Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT
DU 26 Février 2025
N° RC 24/03893
DÉCISION
contradictoire et en premier ressort
ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148
ET :
[Y] [Z]
Débats à l'audience du 28 Novembre 2024
Le
Copie executoire et copie à :
Maître LEMONNIER
Copie à :
Monsieur [Z]
Monsieur le Prefet d'[Localité 3] et [Localité 7]
Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
TENUE le 26 Février 2025
Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,
GREFFIER : E.ESPADINHA
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Novembre 2024
DÉCISION :
Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, substituée par Maître MAULEON, avocat au barreau de TOURS
D'une Part ;
ET :
Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 5]
comparant
D'autre Part ;
EXPOSE DU LITIGE
Selon bail signé le 19 janvier 2021, M. [B] [J] et Mme [R] [F] représentés par SOLIHA AIS CVL ont donné en location à M. [Y] [I] un logement situé, [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 371 euros outre 100 euros de provisions sur charge payable d’avance le 15 de chaque mois.
Le 21 janvier 2021, les bailleurs ont conclu un contrat de cautionnement VISALE, par lequel la société Action Logement Services s'est portée caution de M. [Y] [I] pour le règlement de l'intégralité des loyers et charges impayés, dans la limite de 10 loyers impayés.
A la suite d'incidents de paiement, M. [B] [J] et Mme [R] [F] ont mis en œuvre la garantie VISALE et ont saisi la société Action Logement Services afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés d’octobre et novembre 2023 soit 910,05 euros.
La société Action Logement Services a délivré à M. [Y] [I] le 17 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 910,05 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail et a saisi la CAPPEX le même jour.
La somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.
A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires au bailleur ; correspondant au solde des loyers de mars à mai 2024 soit 670,77 euros.
Par acte de commissaire de justice du 7 aout 2024, signifié à étude et dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 08 aout 2024, la société Action Logement Services a assigné M. [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, aux fins de voir ledit tribunal :
- déclarer la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de M. [Y] [I] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
- condamner M. [Y] [I] à lui payer la somme de 757,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner M. [Y] [I] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner M. [Y] [I] à payer à la société Action Logement Services la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit,
- condamner M. [Y] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l'audience du 28 novembre 2024, représentée par son avocat, la société Action Logement Services a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a réactualisé sa demande à la somme de 904,54 euros en principal selon décompte de créance arrêté au 19 novembre 2024. Il a toutefois indiqué qu’il n’était pas opposé à ce que des délais de paiement soient accordés au locataire.
M. [Y] [I] comparant, est d’accord sur la créance tout en indiquant ne pas bien comprendre le décompte remis par le gestionnaire du bien. Il explique la situation par le fait d’être au chômage. Il indique percevoir actuellement 960 euros par mois, le loyer dont se déduit l’APL pour environ 200 euros est sa seule dépense majeure hors les charges de la vie courante. Il souhaite un échéancier pour rester dans le logement et propose de verser chaque mois 50 euros en plus du loyer courant et des charges.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur la recevabilité
Selon l’article 2306 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».
En l’espèce, la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d'une clause de réserve de propriété est admise.
De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail...Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé ».
De surcroît, les quittances subrogatives stipulent que « conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil dont ci-après l'énoncé, la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».
Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce la société Action Logement Services justifie avoir avisé la CCAPEX et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'[Localité 3]-et-[Localité 7] conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la société Action Logement Services sera déclarée recevable en son action.
2 - Sur le fond
- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"
En l'espèce la société Action Logement Services, subrogée dans les droits des bailleurs, produit :
- le bail conclu le 19 janvier 2021 contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2024, pour la somme en principal de 910,05 euros,
- Un historique de créance arrêté au 19 novembre 2024.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mars 2024.
- Sur les demandes de condamnation au paiement :
Aux termes de l’engagement de caution, « après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur de la subrogation. Toutes sommes que bailleur reçoit acquise à la caution en vertu de cette subrogation , doit lui être reversée dans les 10 jours calendaires de son encaissement.
La société Action Logement Services produit :
- une quittance subrogative en date du 11 décembre 2023 pour la somme de 910,05 euros correspondant au loyer d’octobre et novembre 2023,
- une quittance subrogative en date du 7 juin 2024 pour la somme de 281,59 euros correspondant au loyer de mai 2024,
- une quittance subrogative en date du 26 aout 2024 pour la somme de 269,59 euros correspondant au loyer d’aout 2024,
- une attestation, datée du 23 juillet 2024, de SOLIHA représentant des bailleurs attestant avoir reçu de la société Action Logement Services au titre du cautionnement la somme totale de 1.580,82 euros.
Cependant le total cumulé des trois seules quittances subrogatives versées aux débats ne démontre qu’une subrogation à hauteur de 1.461,23 euros.
Par ailleurs l’examen du décompte établi par SOLIHA le 23 juillet 2024 et le décompte de créance daté du 19 novembre 2024 démontrent que le bailleur a remboursé à la caution la somme totale en « trop perçu » de 1.215,46 euros ainsi détaillée :
27/12/2023
14.41 euros
02/02/2024
435,41 euros
19/02/2024
105,41 euros
05/02/2024
268.41 euros
25/09/2024
180.41 euros
24/10/2024
211,41 euros
Total
1.215,46 euros
Faute de production de l’intégralité des quittances subrogatives, la créance de la société Action Logement Services ne pourra donc être retenue qu’à hauteur de : 1.461.23 - 1215,46 = 245,77 euros.
M. [Y] [I] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 245,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les causes du commandement étant réglées.
- Sur la suspension de effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que "le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”.
L’article 24 VII de la même loi dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordées ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.
Si les ressources de Mr [Y] [I] sont effectivement mince, il est notable qu’il a fait l’effort depuis le mois de septembre d’augmenter ses versements pour apurer la dette.
Compte tenu de ces éléments et de la position de la demanderesse à l’audience, Mr [Y] [I] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, étant rappelé dès lors qu'une défaillance de la locataire entraînera l'acquisition de la clause résolutoire.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande relative à l’expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mr [Y] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les termes fixés au dispositif de la présente décision.
3 - Sur les demandes accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [Y] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour favoriser le règlement de la dette.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la société Action Logement Services en son action.
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2021 entre M. [B] [J] et Mme [R] [F] et M. [Y] [I] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé « [Adresse 6] à [Localité 9] sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;
CONDAMNE M. [Y] [I] à verser à la société Action Logement Services la somme de deux cent quarante-cinq euros et soixante-dix-sept centimes (245,77 euros), (selon quittances subrogatives des 11/12/2024, 07/06/2024, 26/08/2024 et décompte arrêté au 19/11/2024), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;
AUTORISE M. [Y] [I] à s’acquitter de cette somme, en plus des loyers et les charges courants, en 4 mensualités de 50 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer et des charges courantes et pour la première fois en même temps que le loyer et les charges dus dans le mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu'à défaut pour Monsieur M. [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Action Logement Services puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que M. [Y] [I] soit condamné à verser à la société Action Logement Services , une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors que la société Action Logement Services justifiera être subrogée dans les droits de M. [B] [J] et Mme [R] [F] à ce titre ; DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE M. [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.
DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 3] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
