’architecte de ce dernier dont les honoraires sont à la charge du preneur. Il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur de démontrer la réalité des manquements du preneur. Il ressort du procès-verbal de constat du 5 avril 2022 que des toilettes et une cabine de douche sont présentes à l’étage. Toutefois, au regard de leur vétusté et de l’absence de tout état des lieux, la date de cet aménagement n’est pas établi, n’est manifestement pas récente et il ne peut dès lors être considéré comme démontré qu’il s’agirait de travaux réalisés par le preneur depuis son entrée dans les lieux et ce sans autorisation. Le moyen à ce titre sera donc écarté. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les manquements reprochés par [D] [O] à [N] [B] ne sont pas établis et dès lors, il y a lieu de considérer que la résiliation judiciaire du contrat aux torts du preneur n’est pas justifiée. [D] [O] sera donc débouté de sa demande à ce titre ainsi que de l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes présentées à titre de dommages-intérêts. Sur les manquements reprochés par le preneur au bailleur Sur le manquement à l’obligation de délivrance En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - un arrêté n° 2021-531 de mise en sécurité ordinaire de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (78), en date du 31 décembre 2021, prescrivant des mesures conservatoires de nature à sécuriser l’immeuble et mettre fin au péril ; - un arrêté n° 2022-176, en date du 20 avril 2022, ordonnant la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ordinaire en date du 31 décembre 2021 ; - un arrêté n° 2022-279 de mise en sécurité urgente de l’immeuble, en date du 27 juin 2022, indiquant que l’immeuble présente des désordres graves et sérieux susceptibles d’entraîner son effondrement partiel ou total si des mesures ne sont pas prises en urgence et précisant que la situation compromet la sécurité des occupants et des tiers ; - un arrêté n°2022-385, en date du 22 septembre 2022 précisant que l’arrêté du 27 juin 2022 porte également sur l’atelier occupé par [N] [B], - un arrêté n° 2023-037, en date du 9 janvier 2023, ordonnant la mainlevée de l’état de mise en sécurité urgente de l’immeuble au profit d’un état de mise en sécurité ordinaire. Les locaux donnés à bail par [D] [O] à [N] [B], qui consistent en un atelier composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage sous combles et d’un sous-sol, sont situés au fond de la cour de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1]. Ils sont accessibles par un passage commun avec le locataire du magasin sur rue, la société Optique Jean Marc ainsi que le rappelle le bail qui, en page 1, précise que ce passage ne devra jamais être encombré même momentanément. Les arrêtés de mise en sécurité susvisés affectent donc, en pratique, tant les locaux exploités par la société Optique Jean Marc que les locaux exploités par [N] [B] nonobstant le fait que l’arrêté du 22 septembre 2022 l’ait précisé, a posteriori, s’agissant de l’arrêté du 27 juin 2022 et que l’arrêté du 31 décembre 2021 ne concerne juridiquement pas [N] [B]. Toutefois, il y a lieu de constater que l’arrêté du 27 juin 2022 ne prescrit expressément ni la cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ni l’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif conformément aux dispositions de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, l’article 3 n’en prévoyant que la possibilité en l’absence de réalisation des travaux dans le délai imparti. Il en ressort que ce seul arrêté en l’absence d’interdiction d’utiliser ou d’accéder aux lieux ordonnée administrativement ne saurait suffire à établir le défaut de délivrance par le bailleur à défaut de disposition spécifique des arrêtés concernés dans leur dispositif sur ce point et nonobstant les messages produits par les services de la commune de [Localité 7], à tout le moins jusqu’à l’arrêté du 9 janvier 2023 qui prévoit expressément dans son article 3 que le bâtiment est inaccessible. Toutefois, Monsieur [F] [C] [M], expert mandaté par le tribunal administratif, souligne, dans son rapport en date du 24 juin 2022 : - plusieurs affaissements visibles sur la façade sur rue du [Adresse 1], - une déformation du mur du couloir du [Adresse 2] par des ondulations à génératrices verticales de faible amplitude ainsi que des déformations en partie inférieure avec de légères convexités visibles au-dessus des conduites, - un vide existant en pied de mur, entre le dallage et la plinthe, comme si le mur avait subi un déplacement de 4 à 5 cm en pied vers le couloir du [Adresse 1], - deux files d’étais verticaux posées avec des filants de répartition en bastaings à plat en partie supérieure et des cales en madrier au sol pour répartir les charges, - l’absence de contreventement en X des étais verticaux, - un important gonflement du mur en demi-hauteur inférieure avec des parties où l’enduit s’est effondré, montrant des pierres partiellement descellées, - l’absence anormale et injustifiable d’étaiement horizontal ou de butonnage du mur pour éviter son effondrement partiel puis, ensuite, total, - l’insuffisance des étaiements bois disposés sur la moitié de la voûte gauche, en entrant au sous-sol. La conclusion du rapport de Monsieur [F] [C] [M] est libellée dans les termes suivants : “Les constats effectués montrent que le mur P127 présente un risque sérieux d’effondrement à court terme. Les descentes de charges ne se font plus normalement et le mur P127, anormalement chargé, est en train de flamber. Les désordres sont graves et sérieux et l’immeuble risque un effondrement partiel ou total si des mesures ne sont pas prises en urgence. La voûte en sous-sol est en mauvais état et risque de s’effondrer dans sa partie non soutenue, de même que le tympan côté entrée. Les mesures de confortement mises en œuvre à ce jour sont insuffisantes, et incomplètes et parfois mal faites et ne permettent pas de sécuriser l’immeuble. Les désordres constatés sont anciens et ont petit à petit considérablement dégradé l’état structurel de l’immeuble. Aucun entretien de la structure n’a été réalisé depuis de nombreuses années par le propriétaire ni sur les maçonneries en sous-sol ni sur celles en rez de chaussée, ni sur les structures bois. Il en est pour preuve le pourrissement des poutres bois et l’état de la voûte sous le local commercial. Pour ces raisons, je considère que l’immeuble présente un état de péril imminent et que des mesures doivent être prises en urgence par le propriétaire des lieux pour sécuriser l’immeuble.” Il en ressort particulièrement que le couloir par lequel [N] [B] pouvait accéder à l’atelier objet du bail était dangereux, renforcé par des étais mal installés et sous la menace de l’effondrement d’un mur. Dans ces conditions et nonobstant l’absence de disposition expresse des arrêtés précédemment visés, il y a lieu de considérer qu’à tout le moins depuis le 24 juin 2022, [D] [O] a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués au preneur dès lors que celui-ci ne pouvait plus accéder en sécurité aux lieux loués. De ce fait, ce manquement qui entraîne pour le preneur la privation totale de la possibilité de faire usage des lieux loués justifie la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur. Dès lors, il sera ordonné la libération des lieux et leur restitution par le preneur dans un délai de deux mois sans que celui-ci ne soit tenu à une quelconque indemnité d’occupation en l’absence d’accès possible aux locaux. Sur la restitution des loyers versés sous l’arrêté de péril imminent Aux termes des dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. En l’espèce, il est constant que l’arrêté du 31 décembre 2021 ne concernant pas juridiquement les locaux loués par [N] [B], nonobstant les conséquences pratiques qu’il a pu avoir pour celui-ci, de sorte que cet arrêté ne saurait justifier la suspension des loyers. En revanche, l’arrêté du 27 juin 2022 étendu par l’arrêté du 22 septembre 2022 porte sur les locaux occupés par [N] [B] de sorte que celui-ci n’était plus tenu de payer le loyer à compter du 1er juillet 2022, premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Il en ressort qu’il est fondé à obtenir la restitution des loyers versés suivant quittance versée aux débats pour les mois de juillet et août 2022 pour un montant total de 1.026,02 euros (513,01 euros x 2), le surplus de ses demandes étant rejeté. Sur les demandes indemnitaires présentées par [N] [B] Le bail étant résilié en application des dispositions de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction, précédemment rappelée, applicable au bail litigieux, le fondement des demandes indemnitaires présentées par [N] [B] doit être requalifié à titre de dommages-intérêts conformément à ce titre et non à titre d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce applicable au refus de renouvellement du bail. Sur le préjudice résultant de la perte de la valeur du fonds de commerce (qualifié par le preneur d’indemnité de remplacement) Dès lors qu’il résulte des propres déclarations de [N] [B] précitées devant l’huissier de justice lors du constat du 5 avril 2022 que l’atelier objet du litige n’accueille que très rarement du public et uniquement sur rendez-vous, il y a lieu de considérer que l’activité de [N] [B] est transférable de sorte que la perte du fonds de commerce n’est pas établie et que le tribunal ne saurait indemniser la perte d’un droit au bail qui n’est pas expressément sollicité dans le cadre des dispositions de l’article 1184 du code civil. Sur le préjudice lié à l’installation dans des nouveaux locaux Le preneur ne fournit aucun justificatif et ce alors qu’il affirme qu’il ne peut avoir accès à son local depuis septembre 2022 et que le mode de calcul qu’il propose ne peut être retenu en l’absence de perte du fonds établie. Cette demande sera donc rejetée. Sur le trouble commercial et les pertes d’exploitation [N] [B] ne fournit aucun justificatif comptable ou financier permettant d’établir qu’il aurait subi du fait des manquements de [D] [O] un trouble commercial ou une perte d’exploitation. Ces demandes à ce titre ne peuvent donc qu’être écartées. Sur les frais de déménagement La résiliation étant faite aux torts du bailleur, il lui appartient de supporter l’intégralité des frais occasionnés par le déménagement des effets de [N] [B] depuis le local loué. [N] [B] produit un devis d’un montant de 34.885,20 euros, il sera fait entièrement droit à la demande à ce titre. En revanche, la demande forfaitaire d’installation d’un nouvel atelier n’étant soutenue par aucun justificatif sera écartée. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. [D] [O], qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens de l'instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [D] [O], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à [N] [B] la somme qu'il est équitable de fixer à 5.000 € au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Sur l'exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir présentée par M. [D] [O] à l’encontre des demandes reconventionnelles présentées par M. [N] [B], DEBOUTE M. [D] [O] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires, DEBOUTE M. [D] [O] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts de M. [N] [B] ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires, ORDONNE la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 20 novembre 1993 entre M. [D] [O], venant aux droits de M. [P] [O], et M. [N] [B] portant sur des locaux des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] (78) aux torts exclusifs de M. [D] [O], ORDONNE la libération des lieux et leur restitution par M. [N] [B] dans un délai de deux mois à compter de la présente décision sans qu’il y ait lieu à indemnité d’occupation, CONDAMNE M. [D] [O] à payer à M. [N] [B] la somme de 1.026,02 euros au titre de la restitution des loyers correspondant aux échéances de juillet et août 2022, REJETTE le surplus des demandes de M. [N] [B] au titre des restitutions de loyers, CONDAMNE M. [D] [O] à payer à M. [N] [B] une somme de 34.885,20 euros à titre dommages-intérêts (frais de déménagement), DEBOUTE M. [N] [B] du surplus de ses demandes indemnitaires, CONDAMNE M. [D] [O] aux dépens de l'instance, CONDAMNE M. [D] [O] à payer à M. [N] [B] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 OCTOBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY