Cour de cassation, 29 janvier 2014. 13-11.419

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, qu'ayant, d'une part, exactement retenu que l'irrégularité de la cession par la commune de Bezons à la société Sequano aménagement des biens dont était locataire la Société transport et prestation (STP), pouvant résulter de l'annulation par le tribunal administratif de Pontoise de l'autorisation de création d'une zone d'aménagement concertée, ne pourrait entraîner qu'une nullité relative et, d'autre part, relevé qu'en violation des stipulations du bail, le bailleur et propriétaire n'avait pas été appelé à concourir aux actes de sous-location, que la société STP ne produisait pas d'élément propre à rapporter la preuve d'une autorisation et que l'acte de cession du bail régularisé le 30 novembre 2006 entre les sociétés SBB et STP, auquel était intervenu le cabinet Barioz en tant que représentant du bailleur, ne faisait pas mention du contrat de sous-location conclu avec M. X..., la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs que la société Sequano aménagement, propriétaire des locaux loués, avait qualité pour agir en résolution du bail et expulsion et que ces demandes devaient être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société transaction et prestation aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société transaction et prestation à payer à la société Sequano aménagement la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la Société transaction et prestation ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la Société transaction et prestation Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail opérée de plein droit, dit que la SOCIETE TRANSACTION ET PRESTATION devra libérer immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, les lieux qu'elle occupe au 16 rue Meisonnier à Bezons, autorisé la propriétaire à faire procéder si nécessaire à son expulsion même avec l'assistance de la force publique, et débouté la SOCIETE TRANSACTION ET PRESTATION de son exception d'inexécution ; AUX MOTIFS QUE : « sur les qualité et intérêt à agir de la société SEQUANO AMENAGEMENT, pour s'opposer aux action et demandes de la société SEQUANO AMENAGEMENT, la société STP soutient, à titre principal, que celle-là ne justifie pas de ses qualité et intérêt à agir dès lors que le tribunal administratif de Pontoise ayant, par un jugement rendu le 29 décembre 2010, annulé la délibération du conseil municipal de Bezons en date du 26 septembre 2007 approuvant la création de la ZAC des Bords de Seine, la cession des biens immobiliers intervenue le 22 décembre 2008 dans le cadre et pour les besoins de cette opération d'aménagement entre la commune de Bezons et la SODEDAT 93, aux droits de laquelle se trouve l'intimée, est, selon elle, privée de cause et entachée de nullité ; mais que comme le lui oppose la société SEQUANO AMENAGEMENT, le jugement rendu le 26 septembre 2007 par le tribunal administratif de Pontoise, au demeurant non définitif, n'a pas remis en cause l'existence et la validité du titre de propriété dont cette société dispose sur les biens immobiliers litigieux en vertu de l'acte notarié du 22 décembre 2008, acte dont aucune des stipulations ne conditionnait la réalisation de la vente à la régularité de la délibération du conseil municipal de Bezons portant création de la ZAC des Bords de Seine, même s'il était précisé que cette vente intervenait "dans le cadre de la mission d'aménagement" de cette ZAC confiée à la SODEDAT 93 ; qu'en outre et ainsi que le fait valoir à juste titre la société SEQUANO AMENAGEMENT, à supposer même entachée d'irrégularité cette vente en conséquence de l'annulation décidée le 26 septembre 2007 sic : le 29 décembre 2010 par le tribunal administratif de Pontoise, la société STP ne pourrait s'en prévaloir, s'agissant d'une nullité relative que seules les parties à cet acte pourraient invoquer ; qu'en tant que propriétaire des biens loués venant aux droits des bailleurs initiaux, la société SEQUANO AMENAGEMENT a donc bien qualité et intérêt à faire constater la résiliation du bail en raison de la violation, alléguée par elle, de certaines de ses stipulations et, en conséquence, à poursuivre en référé l'expulsion de la société STP, étant de surcroît observé que l'intimée indique que l'opération d'aménagement dont la déclaration d'utilité publique n'a pas été annulée, se poursuit ; que sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, comme en première instance la société STP soutient que les trois manquements aux conditions du bail visés dans le commandement lui ayant été délivré le 18 août 2011 ne sont pas caractérisés ou, du moins, sont sérieusement contestables puisque les travaux qu'elle a fait réaliser dans les locaux de même que les trois contrats de sous-location critiqués ont été effectués ou conclus avec l'autorisation du propriétaire et de son mandataire, le CABINET BARIOZ, lesquels en avaient été informés et en avaient connaissance, tandis qu'aucune modification dans la destination des lieux n'est intervenue en raison des deux sous-locations à usage d'habitation, cette destination ayant été convenue à usage mixte dans l'intention commune des parties lors de la conclusion du bail ; que toutefois, conformément aux prévisions de l'article L. 145-31 du code de commerce, il est stipulé, au 10° des conditions du bail liant les parties, que les sous-locations, si elles avaient lieu, ne pourraient "être faites que par acte auquel les bailleurs devraient être appelés et auxquels une grosse en serait remise pour leurs servir de titre exécutoire direct contre les cessionnaires ou sous-locataires¿" ; que dans le cas présent, il est établi par la production aux débats des trois contrats de souslocation consentis à MM. X... et Y... ainsi qu'à la société CTEA par la société STP et n'est, du reste, pas discuté par celle-ci, qu'en violation des stipulations précitées, le bailleur et propriétaire n'a pas été appelé à concourir à ces actes dont aucune grosse ne lui a été remise pour servir de titre exécutoire, à supposer même qu'il les ait préalablement autorisés, étant néanmoins noté que la société STP ne produit pas d'élément propre à en rapporter la preuve et que l'acte de cession du bail régularisé le 30 novembre 2006 entre les sociétés SBB et STP, auquel est intervenu le CABINET BARIOZ en tant que représentant du bailleur, ne fait pas mention du contrat de sous-location conclu avec M. Aissa X... ; qu'il en résulte qu'indépendamment même des deux autres infractions visées au commandement du 18 août 2011, la société SEQUANO AMENAGEMENT est fondée à invoquer cette inexécution d'une des conditions du bail et son absence de régularisation, non discutée, dans le mois ayant suivi la signification de ce commandement, pour se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, acquisition dont le constat ne se heurte, dans ces conditions, à aucune contestation sérieuse, étant ici observé qu'en cause d'appel, la société STP n'oppose plus à l'intimée une "exception d'inexécution" de ses propres obligations de bailleur ; que par voie de conséquence, l'ordonnance entreprise doit aussi être confirmée en ce qu'elle a, à défaut de départ volontaire, ordonné l'expulsion des lieux loués de la société STP ainsi que celle de tous occupants de son chef » ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « en ce qui concerne le second grief, il est produit aux débats trois contrats de sous-location conclus entre la SOCIETE TRANSACTION ET DE PRESTATION d'une part et la société CTEA, M. X... et M. Y... d'autre part pour lesquels le bailleur n'a pas été appelé à concourir aux actes ; qu'or le bail dont s'agit précise que les sous-locations ne pourront être faites que par acte auxquels les bailleurs doivent être appelés et auxquels une grosse sera remise pour leur servir de titre exécutoire direct contre les sous-locataires ; que cette disposition est d'ailleurs prévue par l'article L. 145-31 du code de commerce » ; ALORS 1°) QUE : selon les articles R. 311-6 et R. 311-10 du code de l'urbanisme, lorsque l'aménagement et l'équipement de la zone d'aménagement concerté sont concédés par la commune ayant créé cette zone, les immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération, dans le cas où la déclaration d'utilité publique ne prévoit pas leur expropriation directement par l'aménageur, sont expropriés par la commune qui ensuite les cède à celui-ci de gré à gré et sans aucune formalité mais à un prix au moins égal au prix d'achat majoré des frais qu'elle a exposés ; qu'il en résulte que l'annulation par le juge administratif de la délibération du conseil municipal ayant décidé de créer la zone d'aménagement concerté prive de tout fondement juridique, et rend nulles de plein droit les cessions d'immeubles intervenues de gré à gré entre la commune et l'aménageur pour l'exécution de la concession ; que pour juger que la société SEQUANO AMENAGEMENT avait intérêt et qualité à agir, l'arrêt attaqué a retenu que l'annulation par le tribunal administratif de Pontoise de la délibération du conseil municipal de la commune de Bezons du 26 septembre 2007 approuvant la création de la ZAC des « Bords de Seine » ne remettait pas en cause le titre de propriété de la société SEQUANO AMENAGEMENT, venant aux droits de la société SODEDAT 93, sur les immeubles litigieux, au prétexte qu'ils avaient été cédés à cette dernière par la commune de Bezons par un acte notarié du 22 décembre 2008 qui ne conditionnait pas cette vente à la régularité de la délibération du conseil municipal, peu important qu'il eût précisé que ladite vente intervenait dans le cadre de la mission d'aménagement de la ZAC confiée à la société SODEDAT 93 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susmentionnés ; ALORS 2°) QUE : en affirmant, pour juger que la société SEQUANO AMENAGEMENT avait intérêt et qualité à agir, que le jugement du tribunal administratif de Pontoise du 29 décembre 2010 annulant la délibération du conseil municipal de la commune de Bezons du 26 septembre 2007 approuvant la création de la ZAC des « Bords de Seine » n'était pas définitif, sans viser la pièce d'où elle prétendait tirer cette affirmation cependant que la liste des pièces communiquées par la société SEQUANO AMENAGEMENT ne mentionnait aucun acte d'appel contre le jugement en question, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 3°) QUE : aux termes de l'article R. 811-14 du code de justice administrative, sauf dispositions particulières, le recours en appel n'a pas d'effet suspensif s'il n'en est autrement ordonné par le juge d'appel dans les conditions prévues par le présent titre ; qu'à supposer même que le jugement du tribunal administratif de Pontoise du 29 décembre 2010 eût été frappé d'appel, son dispositif annulant la délibération du conseil municipal de la commune de Bezons du 26 septembre 2007 approuvant la création de la ZAC des « Bords de Seine » demeurait exécutoire ; qu'en retenant que ce jugement n'était pas définitif, pour juger que la société SEQUANO AMENAGEMENT avait intérêt et qualité à agir, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé le texte précité ; ALORS 4°) QUE : l'annulation par le juge administratif de la délibération du conseil municipal ayant décidé de créer la zone d'aménagement concerté prive de tout fondement légal et rend nulles de plein droit les cessions d'immeubles de gré à gré entre la commune et le concessionnaire de l'aménagement de la zone ; que toute personne intéressée peut invoquer cette nullité, qui est absolue ; qu'en considérant que la nullité de l'acte de vente du 22 décembre 2008 consécutive à l'annulation de la délibération du conseil municipal approuvant la création de la ZAC des « Bords de Seine » était une nullité relative dont seule la société SEQUANO AMENAGEMENT pouvait se prévaloir, pour en déduire que celle-ci avait intérêt et qualité à agir, la cour d'appel a violé les articles R. 311-6 et R. 311-10 du code de l'urbanisme ; ALORS 5°) QUE : en relevant que la société SEQUANO AMENAGEMENT indiquait que l'opération d'aménagement, dont la déclaration d'utilité publique n'aurait pas été annulée, se poursuivait, quand ce motif était erroné et inapte à conférer à celle-ci la qualité de propriétaire des biens loués et donc intérêt et qualité à agir, la cour d'appel a violé les articles R. 311-6 et R. 311-10 du code de l'urbanisme ; ALORS 6°) QUE : le bailleur peut accepter la sous-location dont l'acte a été rédigé sans son concourt, la condition qu'il participe audit acte, comme celle qu'il ait autorisé la sous-location, n'étant pas sanctionnée par la nullité absolue ; qu'en toute hypothèse, la société STP soulignait, « sur la conclusion de trois contrats de sous location sans le concours et l'accord du bailleur » (conclusions, p. 9), que ces souslocations avaient été consenties à Messieurs X... et Y... et à la société CTEA, que Monsieur X... était le premier gérant de la société STP et Monsieur Y... son nouveau gérant tandis que la société CTEA appartenait à Monsieur X..., que le mandataire des bailleurs, le CABINET BARIOZ, gérait les sous-locations et remettait des quittances portant le nom des sous-locataires, qu'il était intervenu à l'acte du 30 novembre 2006 de cession du bail litigieux à la société STP qui stipulait que toute une série de sous-locations, dont celles à Monsieur Y... et à la société CTEA, étaient cédées à la société STP et que « les propriétaires ci-dessus désignés ont déclaré avoir pris connaissance, autoriser et approuver la dite cession de droit au bail, consentir à son exécution et se la tenir pour signifiée », qu'une promesse de renouvellement de ce bail pour 9 ans était annexée à cette cession, et que dans ces conditions il ne pouvait être affirmé que les sous-locations auraient été dissimulées aux bailleurs ; qu'en s'abstenant de rechercher si ces derniers n'avaient pas ainsi accepté les sous-locations incriminées, pour se borner à affirmer qu'en violation du 10° du bail litigieux il était établi par la production des trois actes de sous-location que le bailleur n'avait pas été appelé à concourir à ces actes dont une grosse ne lui avait pas été remise, à supposer même qu'il eût autorisé les sous-locations, et que la société SEQUANO AMENAGEMENT était dès lors fondée à invoquer cette inexécution non régularisée et non discutée, indépendamment des deux autres infractions visées dans le commandement du 18 août 2011, de sorte que l'acquisition de la clause résolutoire ne se heurtait à aucune difficulté sérieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.