Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/02252 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GCYV
NAC : 30G
JUGEMENT CIVIL
DU 25 FEVRIER 2025
DEMANDERESSE
S.A.S. VINDEMIA DISTRIBUTION
Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 332 332 386, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Frédéric CERVEAUX, de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSES
S.C.I. MAMAL Société Civile Immobilière,
Immatriculé au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 512870494, agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 12]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 10],
[Adresse 1]
[Localité 12]
REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, LA SAS STAR EUROPE IMMOBILIER
SAS immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le n°382235331,
[Adresse 3]
[Localité 12]
Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A. CDC HABITAT
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n°470 801 168, ayant son siège social au [Adresse 5]
[Localité 7] représentée par son représentant légal en exercice et prise en la personne de son mandataire CDC HABITAT OUTRE MER, groupement d’intérêt économique, immatriculé au RCS de Paris sous le n° 884 062 662, ayant son établissement à La Réunion représenté par son administrateur en exercice
[Adresse 4]
[Localité 11],
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 25.02.2025
CCC délivrée le :
à Me Frédéric CERVEAUX, Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, Me Marie françoise LAW YEN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Janvier 2025.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Février 2025.
JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Février 2025 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
******************
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:
La SCI MAMAL a consenti à la société VINDEMIA DISTRIBUTION, venant aux droits de la SOCIETE D'EXPLOITATION DES MAGASINS SCORE, un bail commercial portant sur un local composé d'une surface de vente de 990 m² et d’une aire extérieure de stationnement, situé au [Adresse 8]. VINDEMIA DISTRIBUTION y exploite l’enseigne Carrefour Market, supermarché à dominante
alimentaire.
Le contrat de bail commercial a pris effet le 1er janvier 2010 pour une durée de neuf ans, tacitement prolongé depuis.
Par ordonnance de référé du 06 mai 2021, le président du tribunal judiciaire, saisi par VINDEMIA, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire. Puis, par ordonnance du 28 octobre 2021, ces opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société CDC HABITAT OUTRE MER, propriétaire des appartements situés au-dessus des locaux loués par VINDEMIA.
Le 26 février 2022, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2022, la SAS VINDEMIA DISTRIBUTION a fait assigner la SCI MAMAL et la CDC HABITAT OUTRE MER, es qualité de mandataire de la CDC HABITAT devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin notamment d’être autorisée à réaliser les travaux de réparation dont la responsabilité incombe à son bailleur, la SCI MAMAL et de voir enjoindre à la CDC HABITAT de réaliser les travaux dont la repsonsabilité lui incombe selon le rapport d’expertise.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, la SCI VINDEMIA a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic STAR EUROPE IMMOBILIER, en intervention forcée.
Celui-ci a constitué avocat le 15 juin 2023.
Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances le 29 avril 2024.
Par ordonnance en date du 8 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la SAS VINDEMIA dans sa demande d’injonction à CDC HABITAT OUTRE MER de réaliser des travaux de réparation sur les parties communes et des parties privatives dont elle n’est pas propriétaire, pour défaut de qualité à agir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 novembre 2024, la SAS VINDEMIA demande au tribunal de:
- AUTORISER la S.A.S VINDEMIA DISTRIBUTION à réaliser, à ses frais avancés, les travaux de réparation dont la responsabilité incombe à la SCI MAMAL, conformément au rapport d’expertise du 26 février 2022.
- AUTORISER la S.A.S VINDEMIA DISTRIBUTION à défalquer le montant des travaux de réparation imputable à la SCI MAMAL sur le loyer dû à la SCI MAMAL.
- CONDAMNER solidairement la S.C.I. MAMAL et CDC HABITAT OUTRE MER à payer à la S.A.S VINDEMIA DISTRIBUTION la somme de 53.459,52 € au titre d’un préjudice matériel, détaillé comme suit :
- 30.000€ : travaux de reprise des enduits et des peintures dans le centre commercial;
- 23.459,52€ : travaux de peinture réalisés en novembre 2021 par la S.A.S VINDEMIA DISTRIBUTION.
- solidairement la S.C.I. MAMAL et CDC HABITAT OUTRE MER aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais d’expertise judiciaire taxée à 9.500 € suivant ordonnance de taxe du 17 mars 2022.
- Sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER solidairement la S.C.I. MAMAL et CDC HABITAT OUTRE MER à payer à la S.A.S VINDEMIA DISTRIBUTION la somme de 6.000 €. .
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sans jamais invoquer aucun fondement juridique, en se référant exclusivement aux termes du rapport d’expertise, qu’en qualité de copropriétaires, la SCI MAMAL et CDC HABITAT auraient dû effectuer l’entretien des parties communes et en assurer l’étanchéité, ce qui aurait permis d’éviter l’ensemble des désordres qu’elle a subis.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 décembre 2024, la CDC HABITAT demande au tribunal de:
- Débouter la SAS VINDEMIA de l’ensemble de ses demandes mal fondées et dirigées contre la société CDC HABITAT ;
A titre subsidiaire, si le tribunal venait à juger que la société CDC HABITAT engage sa responsabilité :
- Juger que sa responsabilité est moindre et qu’elle ne peut être condamnée solidairement avec les autres parties responsables, ce faisant appliquer la règle de proportionnalité ;
- Juger que le taux de vétusté de 50% s’appliquera dans la détermination du montant de l’indemnité à allouer à la SAS VINDEMIA ;
- Juger que le montant des travaux d’enduits et de peinture s’élève à la somme de 15.000 € seulement ;
En tout état de cause :
- Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires émanant de toutes les autres parties à la présente instance ;
- Condamner in solidum la S.A.S. VINDEMIA et la SCI MAMAL à payer à la société CDC HABITAT la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, y compris l’instance d’incident, outre les entiers dépens.
En défense, elle fait valoir qu’elle ne saurait être condamnée à l’indemniser pour des réparations relevant des parties communes, qui relèvent de la seule responsabilité juridique du syndicat des copropriétaires. Elle considère que la demanderesse ne démontre nullement un lien de causalité entre les désordres subis et le manquement que la CDC HABITAT aurait commis dans l’entretien de ses parties privatives.
Ni la SCI MAMAL, ni le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], qui ont pourtant constitué avocat, n’ont conclu au fond.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 janvier 2025.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’être autorisée à réaliser les travaux de réparation relevant de la SCI MAMAL
La demanderesse n’ayant visé dans ses écritures aucun fondement juridique, il appartient au tribunal d’identifier les règles de droit applicables pour trancher les demandes qui lui sont soumises, conformément à l’article 12 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (...)
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”
En l’espèce, l’expert, à qui l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été transmis, a chiffré dans son rapport les travaux relevant des parties communes à 155 800 euros TTC, et a réparti, sur la base des tantièmes de la SCI MAMAL et de CDC HABITAT dans la copropriété, ce montant entre la SCI MAMAL et CDC HABITAT.
Au lieu de formuler une demande d’injonction de réaliser les travaux dirigée contre le syndicat des copropriétaires qu’elle a appelé dans la cause, sur la base de ce rapport, ou de remettre en cause les conclusions de l’expert s’agissant de certains travaux considérés comme relevant des parties communes qui auraient pu relever directement de la responsabilité de la SCI MAMAL, la SAS VINDEMIA demande à être autorisée à réaliser les travaux de réparation des parties communes “relevant de la SCI MAMAL”, sans davantage de précisions. Le tribunal souligne que l’expert n’a à aucun moment mis en évidence des travaux qui incomberaient directement à la SCI MAMAL en sa qualité de bailleresse ou de propriétaire de parties privatives de l’immeuble en copropriété, voisines des locaux loués.
Dès lors, la demande formulée par le preneur à bail commercial d’un lot de copropriété, d’être autorisé à réaliser des travaux de réparation qui portent sur des parties communes de l’immeuble, est directement contraire à l’article 14 précité et ne peut qu’être rejetée. Il est évident qu’elle soulèverait en outre d’énormes problèmes en termes de responsabilité dans la conduite des travaux, la SAS VINDEMIA ne pouvant de toute évidence avoir la qualité de maître d’ouvrage à la place du syndicat des copropriétaires.
Sur les demandes indemnitaires
La demanderesse n’ayant visé dans ses écritures aucun fondement juridique, il appartient au tribunal d’identifier les règles de droit applicables pour trancher les demandes qui lui sont soumises, conformément à l’article 12 du code de procédure civile.
* dirigées contre la SCI MAMAL
Aux termes de l’article 606 du code civil: “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.”
Le bail commercial signé entre la société VINDEMIA et la SCI MAMAL le 22 octobre 2009, tacitement prolongé depuis le 1er janvier 2019, prévoyait dans son article 2.2 que le preneur devra effectuer lui-même dans les lieux loués toutes les réparations à l’exception des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil qui seront effectuées, le cas échéant, aux frais du preneur par la société bailleresse.
Le tableau figurant au point 9.1 du rapport liste l’ensemble des dommages et, pour chaque dommage, décrit les travaux de reprise des causes à réaliser, tandis que le tableau figurant au point 9.2 chiffre le coût desdits travaux et leur durée, et désigne -selon l’expert- la personne responsable. A aucun moment l’expert ne retient la responsabilité de la SCI MAMAL pour les dommages subis par la société VINDEMIA.
En l’espèce, la responsabilité de la SCI MAMAL dans les désordres subis par sa locataire n’est ni retenue aux termes des conclusions du rapport d’expertise, ni démontrée par la demanderesse en articulant un raisonnement fondé sur sa responsabilité en tant que bailleresse.
Aucun raisonnement n’est non plus articulé pour envisager la responsabilité de la SCI MAMAL en tant que propriétaire des locaux situés à l’étage au-dessus des locaux loués par VINDEMIA.
Quel que soit le fondement juridique appliqué, en l’absence de tout élément déclencheur de la responsabilité de la SCI MAMAL mis en exergue par la demanderesse, aucune condamnation pécuniaire ne saurait donc être prononcée contre la SCI MAMAL.
* dirigées contre la CDC HABITAT OUTRE MER
Aux termes de l’article 1240 du code civil: “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les dommages listés 1, 5, 10, 13, 14, 15 et 16 relèvent de la responsabilité de la CDC HABITAT; il s’agit essentiellement de fuites intervenues dans les appartements appartenant à CDC HABITAT, situés à l’étage au-dessus des locaux commerciaux loués par VINDEMIA, pour lesquels sa responsabilité civile est engagée. En outre, s’agissant du dommage 5, le rapport de recherche de fuites a mis en évidence qu’il provenait à la fois d’un défaut d’étanchéité de la traversée de façade du tuyau d’évacuation PVC donnant sur les toilettes du local APAVOU (SCI MAMAL) situé au-dessus, mais aussi d’un ancien dégât des eaux dans les appartements SIDR situés encore au-dessus.
Au global, sur les 29 dommages relevés, seuls 7 relèvent, pour six d’entre eux totalement, pour l’un pour moitié seulement, de la responsabilité civile délictuelle de la CDC HABITAT.
En outre, s’agissant des demandes qui sont formulées, et qui portent sur les travaux de reprise des conséquences des dommages, elles font en réalité double emploi, portant, pour 23 459,52 euros sur les travaux de reprise des peintures déjà réalisés en 2021, et pour 30 000 euros à l’estimation initialement retenue par l’expert pour les travaux de reprise des peintures et enduits du supermarché.
Dès lors, le préjudice matériel subi par VINDEMIA pour les travaux de reprise des conséquences sera retenu à 31 617,31 euros, correspondant à la somme retenue par l’expert au titre du coût des travaux de reprise d’enduit et de peinture, sur la base d’une facture déjà acquittée et d’un devis. Aucun taux de vétusté n’est à appliquer, les locaux devant être remis en état.
Sur la base de la part des dommages imputables à la CDC HABITAT (6,5 sur 29), il sera fait droit à la demande dirigée contre elle à hauteur de 7 086,64 euros.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SCI MAMAL et la CDC HABITAT, qui perdent leur procès, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.
Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI MAMAL et la CDC HABITAT seront condamnées in solidum à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
REJETTE la demande d’autoriser la SAS VINDEMIA DISTRIBUTION à réaliser, à ses frais avancés, les travaux de réparation dont la responsabilité incombe à la SCI MAMAL, conformément au rapport d’expertise du 26 février 2022, et la demande de défalquer le montant des travaux du loyer dû à la SCI MAMAL,
REJETTE les demandes indemnitaires dirigées contre la SCI MAMAL,
CONDAMNE la société CDC HABITAT à verser à la SAS VINDEMIA DISTRIBUTION la somme de 7 086,64€ (sept mille quatre-vingt-six euros et soixante-quatre centimes) de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel,
CONDAMNE in solidum la SCI MAMAL et la société CDC HABITAT aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [M],
CONDAMNE in solidum la SCI MAMAL et la société CDC HABITAT à verser à la SAS VINDEMIA DISTRIBUTION la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute demande plus ample ou contraire,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,
La greffière La présidente
