Cour d'appel, 27 février 2008. 07/00222

ARRÊT No R.G : 07/00222 Epoux X... C/ Epoux Y... RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2008 Numéro d'inscription au répertoire général : 07/00222 Décision déférée à la Cour: Jugement du 1er décembre 2006 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE. APPELANTS : Monsieur Lyonnel X... né le 11 octobre 1958 à PUTEAUX (92) Madame Monique Z... épouse X... née le 18 avril 1957 à ISSY LES MOULINEAUX (92) demeurant ... 85180 CHATEAU D'OLONNE représentés par la SCP PAILLE & THIBAULT&CLERC, avoués à la Cour, assistés de Maître Xavier A..., avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON, qui a été entendu en sa plaidoirie ; INTIMES : Monsieur John Y... né le 11 février 1941 à EASTON (NORWICH NORFOLK) Madame Jennifer B... épouse Y... née le 3 juillet 1945 à PURLEY - SURREY (ANGLETERRE) demeurant ... du C... Joffre 85340 OLONNE SUR MER représentés par la SCP MUSEREAU-MAZAUDON-PROVOST-CUIF, avoués à la Cour, assistés de Maître Philippe D..., de la SCP GAUVIN-ROUBERT ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de LA ROCHE SUR YON, qui a été entendu en sa plaidoirie ; COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2008 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Xavier SAVATIER, Président, Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller, Madame Catherine KAMIANECKI, Conseiller, GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra BELLOUET ARRÊT: - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.-Signé par Monsieur Xavier SAVATIER, Président, et par Madame Sandra BELLOUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique du 20 Février 2004, les époux Y... ont acquis une maison d'habitation, sise à OLONNE SUR MER 85, ..., appartenant aux époux X..., pour le prix de 132 630 euros TTC. Inquiets notamment de l'humidité persistante dans la maison, ils ont fait intervenir un expert en bâtiment, la SARL ARTHEX, qui a estimé selon rapport du 28 Avril 2004, que plusieurs travaux de remise aux normes devaient être envisagés. Par ordonnance de référé du 10 Août 2004, Mr E... a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son pré-rapport le 31 Décembre 2004 et a répondu aux dires des parties le 10 Février 2005. Il a conclu que l'immeuble avait fait l'objet d'une rénovation par Mr X..., sans respecter les normes applicables et qu'en outre les désordres relevés justifiaient soit de prononcer la résolution de la vente, soit de démolir l'immeuble pour le reconstruire selon les règles de l'art. Par jugement du 1er Décembre 2006 le Tribunal de Grande Instance des SABLES D'OLONNE a, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil prononcé la résolution de la vente intervenue le 20 Février 2004, condamné les époux X... à payer aux époux Y... les sommes de 132 630 euros au titre du remboursement du prix de vente, de 12 400 euros au titre des frais exposés pour la vente, de 8 000 euros au titre du préjudice économique, de 2 000 euros au titre de l'article 700 Code de Procédure Civile et dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire. LA COUR Vu l'appel interjeté par les époux X... ; Vu les conclusions du 31 Décembre 2007 par lesquelles les appelants demandent notamment à la Cour d'infirmer la décision déférée, les vices allégués par les acquéreurs étant soit apparents, soit discutables, le non respect de normes ne suffisant pas à rendre un immeuble impropre à sa destination ; Vu les conclusions du 3 Décembre 2007 par lesquelles les époux Y... sollicitent notamment la confirmation de la décision déférée en ce qui concerne la résolution de la vente et le remboursement du prix de vente, et, par leur appel incident, l'augmentation des dommages intérêts ; Vu l'ordonnance de clôture ; MOTIFS SUR LA RÉSOLUTION DE LA VENTE Les époux Y... qui agissent en résolution de la vente, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil, en exerçant l'option offerte par l'article 1644 du Code Civil, doivent démontrer l'existence, au moment de la vente, de vices cachés, rendant l'immeuble impropre à son usage, ou le diminuant, et qui, s'ils les avaient connus, les auraient dissuadés d'acheter. Si l'annonce de L'AGENCE OLONNAISE à laquelle ils ont répondu présentait l'immeuble comme "maison de plain-pied neuve avec grenier aménageable", il est établi par les pièces produites aux débats, que la fiche du bien vendu remplie par l'agence immobilière mentionne que l'immeuble est un "ancien hangar entièrement rénové", que le style de la construction est intitulé "neuve" et qu'il est précisé que l'année de rénovation est 2002. L'acte authentique du 20 Février 2004 rappelle l'origine de propriété du bien, le permis de construire délivré le 24 Juillet 2002, le certificat de conformité obtenu le 16 Octobre 2003 et énonce expressément que le vendeur est le maître d'ouvrage constructeur, tenues aux garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code Civil intégralement reproduits. Il est en outre précisé qu'aucune assurance dommage-ouvrage n'a été souscrite. En page 8 il est ajouté que le permis de construire est annexé en copie à l'acte authentique. Il s'évince de ce document que les époux X... ont sollicité et obtenu l'autorisation de transformer un bâtiment existant, remise-garage, en habitation, dans le but de l'occuper personnellement, en résidence principale. Les époux Y... soutiennent donc vainement avoir été trompé sur l'historique de l'immeuble acheté. Par ailleurs, le caractère récent des travaux, déclarés achevés en Août 2002, date non contestée par l'expert, prive de pertinence leur raisonnement puisque le hangar d'origine a été entièrement rénové, pour devenir une maison d'habitation de quatre pièces, équipée de tous les éléments de confort, ce qui ne rend pas mensongère la présentation de l'immeuble comme étant une construction "à neuf". Ni le compromis signé le 8 Janvier 2004, ni l'acte authentique ne précisent que l'immeuble comporte un grenier aménageable, puisqu'il est seulement énoncé qu'il existe "une mezzanine au dessus de la 2ème chambre". Les époux Y... ne peuvent donc se prévaloir d'un vice caché sur ce point. L'expert judiciaire a souligné plusieurs désordres dont les plus sérieux concernent : - un mur extérieur en parpaing de 15 cms au lieu des 20 cms prévus par le DTU 20-1,ce certainement en raison de la date de construction du hangar, - une charpente comportant une panne au lieu de deux par versants, et présentant une flexion des voliges, en raison de la portée supérieure à celle autorisée par les matériaux (1,40 m au lieu de moins d'1m), - une isolation thermique insuffisante, le doublage des murs extérieurs n'ayant pas été exécuté comme prévu en 10+100 PSE mais en 10+45, et les doublages étant posés sur le carrelage et non descendus sous la dalle, Il conclut que ces désordres qui caractérisent des manquements, non seulement aux normes mais aussi aux règles de l'art, compromettent l'usage de l'immeuble, l'isolation étant insuffisante, l'humidité favorisée et la charpente devant être refaite après dépose de la toiture. Les époux X... ne contestent pas, par la production d'éléments techniques, les conclusions de l'expert. Ils soutiennent que les non conformités ne suffisent pas à caractériser l'existence de vices rendant l'immeuble impropre à sa destination, alors que l'expert étaye son constat par des chiffrages précis permettant de retenir le non respect des règles de l'art, dans la construction, et des dépassements des limites d'utilisation des matériaux. Les relevés et les calculs de l'expert démontrent le caractère caché des vices, que des profanes ne pouvaient constater, ni par des visites répétés, ni même par l'occupation préalable des lieux. Si l'expert estime que "tout était visible pour l'oeil d'un technicien" les époux X... soutiennent vainement que les époux Y... auraient dû solliciter l'avis d'un homme de l'art avant de décider de leur achat, cette démarche restant exceptionnelle à l'occasion d'une vente immobilière. En outre la construction bénéficiait d'un certificat de conformité au permis de construire, de certificats de conformité concernant l'EDF, GDF, les époux X... s'étaient fait assister d'un architecte pour leur projet de rénovation, et ces circonstances, comme l'apparence de l'immeuble, ne permettaient pas aux époux Y... d'émettre des doutes sur les qualités des travaux. De tels soupçons les auraient incité à requérir l'avis d'un technicien pour dissiper leur inquiétude. En conséquence se trouve démontrée l'existence de vices, affectant l'immeuble au moment de la vente, ignorés des acquéreurs, et d'une gravité telle que, s'ils les avaient connus, ils n'auraient pas acheté, ce qui justifie la demande en résolution, sans qu'il soit besoin de discuter la nature des autres désordres relevés par l'expert. Mr X... indique dans ses écritures qu'il est plombier et ne peut être considéré comme une "professionnel tous corps d'état confondus". Il ajoute que le lot plomberie ne fait l'objet d'aucun grief. Conscient de ses insuffisances il a toutefois entrepris de réaliser lui même les travaux de rénovation, sans souscrire pour autant d'assurance. Le non respect des règles de l'art déjà discutées dans les motifs précédents, notamment en ce qui concerne l'isolation et la charpente, caractérisent la connaissance par les vendeurs des vices affectant l'immeuble et rend inopérante la clause de non garantie inclue dans l'acte authentique. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a prononcé la résolution de la vente avec toutes conséquences de droit sur la restitution du prix de vente. SUR LES DOMMAGES INTÉRÊTS En application des articles 1645 les époux Y... sont bien fondés à solliciter l'indemnisation des préjudices résultant de la résolution de la vente. A ce titre ils peuvent invoquer le préjudice moral constitué par l'échec de leur projet immobilier, et les mauvais rapports de voisinage entretenus avec les époux X..., en raison de la procédure mais ne peuvent solliciter la réparation du trouble de jouissance résultant de l'occupation d'un immeuble trop humide, la vente étant réputée n'avoir jamais existé. De même le préjudice économique ne peut être évalué à la différence de prix entre deux immeubles de même catégorie, achetés l'un en 2004 et l'autre en 2008, sauf à extrapoler sur les projets des époux Y... et dépasser le lien de causalité entre la résolution de la vente et le préjudice allégué. Il se limite aux frais annexes à la vente. La Cour s'estime suffisamment informée pour fixer l'indemnisation intégrale du préjudice moral à la somme de 5 000 euros que les époux X... seront condamnés à payer aux époux Y... à titre de dommages intérêts. Ils devront en outre les indemniser des frais de vente. La décision déférée sera réformée en ce sens. SUR LA PROCÉDURE ABUSIVE L'issue de l'appel rend mal fondées les prétentions d'indemnisation des époux X... pour procédure abusive des époux Y... et ils en seront déboutés. PAR CES MOTIFS : CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résolution de la vente, condamné Mr et Mme X... à rembourser à Mr et Mme Y... le prix de vente et les frais de vente et à les indemniser de leur préjudice et de leurs frais irrépétibles ; REFORME sur le montant des dommages intérêts et CONDAMNE in solidum Mr et Mme X... à payer à Mr et Mme Y... la somme de 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; AJOUTANT à la décision déférée CONDAMNE Mr ET Mme X... in solidum à payer à Mr et Mme Y... une somme complémentaire de 4 000 euros au titre de l'article 700 Code de Procédure Civile, les condamne aux dépens et autorise l'application de l'article 699 Code de Procédure Civile ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,