Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/00097 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSMM
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
OPH LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Mme [T], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Madame [B] [E]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
A l'audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat sous seing privé en date du 23 août 2004, prenant effet le même jour, l’OPH LOGEMLOIRET -venant aux droits de l’OPAC du Loiret- a consenti un bail à Madame [B] [E] et Monsieur [G] [S] pour un logement à usage d’habitation et un parking situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 389,97 euros hors charges pour le logement et 32,68 euros pour le stationnement, payable à terme échu le 1er de chaque mois.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Madame [B] [E] un commandement de payer la somme en principal de 1.477,39 euros, visant la clause résolutoire, selon décompte arrêté le 6 octobre 2023.
La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Madame [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte du commissaire de justice du 27 décembre 2023, aux fins suivantes :
Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie Madame [B] [E] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Madame [B] [E] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Cde des procédures civiles d’exécution ;
Condamner Madame [B] [E] au titre des loyers et charges la somme de 2.623,74 euros en principal, en application de l’article 1728 du Code civil avec intér ts au taux légal compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
Condamner Madame [B] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges compter de la résiliation du bail jusqu’ compl te libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément l’article 1760 du Code Civil ;
Condamner Madame [B] [E], au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;
Condamner Madame [B] [E] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le co t du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de Procédure civile.
À l’audience du 14 mai 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [D] [C], employée du bailleur – a actualisé la dette locative à la somme de 5.641 euros.
Citée à étude, Madame [B] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [E] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.
Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 12 novembre 2024 aux fins de connaître la situation actuelle du colocataire, Monsieur [S] [G].
Lors de l’audience du 12 novembre 2024, la société demanderesse, représentée avec pouvoir par Madame [F] [T], a indiqué ne pas avoir de courrier de congé et que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.351,83 euros. Elle a précisé que le paiement du loyer a repris, mais pas l’apurement de la dette. Elle a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement si une proposition en ce sens est faite.
Madame [B] [E] a comparu. Elle a indiqué que Monsieur [S] n’était plus avec elle dans le logement depuis le mois de décembre 2011. Elle a précisé qu’elle règle les loyers, et qu’elle perçoit un salaire d’environ 1.700 euros et qu’elle a deux enfants qui sont étudiants. Elle a ajouté qu’elle a repris un travail depuis le mois de février 2023, qu’il s’agit d’un CDD renouvelable et qu’elle aura des acquis professionnels à passer avant de signer un CDI. Enfin, elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros en plus du loyer courant et a précisé qu’elle allait déposer un dossier de surendettement et qu’elle aide ses filles à payer leur loyer.
La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 décembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Loiret le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat du 23 août 2004 contient une clause résolutoire (article 4-5, page 5).
Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.477,39 euros.
Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.
Madame [B] [E] avait alors jusqu’au 11 décembre 2023 à 24 heures pour régler la somme de 1.477,39 euros, le 9 décembre 2023 correspondant à un samedi et le terme du bail étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé aucune somme sur la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 décembre 2023.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Madame [B] [E] devrait la somme de 4.603,85 euros à la date du 4 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, au titre des loyers et charges.
De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (123,15 euros et 128,87 euros, qui relèveront éventuellement des dépens).
De cette somme, doivent également être soustraits les frais liés au risque locatif (7 fois 3,15 euros, 8 fois 3,16 euros, 3 fois 3,19 euros et 6 fois 5,50 euros, non justifiés en procédure) et les pénalités OPS (24 fois 7,62 euros, non justifiés en procédure) postérieurs au dernier solde créditeur, si bien que la dette locative peut être arrêtée à la somme de 4.079,05 euros.
Présente à l’audience, Madame [B] [E] ne conteste pas le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Il y aura donc lieu de la condamner à payer la somme de 4.079,05 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte en date du 4 novembre 2024.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [B] [E], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.
Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.
La lecture du relevé de compte actualisé, daté du 4 novembre 2024, produit par le bailleur à l'audience, fait apparaître que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant.
Il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 100 euros en plus de l'échéance locative, pour régler la dette de loyer.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [B] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [E], partie perdante, supportera la charge de tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [B] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, au vu de la date de l'assignation.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail ayant pris effet le 23 août 2004 entre la société LOGEMLOIRET – venant aux droits de l’OPAC DU LOIRET - et Madame [B] [E], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ;
CONDAMNE Madame [B] [E] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.079,05 euros (selon décompte en date du 4 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse) au titre des loyers et charges impayés ;
AUTORISE Madame [B] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [B] [E] soit condamnée à verser à société LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Madame [B] [E] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [B] [E] aux entiers dépens ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffier.
Le greffier, Le juge,
