Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00835

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/00835 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEWQ [Z] [S] C/ [K] [W], [G] [D] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Maître Audrey MARIE-BALLOY Le 26/07/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] - [Localité 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : Madame [Z] [S] née le 17 Février 1980 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Audrey MARIE-BALLOY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PMB & ASSOCIES DEFENDEURS : Monsieur [K] [W] [Adresse 3] [Localité 5] Absent Madame [G] [D] [Adresse 3] [Localité 5] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 21 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Avril 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputée contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°52 et une cave situés à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, Madame [Z] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2110 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, Madame [Z] [S] a assigné Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 juin 2024 aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire, et que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié par le non-paiement des loyers et charges aux termes convenus,Prononcer la résiliation du bail sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5],Constater que Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] sont occupants sans droit ni titre à raison de l'acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l'expulsion Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D], ainsi que de toute personne vivant sous leur toit, avec au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification d'avoir à quitter les lieux,Fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date d'effet de la résiliation du bail,Condamner Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] à payer à Madame [Z] [S] la somme provisionnelle de 8.034,66 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais, avec intérêt au taux égal à compter du 28 juillet 2023, date du commandement de payer, Condamner Monsicur [K] [W] et Madame [G] [D] à payer à Madame [Z] [S] à compter de la décision à intervenir, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges (870 euros), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des licux,Condamner les locataires à remettre les clefs des locaux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,Les condamner au paiement de tous les frais et dépens exposés et à venir de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation. Lors de l’audience du 21 juin 2024, Madame [Z] [S], représentée par son conseil, expose que Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] ont quitté les lieux le 28 avril 2024 et ont remis les clés à la propriétaire, sans toutefois que soit établi un état des lieux, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9774,66 euros au jour de l'audience du 21 juin 2024 et confirme pour le surplus sa demande initiale. Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution des défendeurs En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 8 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont la bailleresse ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°52 et à la cave loués par Madame [Z] [S] à Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D]. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Il est constant que Madame [Z] [S] a fait délivrer à Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 2110 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 juillet 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, il apparaît que le commandement de payer du 28 juillet 2023 vise le délai de deux mois prévu au contrat de bail et légalement prévu antérieurement à la réforme du 27 juillet 2023. En outre, et tel que l'a indiqué la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un avis rendu le 13 juin 2024, n°27-70.002, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Par conséquent et dans un souci de protection des locataires, il convient de retenir le délai contractuel de deux mois visé par le commandement de payer. Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 28 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 septembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bail est résilié à effet du 29 septembre 2023. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement. Sur la créance de la bailleresse En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [Z] [S] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 9774,66 euros au jour de l'audience du 21 juin 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] seront condamnés au paiement de la somme de 9774,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l'audience du 21 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] à verser à Madame [Z] [S] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la résiliation du bail et la restitution du logement le 28 avril 2024, avant les débats ; CONDAMNONS Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] à payer à Madame [Z] [S] la somme de 9774,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au jour de l'audience du 21 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS, Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] à payer à Madame [Z] [S] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [K] [W] et Madame [G] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État. REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION