Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [U] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Stéphane PAUTONNIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02955 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KFQ
N° MINUTE : 4
JUGEMENT
rendu le 13 septembre 2024
DEMANDEUR
S.A. ANTIN RESIDENCES,
[Adresse 2]
représenté par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [U] [J],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 13 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02955 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KFQ
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 décembre 1999, la S.A. ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 2ème étage, appartement n°9.
Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7 399,25 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [U] le 9 novembre 2023.
Par assignation du 4 mars 2024, la S.A. ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [U] sous astreinte de 10 euros par jour, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 210,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées puis de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 24 mai 2024, la S.A. ANTIN RESIDENCES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s'élève désormais à 8865,63 euros. Elle considère qu’il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation procédure concernant Mme [J] [U].
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La S.A. ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 8 novembre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 7399,25 euros au principal.
Au jour de la délivrance du commandement de payer, le bail avait été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 20 septembre 2023, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, de sorte qu’en l’absence de règlement, par la locataire, de cette somme dans le délai de six semaines effectivement applicable, les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 21 décembre 2023.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. ANTIN RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation
Mme [J] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, la S.A. ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2024, Mme [J] [U] lui devait la somme de 8 865,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [J] [U], qui ne comparait pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 5 193.71 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3017 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, compte-tenu des versements effectués par la défenderesse et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Mme [J] [U] sera, en outre, condamnée à verser à la société ANTIN RESIDENCES, à compter du 16 mai 2024 (lendemain du décompte), l’indemnité d’occupation dont elle est redevable depuis la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effectivement du logement, matérialisée par restitution des clés et dont le montant sera égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Mme [J] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 1999 entre la S.A. ANTIN RESIDENCES, d’une part, et Mme [J] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 2ème étage, appartement n°9 est résilié depuis le 21 décembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Mme [J] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 2ème étage, appartement n°9 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DÉBOUTE la S.A. ANTIN RESIDENCES de sa demande d’astreinte,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [J] [U] à compter du 21 décembre 2023 à une somme égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en cas de poursuite du bail,
CONDAMNE Mme [J] [U] à payer à la S.A. ANTIN RESIDENCES la somme de 8 865,63 euros (huit mille huit cent soixante-cinq euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal
à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 5 193.71 euros,à compter de l'assignation sur la somme de 3 017 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
CONDAMNE Mme [J] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,
DÉBOUTE la S.A. ANTIN RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [J] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023 et celui de l'assignation du 4 mars 2024,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
