Cour d'appel, 13 mai 2024. 23/03105

MINUTE N° 24/246 Copie exécutoire à : - Me Nadine HEICHELBECH - Me Fabrice JEHEL Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Mai 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03105 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IEKC Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg APPELANT : Monsieur [Y] [U] [H] [Adresse 1] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2314 du 01/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : Madame [M] [I] [G] chez Mme [L] [J] [Adresse 3] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4055 du 14/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par contrat du 29 décembre 2017, Mme [M] [I] [G] a conclu avec M. [Y] [U] [H] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un  loyer  mensuel de 350 €, outre 50 € de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2023, Mme [I] [G] a fait assigner M. [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti le 29 décembre 2017 par Mme [I] [G] à M. [U] [H] et portant sur un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4], - condamner M. [U] [H] à payer à Mme [I] [G] une somme de 1.731,15 € au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2023 compris, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - condamner M. [U] [H] à payer à Mme [I] [G] en quittances et deniers les loyers et avances sur charges contractuels à compter de février 2023 soit 350 € + 50 € = 400 € par mois, jusqu'au jugement de résiliation judiciaire du bail, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [U] [H] à compter de la date du jugement à un montant équivalent aux loyers et avances sur charges contractuels soit au total 400 € par mois et ce jusqu'à libération des lieux et remise des clefs, - condamner M. [U] [H] au paiement de ladite indemnité d'occupation de la date du jugement à la restitution des clefs, - condamner M. [U] [H] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer au demandeur une somme de 1.200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Comparant en personne, M. [U] [H] a indiqué qu'il payait régulièrement son loyer avec l'aide de la CAF. Il a déclaré ne pas souhaiter renouveler le bail mais qu'il devait retrouver un nouveau logement. Par jugement contradictoire du 9 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a : - prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [I] [G] et M. [U] [H] portant sur un logement et un garage sis [Adresse 2] à [Localité 4], - ordonné en conséquence l'expulsion de M. [U] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution), - dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [U] [H] à payer à Mme [I] [G] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges de 400 € du jugement jusqu'a évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer, - condamné M. [U] [H] à payer à Mme [I] [G] la somme de 1.731,15 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de janvier 2023, outre les loyers et charges échus et impayés à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - débouté Mme [I] [G] de sa demande de fixation d'une astreinte pour libérer les lieux, - condamné M. [U] [H] à payer à Mme [I] [G] la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [U] [H] aux frais et dépens, - rappelé l'exécution provisoire de droit. M. [U] [H] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration du 9 août 2023. L'affaire a été fixée à bref délai en application des dispositions de l'article 904-1 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 29 novembre 2023, M. [U] [H] demande à la cour de : - dire et juger l'appel recevable et bien fondé, - infirmer le jugement rendu le 9 juin 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, Statuant à nouveau, - débouter Mme [I] [G] de ses entiers moyens, fins et conclusions, En conséquence, - dire n'y avoir lieu à résiliation du bail conclu entre les parties pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], - débouter Mme [I] [G] de sa demande additionnelle, - dire et juger que l'arriéré, arrêté au 31.10.2023, ne saurait excéder le montant de 1.541,15 €, En tous les cas, - accorder à M. [U] [H] les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, - condamner Mme [I] [G] à une indemnité de 1.200 € TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [I] [G] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. L'appelant fait valoir que le bail conclu porte sur un appartement de 70 m2, composé de deux chambres, et que le bailleur ne peut lui reprocher d'occuper l'intégralité du logement suite au départ de son colocataire, M. [O]. Il affirme qu'il n'est redevable d'aucune dette de loyer, ayant toujours versé le montant résiduel du loyer à sa charge et l'avance sur charges comme le démontre les extraits bancaires. Il précise que l'APL est versée directement au bailleur. M. [U] [H] soutient que l'arriéré de charges, arrêté au mois d'octobre 2023, ne saurait excéder 1.541,15 €. Par conclusions notifiées le 13 février 2024, Mme [I] [G] demande à la cour de : - déclarer l'appel irrecevable et mal fondé, - constater que les clés ont été restituées le 8 février 2024, - confirmer le jugement rendu le 9 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg sous RG n°23/01095 en ce qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, le condamne au paiement des loyers et avances sur charges échus entre la date de l'assignation et le prononcé de la résiliation, au paiement d'une indemnité d'occupation, aux dépens et à une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, - condamner M. [H] [U] à payer à Mme [I] [G] la somme de 2.242,68 € au titre de la dette locative / indemnité d'occupation arrêtée au 8 février 2024, date de la remise des clefs, - débouter M. [H] [U] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions, - condamner M. [H] [U] aux dépens de première instance, comprenant les frais de la procédure d'expulsion, et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [I] [G] une somme de 1.200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. L'intimée fait valoir que le locataire a restitué les clefs de l'appartement le 8 février 2024 et que sa dette locative s'élève à la somme de 2.242,68 €. Le bailleur précise que les décomptes de charges produits aux débats sont calculés sur la base de la quote-part locative divisée par deux jusqu'en juillet 2022, dès lors que le logement était occupé par deux locataires jusqu'à cette date, et que pour la période postérieure, M. [U] [H] a occupé seul l'appartement, de sorte qu'il doit assumer l'intégralité des charges. Mme [I] [G] indique qu'elle est dans une situation de grande précarité, percevant le RSA et étant sans domicile fixe, et qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'acquitter les charges de la copropriété compte tenu de la défaillance du locataire. Elle ajoute que la résiliation du contrat de bail se justifie également par le fait que l'appelant n'a jamais justifié de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs et en raison du manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible, M. [U] [H] s'étant permis de tirer une rallonge pour prendre l'électricité des parties communes et alimenter son logement. L'intimée précise également que M. [U] [H] a refusé qu'elle occupe l'autre chambre de son logement alors qu'elle est sans domicile fixe et que le contrat conclu porte, selon la commune intention des parties, sur la jouissance partielle du logement puisqu'il a été loué en colocation. Mme [I] [G] affirme qu'un tel comportement constitue également un manquement à l'obligation de jouissance paisible du locataire. Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en résiliation du bail : La résiliation judiciaire d'un contrat peut toujours être sollicitée en justice en cas de manquement grave d'une des obligations à la charge de la partie défaillante ; l'article 1224 du Code civil édicte que la résolution résulte, soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la demande de résiliation de bail de Mme [I] [G] est fondée sur le manquement du locataire à son obligation de paiement, le défaut d'assurance et le manquement à l'obligation de jouissance paisible. Sur le manquement à l'obligation de paiement : En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s'acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le contrat liant les parties prévoit l'obligation pour M. [U] [H] de régler un loyer mensuel de 350 €, outre 50 € de provision sur charges. Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 4 octobre 2022, retourné à l'expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse », le bailleur a sollicité le règlement d'un arriéré locatif de 1.975,15 € correspondant aux loyers de juillet 2021 à octobre 2022 et aux charges régularisées des années 2019, 2020 et 2021. Les décomptes détaillés des charges réclamées au titre des trois années sont annexés au courrier Par ailleurs, il est fait mention des règlements effectués par le locataire, directement ou par l'intermédiaire de la caisse d'allocations familiales. S'agissant des loyers, le décompte est erroné en ce qu'il mentionne que le loyer résiduel de juillet 2021 à la charge du locataire n'a pas été réglé alors que M. [U] [H] justifie d'un virement bancaire d'un montant de 107 € au bénéfice du bailleur. En ce qui concerne les charges régularisées, le locataire ne les conteste pas mais soutient que l'avance sur charges a toujours été réglée. Cependant, les avances sur charges qu'il a réglées ont bien été prises en compte par le bailleur mais se sont avérées insuffisantes pour couvrir les charges réelles, de sorte que M. [U] [H] reste redevable du reliquat de charges qui lui est réclamé. L'appelant ne justifie pas de l'apurement de sa dette au moment de l'introduction de l'instance, compte tenu des charges régularisées d'un montant de 1.618,98 € dont il est redevable au titre de l'année 2022 suivant décompte détaillé de charges produit par le bailleur. Sa dette locative s'élevait à la somme de 2.135,68 € au 8 février 2024, date de la remise des clefs au bailleur (2.242,68 € ' 107 € correspondant au paiement du loyer résiduel de juillet 2021 qui n'a pas été pris en compte). Le manquement à l'obligation de paiement est caractérisé et il s'agit d'un manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du contrat de location. Sur le défaut d'assurance : Aux termes de l'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En l'espèce, M. [U] [H] ne justifie pas avoir satisfait à son obligation. Là encore, il s'agit d'un manquement suffisamment grave, de nature à justifier la résiliation du contrat de location. Sur le manquement à l'obligation de jouissance paisible : En vertu de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En l'espèce, l'intimé reproche au locataire d'avoir tiré une rallonge pour prendre de l'électricité sur les parties communes afin d'alimenter son logement. Cependant, le seul courriel du syndic du 15 juin 2023, avec emploi du conditionnel, est insuffisant à établir la réalité de ce grief. Par ailleurs, le bailleur reproche à M. [U] [H] d'occuper l'intégralité de l'appartement suite au départ de son colocataire en juillet 2022. S'il n'est pas contesté par l'appelant que le logement a été occupé en colocation jusqu'en juillet 2022, aucune disposition contractuelle ne l'empêchait d'occuper l'intégralité des lieux loués suite au départ de son colocataire. Dès lors, le manquement allégué n'est pas caractérisé. Au vu de ce qui précède, les manquements relatifs à l'obligation de paiement et à l'obligation d'assurance sont caractérisés, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, étant observé qu'il résulte d'un échange de courriels entre les avocats des parties, que M. [U] [H] a quitté les lieux, avec remise des clefs, le 8 février 2024. Sur la demande en paiement de la dette locative : Il résulte des développements qui précèdent que M. [U] [H] restait devoir à Mme [I] [G] la somme de 2.135,68 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à la date du 8 février 2024 correspondant à la remise des clefs au bailleur. Il sera condamné au paiement de cette somme, le jugement déféré étant infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée. Sur la demande d'octroi de délais de paiement : En vertu de l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, M. [U] [H] justifie percevoir l'allocation de solidarité spécifique d'un montant mensuel de 550 € environ. Cependant, il ne fournit aucune précision ni justificatif concernant ses charges, notamment le montant de son nouveau loyer, de sorte que la cour n'est pas en mesure d'apprécier s'il serait en capacité d'apurer la dette ou une partie substantielle de la dette dans le délai légal de deux ans prévu par l'article 1343-5 du code civil. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, M. [U] [H] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Mme [I] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1.000 €. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [Y] [U] [H] à payer à Mme [M] [I] [G] la somme de 1.731,15 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de janvier 2023, outre loyers et charges impayés échus et impayés à la date du jugement, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, CONSTATE que M. [Y] [U] [H] a quitté les lieux et restitué les clefs le 8 février 2024, CONDAMNE M. [Y] [U] [H] à payer à Mme [M] [I] [G] la somme de 2.135,68 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à la date du 8 février 2024, REJETTE la demande de délais de paiements de M. [Y] [U] [H], CONDAMNE M. [Y] [U] [H] à payer à Mme [M] [I] [G] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE M. [Y] [U] [H] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Y] [U] [H] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente