Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/58590 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HAS
N° : 10
Assignation du :
14 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 octobre 2024
par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La SCI [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocats au barreau de PARIS - #P0198
DEFENDERESSE
La S.A.S.U. KOAMA, exerçant sous l’enseigne “restaurant pizzeria [2]”
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS - #G129
DÉBATS
A l’audience du 26 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2006, la SCI du [Adresse 1] à donné à bail commercial à la société Alph Resto des locaux commerciaux à usage de restauration situés [Adresse 1] à [Localité 3].
Le fonds de commerce a été cédé en dernier lieu le 6 août 2020 à la société Koama.
Le 5 octobre 2023, la SCI bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de de 20 916,18 euros représentant un arriéré de loyers et charges.
Par acte en date du 14 novembre 2023, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner en référé la société Koama sollicitant de :
“Vu les pièces visées
Vu l’article 835 du code de procédure civile
Vu les articles 1103 et suivants du Code civil
Vu l’article L 145- 41 du Code de Commerce
CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société KOAMA ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier du local qu’elle exploite au rez-de-chaussée, premier et deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 1]
DIRE que Ia bailleresse pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans I’immeubIe soit chez un garde-meuble au choix de la demanderesse aux frais risques et périls de la société KOAMA.
CONDAMNER la société KOAMA à payer à la SCI du [Adresse 1] une provision d’un montant de 17.748 euros au titre de son arriéré de loyer arrêté au mois de novembre inclus.
CONDAMNER la société KOAMA à payer à compter du mois de décembre 2023 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer.
DEBOUTER la société KOAMA d’une éventuelle de demande délai.
Enjoindre à la société KOAMA de fournir l’attestation d’entretien (nettoyage et dégraissage) de la hotte cuisine par la société PN LINE qui n’a pas été produite.
CONDAMNER à titre provisionnelle la société KOAMA à payer à Ia SCI du [Adresse 1], les dépens qui comprendront notamment les frais de délivrance du commandement visant la clause résolutoire, les frais de levée d’état des créanciers inscrits, les frais de délivrance de la présente assignation ainsi que la signification de l’ordonnance à intervenir.
CONDAMNER Ia société KOAMA à payer à la SCI du [Adresse 1] une somme de 3.000 € en application de l'articIe 700 du code de Procédure Civile.”
A l’audience du 21 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse.
A l’audience de renvoi du 21 mars 2024, une injonction a été délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.
A l’audience du 26 septembre 2024, les parties ont déposé des écritures qu’elles ont développées oralement.
La SCI du [Adresse 1] maintient ses prétentions initiales, actualisant sa demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif à la somme de 4 674,76 euros.
La société Koama sollicite de :
“Selon les articles 834 et 835 du Code de procédure civile
Vu les articles 1104, 1719 et 1755 du Code civil
Vu les articles L.145-41 et R. 145-35 du Code de commerce
Vu les jurisprudences et les pièces visées
En principal
DEBOUTER la Société civile immobilière SCI [Adresse 1] de ses demandes, fins et conclusions dans la mesure où celle-ci a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire moyennant le paiement de l’arriéré ;
CONDAMNER à titre provisionnel la Société civile immobilière SCI [Adresse 1] à payer la somme de 30.510,33 € au titre des trop-versés de loyer ;
A titre subsidiaire
DEBOUTER la Société civile immobilière SCI [Adresse 1] de ses demandes, fins et conclusions en raison de l’existence de contestations sérieuses entrainant l’incompétence du juge des référés ;
A titre encore plus subsidiaire
DEBOUTER la Société civile immobilière SCI [Adresse 1] de ses demandes, fins et conclusions dans la mesure où celle-ci a invoqué l’acquisition de la clause résolutoire de mauvaise foi ;
A titre infiniment subsidiaire
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et octroyer rétroactivement un délai de paiementde 12 mois à la société KOAMA ;
En tout état de cause
CONDAMNER la Société civile immobilière SCI [Adresse 1] à payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la Société civile immobilière SCI [Adresse 1] aux entiers dépens ;
Et DIRE que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [U] [K] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.”
L’assignation a été dénoncée le 20 novembre 2023 à la société Crédit Lyonnais LCL, en sa qualité de créancier inscrit.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le désistement
La société Koama demande qu’il soit pris acte du désistement de la SCI bailleresse dès lors que son conseil s’était engagé à mettre fin à la procédure en cas de règlement de l’intégralité des loyers arriérés et que l’arriéré réclamé a été payé.
Toutefois, outre que la SCI bailleresse ne déclare pas se désister de son instance, en tout état de cause, elle estime que des loyers demeurent impayés, de sorte que la demande de la société locataire est infondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le commandement de payer délivré le 5 octobre 2023, visant la clause résolutoire stipulée au bail, porte sur une somme de 20 706 euros arrêtée au 1er octobre 2023, correspondant au loyer de décembre 2022 et aux loyers de janvier à octobre 2023 inclus, déduction faite des virements effectués les 5 juillet et 1er août 2023, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.
Il convient de rappeler qu’un commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée et ce quelle que soit l’importance de la disproportion.
Selon le décompte bancaire versé aux débats par la société Koama, retraçant les virements effectués et les imputations des paiements réalisés, il est établi que l’arriéré locatif visé au commandement de payer n’a pas été réglé intégralement dans le délai d’un mois imparti, soit avant le 5 novembre 2023 ; que l’apurement total de l’arriéré est intervenu en décembre 2023.
La société Koama, rappelant qu’elle a initié une instance au fond à l’encontre de la demanderesse, par assignation délivrée le 7 juin 2024, oppose plusieurs contestations :
- elle critique la clause de révision du loyer stipulée au bail, qu’elle estime être une clause de révision légale selon le mécanisme prévu à l’article L.145-38 du code de commerce, la bailleresse ayant effectué plusieurs révisions du loyer sans respecter le formalisme requis, et elle fait valoir qu’elle est en droit de réclamer, dans la limite de la prescription quinquennale, le remboursement du trop-perçu, soit la somme de 30 510,33 euros depuis le mois d’avril 2019, le loyer dû s’élevant à la somme annuelle de 25 625 deuros HC.
Le bail de 2006 prévoit une indexation annuelle du loyer et des charges en fonction de la variation INSEE du coût de la construction, la clause constituant une clause d’échelle mobile.
La société locataire soutient qu’il s’agit d’une clause de révision légale soumise à l’article L.145-38 du code de commerce, en contradiction avec les termes de la clause d’indexation stipulée au bail qui échappe en principe à ces dispositions en raison de l’automaticité énoncée, difficulté qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher ; qu’il en est de même s’agissant de la discussion sur l’indice applicable, l’indice du coût de la construction (ICC) prévu au bail d’origine ayant été effectivement supprimé par la loi Pinel du 18 juin 2014 et aucun détail sur la révision annuelle du loyer appliquée n’étant versé aux débats.
Le débat qui oppose les parties sur l’existence d’un trop perçu lié aux modalités de révision annuelle du loyer et des charges excède de toute évidence les pouvoirs du juge des référés, étant relevé que la demande de provision présentée à ce titre par la société locataire est irrecevable, le juge de la mise en état ayant été désigné antérieurement à la demande faite aux termes des écritures développées à l’audience.
- elle invoque une exception d’inexécution rappelant qu’elle se plaint depuis son entrée dans les lieux de nombreux désordres, qu’il a été constaté l’état de vétusté avancé des locaux et le défaut d’entretien de la bailleresse, des travaux de ravalement, de gouttières et d’étanchéité devant être réalisés.
Le rapport d’expertise de Saretec du 22 juin 2021, établi à l’initiative de la société locataire, révèle notamment l’existence de dégradations en façade avec des traces d’humidité en partie basse et la présence anormale d’eau dans les gouttières, à l’origine “certainement” des infiltrations dans les locaux donnés à bail, des peintures cloquées, des fenêtres vétustes, dont certaines ne s’ouvrent pas ou ne ferment pas correctement, concluant que les locaux lui paraissent insalubres.
Le rapport d’expertise de Grup Clev du 31 août 2023, sollicité par la gérante de la SCI bailleresse, confirme l’existence d’infiltrations intérieures et extérieures, l’existence d’un dégât des eaux au niveau du parquet du sol, une condensation accrue dans la cave due à la présence de frigos, et un engorgement des gouttières et descentes d’eaux pluviales.
Par ailleurs, le bail met à la charge du preneur l’ensemble des réparations “grosses ou menues” pouvant être nécessaires en cours de bail, à l’exception des réparations définies à l’article 606 du code civil.
La SCI bailleresse justifie, à ce stade de la procédure, avoir réalisé le changement de cinq fenêtres en juillet 2021 et avoir procédé au ravalement de la façade, débouchage et réparation de la gouttière le 30 novembre 2023.
Il ne résulte aucune évidence suffisante, en l’état des pièces produites, sur l’imputabilité des désordres dénoncés, la réalité des dommages subis par le preneur étant par ailleurs incontestable, même s’il n’est pas justifié d’une impossibilité d’exploiter les lieux donnés à bail.
Dans ces conditions, et au vu des précédentes énonciations, alors même que les causes du commandement de payer ont été apurées au mois de décembre 2023, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2023, ainsi que sur les demandes subséquentes.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile,“dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
La SCI bailleresse sollicite la somme actualisée de 4 674,76 euros “à ce jour”, au 25 septembre 2024, faisant état de derniers règlements effectués par virement d’un montant de 3 167 euros.
Aucun décompte locatif détaillé et actualisé à ce jour n’est versé aux débats, de sorte que la somme sollicitée ne peut être vérifiée et que la demande se heurte à une contestation sérieuse au sens des dispositions précitées.
Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.
Sur la demande de communication d’une attestation d’entretien de la hotte cuisine
Il est versé aux débats une attestation d’intervention de la société PN LINE en date du 11 juin 2023 pour un montant de 468 euros TTC, de sorte que la demande doit être écartée.
Sur les demandes accessoires
Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes sont rejetées.
Chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à constater le désistement de la SCI du [Adresse 1],
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2023 et sur les demandes subséquentes,
Déclarons irrecevable la demande de provision de la société Koama au titre des trop-versés de loyer,
Disons n’y avoir lieu à enjoindre à la société Koama de fournir une attestation d’entretien de la hotte de la cuisine,
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.
Fait à Paris le 31 octobre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Béatrice FOUCHARD-TESSIER
