Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/07494

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 10 ARRÊT DU 07 DÉCEMBRE 2023 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général N° RG 23/07494 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQES Décision déférée à la cour Jugement du 22 mars 2023-Juge de l'exécution d'Evry-RG n°21/00285 APPELANTE S.C.I. AUDREY [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR - WATRIN SELARL, avocat au barreau d'ESSONNE INTIMÉE E.U.R.L. OLIVIER JULIEN ARCHITECTURE [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Thierry-Xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET-GARET-NOACHOVITCH, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 08 novembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre Madame Catherine LEFORT, conseiller Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine LEFORT, conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER ARRÊT -contradictoire -par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. -signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition. PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 16 juillet 2021, publié le 20 août 2021 au service de la publicité foncière de Corbeil-Essonnes 2, l'Eurl Olivier Julien Architecture a entrepris à l'encontre de la SCI Audrey une saisie immobilière portant sur des biens (lots n°4, 11, 12, 13, 19 et 22) situés dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] (91) cadastré section AO n°[Cadastre 3], pour avoir paiement d'une somme totale de 98.653,56 euros, et ce en vertu d'un jugement du tribunal de grande instance d'Evry en date du 15 juin 2015, d'un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 16 décembre 2016 et d'un jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 19 janvier 2016. Par acte d'huissier du 13 octobre 2021, l'Eurl Olivier Julien Architecture a fait assigner la SCI Audrey à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry. La SCI Audrey a contesté être propriétaire des biens saisis. Par jugement d'orientation en date du 22 mars 2023, le juge de l'exécution a notamment : débouté la SCI Audrey de l'intégralité de ses demandes, mentionné la créance de l'Eurl Olivier Julien Architecture comme suit : 98.653,56 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 67.059,72 euros à compter du 11 mars 2021, ordonné la vente forcée du bien saisi, sur la mise à prix de 60.000 euros, fixée par l'Eurl Olivier Julien Architecture, fixé la date de l'audience d'adjudication, autorisé et organisé les visites des biens saisis, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, dit que les dépens seront considérés comme des frais de poursuite. Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que la SCI Audrey ne contestait pas son occupation, que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 mai 2015 ne consacrait pas le fait que l'immeuble soit la propriété de la société Immaud, que l'arrêt du 10 janvier 2017 ne faisait que confirmer le précédent sur le défaut de paiement du prix de vente, que l'Eurl Olivier Julien Architecture n'avait pas constitué un aveu judiciaire sur l'absence de propriété de l'immeuble, que la SCI Audrey avait délivré une assignation en mainlevée de l'inscription d'hypothèque en vue de vendre le bien, ce qui démontrait sa qualité de propriétaire, que le certificat délivré par le service de la publicité foncière de Corbeil 2 confirmait que le propriétaire des lots constituant l'immeuble était la SCI Audrey, et que celle-ci ne pouvait pas à la fois soutenir n'être pas propriétaire de l'immeuble saisi et faire des démarches en vue de le vendre. La SCI Audrey a formé appel de cette décision par déclaration du 20 avril 2023. Puis, par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, déposé au greffe par le Rpva le 6 juin 2023, elle a fait assigner à jour fixe l'Eurl Olivier Julien Architecture devant la cour d'appel de Paris, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête en date du 9 mai 2023. Par ordonnance du 28 septembre 2023, le premier président de la cour d'appel a rejeté la demande de sursis à exécution du jugement du juge de l'exécution formée par la SCI Audrey. Par conclusions du 7 novembre 2023, la SCI Audrey demande à la cour d'appel de : - réformer le jugement entrepris, Statuant à nouveau, A titre principal au regard de l'aveu judiciaire, - dire et juger qu'elle n'est pas propriétaire du bien objet de la saisie, - statuer ce que de droit sur le sort de la saisie, sur la radiation de l'hypothèque judiciaire et du commandement, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, A titre subsidiaire, - dire et juger que la saisie immobilière n'est pas valide comme portant sur un bien dont elle n'est pas propriétaire, - rejeter la demande de vente forcée, - ordonner la mainlevée immédiate et la radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire et du commandement de payer, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture à procéder à ses frais à la radiation de l'inscription hypothécaire, - dire et juger que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 200 euros pour jour de retard à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire, si la cour considérait qu'elle est propriétaire du bien objet de la saisie, - dire et juger que le dossier doit être réorienté vers une vente amiable, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L'appelante explique qu'elle a conclu un contrat de vente à terme le 6 octobre 2008 avec société Immaud, laquelle a été mise en redressement judiciaire avant constatation de l'achèvement de l'immeuble par acte authentique, de sorte que le transfert de propriété n'est jamais intervenu. Elle soutient en premier lieu qu'en soulevant l'irrecevabilité de ses demandes et moyens de défense pour défaut d'intérêt à contester la saisie et à invoquer la caducité de l'inscription hypothécaire, l'Eurl Olivier Julien Architecture a reconnu qu'elle n'était pas propriétaire du bien saisi et qu'il s'agit là d'un aveu judiciaire au sens de l'article 1383-2 du code civil. En deuxième lieu, elle fait valoir qu'il ressort du relevé des formalités publiées du service de la publicité foncière qu'elle n'est pas propriétaire du bien objet de la saisie ; que l'acte de vente à terme stipule que le transfert de propriété s'opérera par la constatation de l'achèvement par acte authentique, de sorte qu'en l'absence d'une telle constatation, elle ne peut être considérée comme étant propriétaire du bien, étant précisé que le liquidateur judiciaire de la société Immaud n'a pu obtenir sa condamnation en paiement du solde du prix de vente en l'absence de constatation de l'achèvement de l'immeuble selon arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 28 mai 2015 ; que la situation n'ayant guère évolué depuis, l'inscription d'hypothèque prise par l'Eurl Olivier Julien Architecture n'aurait pas dû être publiée ; que s'agissant d'un bien immobilier et non d'un meuble, le juge de l'exécution ne pouvait lui attribuer la propriété de ce bien sur la base d'apparences, ni même sur sa volonté de le vendre ; que l'Eurl Olivier Julien Architecture ne peut invoquer des stipulations de l'acte de vente auquel elle n'est pas partie au regard du principe d'effet relatif des contrats ; qu'en tout état de cause, si la simple occupation des lieux vaut réception tacite, elle ne lui confère aucun droit de propriété puisqu'elle n'opère aucun transfert de propriété, de même que l'existence d'un bail commercial ; que par arrêt du 10 janvier 2017, la cour d'appel de Paris a confirmé que seul l'achèvement de l'immeuble pouvait emporter transfert de propriété, ce qui conforte sa position selon laquelle elle n'est pas propriétaire du bien ; que les arrêts du 28 mai 2015 et 10 janvier 2017, s'ils n'ont pas autorité de la chose jugée à l'égard de l'Eurl Olivier Julien Architecture, lui sont néanmoins opposables. A titre subsidiaire, elle indique qu'estimant ne pas être propriétaire du bien saisi, elle ne pouvait logiquement solliciter la vente amiable, mais qu'en ordonnant la vente forcée, le juge de l'exécution l'a privée de ce droit. Au surplus, elle invoque la caducité de l'inscription hypothécaire en ce qu'elle n'en a pas été informée dans les conditions des articles R.532-5 alinéa 1er et R.533-4 du code des procédures civiles d'exécution. Par conclusions du 7 novembre 2023, la SCI Audrey demande à la cour d'appel de : - réformer le jugement entrepris, Statuant à nouveau, A titre principal au regard de l'aveu judiciaire, - dire et juger qu'elle n'est pas propriétaire du bien objet de la saisie, - statuer ce que de droit sur le sort de la saisie, sur la radiation de l'hypothèque judiciaire et du commandement, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, A titre subsidiaire, - dire et juger que la saisie immobilière n'est pas valide comme portant sur un bien dont elle n'est pas propriétaire, - rejeter la demande de vente forcée, - ordonner la mainlevée immédiate et la radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire et du commandement de payer, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture à procéder à ses frais à la radiation de l'inscription hypothécaire, - dire et juger que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 200 euros pour jour de retard à compter de la signification du jugement (sic) à intervenir, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire, si la cour considérait qu'elle est propriétaire du bien objet de la saisie, - dire et juger que le dossier doit être réorienté vers une vente amiable, - condamner l'Eurl Olivier Julien Architecture au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient qu'elle n'a pas reconnu, dans ses conclusions de première instance, que la SCI Audrey n'était pas propriétaire du bien, mais a simplement souligné que la demande de caducité de l'inscription hypothécaire formulée par cette dernière était en contradiction avec son argumentation. Elle conteste donc l'aveu judiciaire allégué. Elle estime que les demandes de la SCI Audrey ne sont pas recevables sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile, puisque si celle-ci n'est pas propriétaire du bien saisi, elle n'a pas d'intérêt au rejet de la demande de vente forcée ni à soutenir que l'inscription hypothécaire serait caduque. Sur le fond, elle fait valoir que la SCI Audrey est bien propriétaire du bien saisi, puisque l'acte du 6 octobre 2008 contient une clause sur les modalités de la constatation de l'achèvement dont il résulte que l'occupation du bien vaut reconnaissance de l'achèvement et livraison du bien, que le bien est occupé par la société Les Doigts d'une Fée à laquelle la SCI Audrey a consenti un bail commercial, ce qui vaut reconnaissance de l'achèvement emportant transfert de propriété, que la SCI Audrey paie la taxe foncière, a saisi le juge de l'exécution en mainlevée de l'inscription d'hypothèque, que le certificat du service de la publicité foncière indique que le propriétaire du bien est la SCI Audrey, laquelle a en outre entrepris des démarches pour vendre son bien. En réponse aux écritures adverses, elle explique que l'effet relatif des contrats ne peut lui être opposé puisque c'est la SCI Audrey qui invoque l'acte du 6 octobre 2008, que les arrêts du 28 mai 2015 et du 10 janvier 2017 n'ont pas autorité de la chose jugée à son égard puisqu'elle n'était pas partie à l'instance, que selon l'acte de vente, le transfert de propriété n'est pas conditionné par le paiement du prix. Elle ajoute que la demande de vente amiable est irrecevable, car formée pour la première fois en appel, et en tout état de cause mal fondée, car la SCI Audrey ne justifie pas de sa volonté de vendre et ne justifie d'aucune démarche. Elle considère enfin que la demande de caducité de l'inscription d'hypothèque est en totale contradiction avec l'argumentation de la SCI Audrey et montre que celle-ci est bien propriétaire du bien ; qu'elle n'avait pas à notifier à la SCI l'inscription hypothécaire, l'article R 532-5 alinéa 1er invoqué ne concernant que les mesures conservatoires et non les sûretés judiciaires. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'aveu judiciaire L'article 1383 du code civil dispose : « L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait. » L'aveu judiciaire ou extrajudiciaire constitue un mode de preuve des obligations, mais nullement un mode de preuve de la propriété. La propriété peut certes s'acquérir par l'effet des obligations, notamment un contrat de vente, mais en l'espèce l'Eurl Olivier Julien Architecture est un tiers au contrat de vente par lequel la SCI Audrey aurait acquis les biens objet de la saisie immobilière, de sorte qu'elle ne peut être l'auteur d'un aveu de transfert de propriété au profit de la SCI Audrey. En tout état de cause, en soulevant, dans ses écritures de première instance, l'irrecevabilité des contestations de la SCI Audrey relatives à la saisie immobilière et à l'inscription d'hypothèque pour défaut d'intérêt en ce qu'elle n'est pas propriétaire du bien saisi, l'Eurl Olivier Julien Architecture ne fait qu'adopter le point de vue de la SCI Audrey et en tirer les conséquences sur le plan procédural, afin de souligner la contradiction existant entre le fait de prétendre n'être pas propriétaire du bien et le fait de contester l'inscription d'hypothèque et la demande de vente forcée. Il ne peut donc s'agir d'un aveu. Et ce d'autant moins que l'aveu ne peut porter que sur des points de fait et non des points de droit, et que la question de savoir si le transfert de propriété a bien eu lieu en faveur de la SCI Audrey est une question juridique et non factuelle. Il convient donc de rejeter les prétentions de la SCI Audrey fondées sur l'aveu judiciaire. Sur la validité de la saisie immobilière Il résulte de l'article L.213-6 alinéa 3 du code de l'organisation judiciaire que le juge de l'exécution connaît des contestations qui s'élèvent à l'occasion de la procédure de saisie immobilière, même si elles portent sur le fond du droit. L'article R.322-15 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Selon l'article L.311-6, sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. L'article 1601-2 du code civil dispose : « La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. » En l'espèce, les parties produisent un contrat de vente à terme conclu le 6 octobre 2008, et publié au bureau des hypothèques le 25 novembre 2008, entre la SAS Immaud et la SCI Audrey portant sur les lots 4, 11, 12, 13, 19 et 22 (un local d'activité et cinq emplacements de stationnement) d'un ensemble immobilier situé à [Localité 9], cadastré section AO n°[Cadastre 3] lieudit « [Adresse 7] ». La clause « Propriété - Jouissance » (en page 4) de l'acte stipule : « Comme il est dit à l'article 1601-2 du code civil, le transfert de propriété s'opérera par la constatation de l'achèvement par acte authentique. L'acte authentique sera établi au vu d'un procès-verbal de réception contradictoire, avec ou sans réserve. Ce procès-verbal sera établi entre le vendeur et l'acquéreur. Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation, l'accord des parties sur l'achèvement, reçu par acte authentique, vaudra livraison de l'immeuble. Les parties conviennent que le transfert des risques à la charge de l'acquéreur et le transfert de propriété au profit de l'acquéreur n'auront lieu qu'à compter de la constatation de l'achèvement. » Le prix de vente TTC, soit 329.857 euros, est stipulé payable le jour du constat d'achèvement de l'immeuble par acte authentique. Il résulte de la clause « Constatation de l'achèvement et de la livraison des constructions » (en pages 11 et 12 de l'acte) que l'exécution de l'obligation d'édifier, d'achever et de livrer contractée par le vendeur sera constatée selon l'une ou l'autre des modalités suivantes : 1) Le vendeur notifiera à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la déclaration attestant l'achèvement et le conviera à visiter les lieux. Par la même lettre, il invitera l'acquéreur à se rendre devant le notaire, à jour et heure déterminés, fixés dix jours au moins après l'émission de la lettre recommandée, pour y constater l'achèvement et subséquemment la livraison par acte authentique. L'acquéreur aura également la faculté de prendre l'initiative d'inviter, dans les mêmes conditions de forme et de délai, le vendeur à se présenter chez le notaire aux mêmes fins. Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement et subséquemment la livraison, qu'il y ait ou non invitation en la forme ci-dessus, acte en sera établi par le notaire. Le transfert de propriété s'opérera par la constatation de l'achèvement de l'immeuble. 2) Si les parties sont en désaccord pour constater l'achèvement et la livraison selon la modalité décrite ci-dessus, la partie la plus diligente pourra mettre en 'uvre la procédure suivante : saisine du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble par requête pour faire désigner une personne qualifiée pour constater l'achèvement et en faire la déclaration devant le notaire qui la recevra par acte authentique. La constatation de l'achèvement sera parfaite par la déclaration ainsi faite et entraînera de plein droit le transfert de propriété. 3) En cas d'irrespect du formalisme ci-dessus stipulé, les parties conviennent que la seule occupation par l'acquéreur de tout ou partie des biens compris dans la vente vaudra reconnaissance par lui de l'achèvement et de la livraison des biens ainsi occupés. Cette occupation, constituant ainsi une livraison tacite, fera courir les obligations et délais légalement, réglementairement ou conventionnellement, y attachés, sauf à la partie la plus diligente à faire procéder aux formalités ci-dessus prévues au paragraphe qui précède. Avant qu'il soit satisfait à ces formalités, l'acquéreur ne pourra consentir à qui que ce soit un droit quelconque, ou la promesse d'un droit quelconque de jouissance sans l'accord écrit du vendeur. L'Eurl Olivier Julien Architecture produit en outre : - la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux signée par la SAS Immaud le 4 juin 2009 et le certificat de non-contestation de celle-ci établi par le maire de [Localité 9] (non daté), - un relevé de propriété daté du 21 juillet 2017 au nom de la SCI Audrey dont il ressort qu'elle serait propriétaire des lots 4, 11, 12, 13, 19 et 22 d'un immeuble situé à [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré section AO n°[Cadastre 3], - le relevé des formalités publiées du service de la publicité foncière de Corbeil 2 qui fait apparaître la vente du 6 octobre 2008 entre la société Immaud et la SCI Audrey, ainsi que la correction de formalité déposée le 19 juin 2015 indiquant qu'il faut lire « Vente à terme », - le procès-verbal de description des biens saisis dont il ressort que les lieux sont occupés par la SAS Les Doigts d'Une Fée, locataire, titulaire d'un bail commercial signé avec la SCI Audrey le 5 avril 2021. En revanche, il est constant qu'aucun acte authentique constatant l'achèvement n'a été signé, et que la société Immaud a fait l'objet, selon jugement du tribunal de commerce d'Evry du 21 juin 2010, d'une procédure de redressement judiciaire (avec une date de cessation des paiements au 9 juin 2010), convertie en liquidation judiciaire selon jugement du 6 décembre 2010. La SCI Audrey justifie avoir adressé, le 25 novembre 2010, au centre des impôts de [Localité 8] une demande d'annulation de la taxe foncière, expliquant qu'elle n'est pas propriétaire du bien situé [Adresse 4] à [Localité 9] et qu'elle recherchait avec le notaire le moyen d'obtenir la signature de l'acte de transfert de propriété avec le vendeur, la SAS Immaud. Elle produit en outre un courrier de Me [U] [T], notaire, daté du 2 décembre 2010, adressé au juge-commissaire du tribunal de commerce d'Evry, indiquant qu'elle est chargée par la société Immaud de régulariser un acte de transfert de propriété et de quittancement de prix à la suite d'une vente à terme reçue le 6 décembre 2008 au profit de la SCI Audrey, et qu'ayant appris que la société Immaud se trouvait en redressement judiciaire, elle sollicite l'autorisation de régulariser cet acte. Par courrier du 15 décembre 2010, Me [W], mandataire liquidateur de la société Immaud (désigné depuis le 6 décembre), lui a répondu que le juge-commissaire ne pourrait autoriser la régularisation de l'acte de transfert de propriété constatant le paiement du prix de vente alors que le prix n'a jamais été réglé, et lui a demandé de le contacter afin de finaliser cette vente ainsi que le paiement du prix. Par la suite, le liquidateur judiciaire de la société Immaud a, en octobre 2011, assigné la SCI Audrey en paiement du prix de vente, après une mise en demeure infructueuse rappelant qu'un procès-verbal de réception constatant l'achèvement des travaux avait été dressé le 26 juin 2009. Par jugement du 13 janvier 2014, le tribunal de grande instance d'Evry a condamné la SCI Audrey au paiement de la somme de 329.857 euros et dit que le jugement vaudrait vente du bien. Mais par arrêt du 28 mai 2015, la cour d'appel de Paris a infirmé ce jugement et a débouté Me [W] ès qualités de l'ensemble de ses demandes. Pour statuer ainsi, la cour a retenu qu'il n'était versé au débat aucun constat d'achèvement de l'immeuble par acte authentique alors que c'était au jour de ce constat, en application des clauses contractuelles faisant la loi des parties, que le paiement du prix devenait exigible. La SCI Audrey justifie avoir tenté de vendre le bien, en signant une promesse de vente le 19 juin 2012, mais ne pas avoir pu la finaliser faute de pouvoir produire au notaire un acte authentique faisant suite au contrat de vente à terme du 6 octobre 2008. Elle apporte également la preuve de ce qu'elle a, le 11 juin 2015, adressé à Me [W] ès qualités, une sommation à comparaître devant notaire pour ratifier l'acte notarié qui constatera l'achèvement de l'immeuble, l'avertissant qu'à défaut, elle saisirait la juridiction compétente. Le liquidateur judiciaire a fait répondre, par courrier de son conseil daté du 18 juin 2015, qu'il se présenterait au rendez-vous fixé le 22 juin pour signer le constat d'achèvement sous la condition du paiement intégral du prix, soit 329.857,00 euros, avant de changer d'avis le jour même estimant la réunion sans objet dans la mesure notamment où la SCI Audrey n'avait pas l'intention de payer le prix concomitamment. Le notaire a effectivement constaté, selon procès-verbal du 22 juin 2015, qu'aucun représentant de la société Immaud ne s'était présenté. Il a également mentionné les déclarations du représentant de la SCI Audrey selon lesquelles les clés des biens « vendus » lui ont été remises par le représentant de la société Immaud dès le 26 juin 2009 et la SCI Audrey a pris possession des biens à cette date. Par ailleurs, Me [W] ès qualités reprochant à Mme [Y] [V], ancienne dirigeante de la SAS Immaud, plusieurs fautes de gestion, a engagé à son encontre en 2012 une action en responsabilité au titre de l'insuffisance d'actif. Par jugement du 28 septembre 2015, le tribunal de commerce d'Evry l'a condamnée à contribuer personnellement à l'insuffisance d'actif de la société Immaud à hauteur de 329.857 euros. Par arrêt du 10 janvier 2017, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement sur le montant retenu et a condamné Mme [V] à payer à Me [W] ès qualités la somme de 200.000 euros au titre de sa contribution à l'insuffisance d'actif. S'agissant du non-paiement du prix de vente de l'immeuble de [Localité 9], la cour retient que l'achèvement des travaux a fait l'objet d'un procès-verbal de réception de l'ouvrage, signé par les deux parties le 26 juin 2009 ; que toutefois la constatation de l'achèvement par acte authentique n'est pas intervenue ni avant le dépôt de la déclaration de cessation des paiements ni après l'ouverture de la procédure collective ; que par un arrêt infirmatif du 28 mai 2015, Me [W] ès qualités a donc été déboutée de sa demande en paiement du prix ; que le paiement du prix et le transfert de propriété étaient subordonnés au même événement : le constat en la forme authentique de l'achèvement des travaux ; que le versement de la somme de 300.000 euros par la SCI Audrey sur le compte de la société Immaud le 6 octobre 2008, soit concomitamment à l'acte de vente à terme, a été affecté à un autre usage que le paiement du prix de vente de l'immeuble de [Localité 9], lequel n'était d'ailleurs pas exigible ; que les travaux étant achevés depuis le 26 juin 2009, Mme [V] a commis une faute de gestion en ne faisant pas régler le prix par la SCI Audrey dès lors qu'elle avait le moyen de rendre le prix exigible en faisant établir l'acte authentique et qu'elle ne justifie d'aucune diligence pour y parvenir. Cependant, la cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu de lui faire supporter un montant équivalent à l'intégralité du prix. Depuis, il est constant que la situation n'a pas évolué dans la mesure où aucun acte authentique constatant l'achèvement de l'immeuble n'a été établi, et la société Immaud a fait l'objet d'un jugement de clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif le 17 septembre 2021. Il apparaît donc que le transfert de propriété ne s'est toujours pas opéré au profit de la SCI Audrey, faute de constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble, en application de l'article 1601-2 du code civil et des clauses contractuelles de l'acte de vente à terme du 6 octobre 2008. Contrairement à ce que soutient l'Eurl Olivier Julien Architecture, le fait que la SCI Audrey ait pris possession du bien, et ce depuis le 26 juin 2009, n'a pas entraîné de transfert de propriété, lequel s'opère par la seule constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble. En effet, la troisième modalité de constatation de l'achèvement et de la livraison prévue par la clause précitée (page 12 de l'acte du 6 octobre 2008), invoquée par l'intimée, est certes l'occupation du bien, mais celle-ci a pour seul effet de valoir reconnaissance de l'achèvement et de la livraison, et de faire courir les délais de garantie. Mais il n'est nullement stipulé que cette occupation ou cette reconnaissance tacite entraîne un transfert de propriété, lequel est au contraire expressément rappelé s'agissant des deux premières modalités de la clause, de sorte que l'Eurl Olivier Julien Architecture ne peut valablement soutenir que l'ouverture des délais et garanties implique le transfert de propriété. D'ailleurs, l'objet de cette clause intitulée « Constatation de l'achèvement et de la livraison des constructions » porte sur les modalités de constatation de l'exécution des obligations du vendeur et non sur le transfert de propriété, lequel est régi par la clause intitulée « Propriété - Jouissance » dont il résulte que les parties conviennent que le transfert de propriété au profit de l'acquéreur n'aura lieu qu'à compter de la constatation de l'achèvement par acte authentique. De même, le fait que la SCI Audrey se comporte comme le propriétaire du bien immobilier, en tentant de le vendre, en signant un bail, en payant la taxe foncière et en contestant l'inscription d'hypothèque, ne peut faire la preuve d'un transfert de propriété opéré à son profit. En outre, contrairement à ce que soutient l'intimée, il ne résulte pas du relevé des formalités publiées édité par le service de la publicité foncière de Corbeil 2 que la SCI Audrey serait propriétaire du bien, puisqu'au contraire, une rectification a été effectuée le 19 juin 2015 s'agissant de la « Vente » du 6 octobre 2008 indiquant qu'il faut lire « Vente à terme », et aucun acte notarié réitérant cette vente n'a été publié ensuite. Par ailleurs, c'est en vain que l'Eurl Olivier Julien Architecture fait valoir que les arrêts du 28 mai 2015 et du 10 janvier 2017 n'ont pas autorité de la chose jugée à son égard puisqu'elle n'était pas partie. En effet, il ne s'agit pas de lui opposer l'autorité de la chose jugée résultant de ces décisions, lesquelles en tout état de cause ne statuent pas sur la question du transfert de propriété. Mais ces arrêts, régulièrement soumis à la discussion des parties, sont néanmoins des pièces importantes permettant de comprendre le déroulement des événements dans les relations entre le vendeur (et son liquidateur judiciaire) et l'acheteur afin de déterminer si le transfert de propriété a pu s'opérer. A l'heure actuelle, force est de constater que ni le vendeur, ni son liquidateur judiciaire, ni l'acquéreur n'ont mis en 'uvre, à défaut d'accord sur la mise en 'uvre de la première modalité prévue à l'acte du 6 octobre 2008, la deuxième modalité permettant de faire constater l'achèvement et la livraison en saisissant le président du tribunal aux fins de désignation d'une personne qualifiée pour constater l'achèvement et la déclarer devant notaire, étant rappelé que cette déclaration devant notaire entraîne de plein droit le transfert de propriété, et ce alors même que cette modalité est prévue expressément pour le cas notamment où une partie ne se présente pas en l'étude du notaire au jour fixé. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SCI Audrey ne peut être considérée comme étant propriétaire des biens objet de la présente procédure de saisie immobilière. Par conséquent, la saisie immobilière est irrégulière. Il convient donc d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et d'ordonner la mainlevée de la saisie et du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 16 juillet 2021. La société Immaud ayant fait objet d'un jugement de clôture pour insuffisance d'actif sans que des diligences n'aient été accomplies pour finaliser la vente en cours, il convient de communiquer le présent arrêt au ministère public. Sur la demande de radiation de l'inscription d'hypothèque Si le juge de l'exécution peut ordonner la mainlevée d'une mesure conservatoire ou d'une mesure d'exécution forcée, il n'a pas le pouvoir de radier une sûreté judiciaire qui n'est pas prise à titre conservatoire. Or l'inscription d'hypothèque, prise par l'Eurl Olivier Julien Architecture, dont la SCI Audrey demande la radiation est, non pas une hypothèque judiciaire provisoire, mais une hypothèque judiciaire définitive prise en vertu de ses titres exécutoires. Dès lors, la cour, statuant avec les pouvoirs du juge de l'exécution, n'a pas le pouvoir d'en ordonner la radiation. La demande doit donc être déclarée irrecevable. Sur la demande de dommages-intérêts Le droit d'agir en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive doit se fonder sur la démonstration d'une telle faute. L'erreur d'appréciation qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi de nature à caractériser l'abus dans l'exercice du droit d'agir en justice. En l'espèce, l'Eurl Olivier Julien Architecture a pu de bonne foi croire, sans faute de sa part, que sa débitrice était propriétaire des biens immobiliers objet du commandement. Il convient donc de débouter la SCI Audrey de sa demande de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires L'Eurl Olivier Julien Architecture, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'équité justifie que chaque partie garde la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Evry, Statuant à nouveau, ORDONNE la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 16 juillet 2021 par l'Eurl Olivier Julien Architecture à la SCI Audrey, publié le 20 août 2021 au service de la publicité foncière de Corbeil-Essonnes 2, sous le volume 2021 S n°60, ORDONNE la mainlevée de la procédure de saisie immobilière, DECLARE irrecevable la demande de radiation de l'inscription d'hypothèque, DEBOUTE la SCI Audrey de sa demande de dommages-intérêts, REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI Audrey aux dépens de première instance et d'appel, ORDONNE la communication du présent arrêt au ministère public. Le greffier, Le président,