Texte intégral
N° Minute :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS
RÉFÉRÉS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE
du
24 Septembre 2024
Numéro de rôle : N° RG 24/20313 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JJHT
DEMANDEUR :
Monsieur [W] [R]
né le 10 Novembre 1973 à [Localité 6] (12),
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant
ET :
DÉFENDERESSE :
Madame [B] [Z] épouse [U]
née le 02 Novembre 1962 à [Localité 9] (92)
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.
A l'audience publique du 03 Septembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 24 Septembre 2024.
DÉLIBÉRÉ :
Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 24 Septembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.
Copie exécutoire délivrée le :
à
Copie certifiée conforme délivrée le :
à
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, Monsieur [W] [R] a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, Madame [B] [Z] épouse [U] et demande de :
Constater le jeu de la clause résolutoire au 5 mai 2024 pour chacun des deux garages, à savoir les garages couverts n°42 et 44 ;Juger qu’à compter de cette date Madame [B] [Z] est occupante sans droit ni titre de ces deux garages situés [Adresse 4] à [Localité 10] ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter de l’ordonnance à intervenir et avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Juger que le sort des meubles garnissant les deux garages sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner par provision Madame [B] [Z] à régler à Monsieur [W] [R] une somme de 1.571,62 € pour le garage n°42 et une somme de 1.591,60 € pour le garage n°44, arrêtées au jour du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 63,61 € pour le garage n°42 et 61,79 € pour le garage n°44, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;Condamner Madame [B] [Z] à régler à Monsieur [W] [R] une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût des deux commandements de payer (soit 296,95 € TTC).
Il expose être propriétaire de deux garages, n°42 et 44, situés au sein de la résidence “[7]” située [Adresse 4] à [Localité 10], donnés à bail de droit commun à la défenderesse par deux actes sous seing privé du 26 avril 2017.
Il indique que la défenderesse s’est montrée défaillante dans le règlement de ses loyers courants, et qu’il lui a fait signifier deux commandements de payer le 4 avril 2024 pour un montant principal de 1.424,40 € au titre du garage n°42, et 1.448,02 € au titre du garage n°44.
Il relève que la défenderesse n’a pas soldé les causes de ces commandements de payer dans le délai légal d’un mois.
Il s’estime en conséquence fondé en l’ensemble de ses demandes en application des articles 1103, 1224, 1225, 1728 et 1741 du code civil, ainsi que 834 et 835 du code de procédure civile.
A l’audience du 3 septembre 2024, Monsieur [W] [R], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.
Madame [B] [Z] épouse [U], assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur l'acquisition des clauses résolutoires
L'article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. / La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
L'article 1229 alinéa 1 et 2 prévoit que « La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. »
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
En l’espèce, les baux datés du 26 avril 2017 – conclus entre Monsieur [F] [L] et Madame [B] [Z] – prévoient la location de deux garages (n°42 et n°44), et stipulent pour chaque garage un loyer HT de 52 €, auquel doit s’ajouter la TVA en vigueur, payable d’avance au plus tard le premier de chaque mois.
Aux termes de l’attestation notariée du 30 mai 2022, Monsieur [W] [R] est propriétaire en qualité d’héritier de Madame [I] [L], dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] au lieudit « [Localité 8] », de divers garages, dont des garages n°42 et 44.
Le bail relatif au garage n°44 contient une clause aux termes de laquelle :
« Il est expressément convenu qu’à défaut, savoir : (…) – du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires ; (…) / Le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré€ sans effet et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. »
Le bail relatif au garage n°42 prévoit une clause identique, sauf à viser le « paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires », ce qui constitue une coquille manifeste ne remettant pas en cause le sens et la portée de la clause.
Par actes de commissaire de justice du 4 avril 2024, Monsieur [R] a fait délivrer à Madame [Z], suivant procès-verbaux de recherches infructueuses, deux commandements de payer d’un montant respectif de 1.424,40 € (garage n°42) et 1.448,02 € (garage n°44) en principal, précisant qu'à défaut de régularisation dans un délai d'un mois la résiliation de chaque bail serait encourue, par application des clauses résolutoires, dont les termes ont été rappelés.
Au titre du garage n°42, l’extrait locataire reproduit au commandement de payer se prévaut de :
Un solde débiteur de 2,34 € fin mai 2022, après un règlement de Madame [Z] épouse [U] au titre notamment d’un solde antérieur de 940,73 € ;Une échéance de 59,61 € pour juin 2022 ;Une échéance de 72,01 € pour juillet 2022 ;20 échéances de 63,61 € d’août 2022 à mars 2024, dont décembre 2022 ;Une échéance de 18,24 €, facturée au 9 mars 2023, au titre de décembre 2022.
Néanmoins, il apparaît que :
Faute de justification du solde antérieur de 940,73 €, le solde débiteur de 2,34€ fin mai 2022 est sérieusement contestable ;Compte tenu du loyer contractuel de 52 € HT, faute d’explication complémentaire, et en considérant une TVA de droit commun à 20 %, les échéances de loyers mensuelles sont sérieusement contestables au-delà de 62,40 € TTC (52*1,2), ce compris concernant la facturation de 72,01 € pour juillet 2022 et la facturation au titre de décembre 2022 d’un complément le 9 mars 2023.
Il en résulte en conséquence que le demandeur peut se prévaloir d’une obligation non sérieusement contestable de paiement du loyer par Madame [Z] épouse [U] au titre de 21 échéances de loyers (de juillet 2022 à mars 2024) de 62,40 € TTC, outre une échéance de 59,61 € pour juin 2022, soit 1.370,01 € TTC.
Au titre du garage n°44, l’extrait locataire reproduit au commandement de payer se prévaut de :
Une échéance de 60,79 € pour juin 2022 ;Une échéance de 73,19 € pour juillet 2022 ;20 échéances de 64,79 € d’août 2022 à mars 2024, dont décembre 2022 ;Une échéance de 18,24 €, facturée au 9 mars 2023, au titre de décembre 2022.
Néanmoins, il apparaît que compte tenu du loyer contractuel de 52 € HT, faute d’explication complémentaire, et en considérant une TVA de droit commun à 20 %, les échéances de loyers mensuelles sont sérieusement contestables au-delà de 62,40 € TTC (52*1,2), ce compris concernant la facturation de 73,19 € pour juillet 2022 et la facturation au titre de décembre 2022 d’un complément le 9 mars 2023.
Il en résulte en conséquence que le demandeur peut se prévaloir d’une obligation non sérieusement contestable de paiement du loyer par Madame [Z] épouse [U] au titre de 21 échéances de loyers (de juillet 2022 à mars 2024) de 62,40 € TTC, outre une échéance de 60,79 € pour juin 2022, soit 1.371,19 € TTC.
Madame [Z] épouse [U], non-comparante et sur qui pèse la charge probatoire de sa libération au titre de son obligation contractuelle, ne justifie pas avoir apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’ un mois à compter de celui-ci.
En l’absence de contestation sérieuse, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 mai 2024 pour chacun des deux garages litigieux.
***
A défaut de libération des lieux dans un délai d’ un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [Z] épouse [U] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités exposées au dispositif à intervenir.
Il n’appartient pas à la présente juridiction de rappeler les dispositions applicables de plein droit à la procédure d’expulsion régie par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
II. Sur les demandes provisionnelles
Par application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au titre des impayés contractuels, en l’espèce, au regard des développements précédents, il apparaît que l'existence de l'obligation n'apparaît pas contestable à la date du commandement de payer, selon décompte arrêté fin mars 2024, à hauteur de :
1.370,01 € TTC au titre du garage n°42 ;1.371,19 € TTC au titre du garage n°44.
Monsieur [R] est bien fondé à solliciter, en outre, les échéances des mois d’avril et de mai 2024, échues antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur du montant non sérieusement contestable de 62,40 € TTC précédemment retenu pour chaque garage.
Cependant, il ne s’explique pas des facturations complémentaires le 9 avril 2024 de sommes de 20 € pour chaque garage au titre de l’échéance de décembre 2023.
De plus, il limite son chiffrage, au titre du garage n°44, pour les échéances d’avril et mai 2024, à une somme mensuelle de 61,79 €.
Il en résulte que Monsieur [R] est fondé à solliciter une provision de 1.494,81 € (1.370,01+62,40+62,40) au titre du garage n°42, et une provision de 1.494,77 € (1.371,19+61,79+61,79) au titre du garage n°44.
En conséquence, il sera fait droit aux demandes provisionnelles formulées par le demandeur au titre des impayés contractuels à ces hauteurs.
Au titre des indemnités d’occupation, l’occupation sans droit ni titre des lieux, postérieurement au 5 mai 2024, date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.
Au regard des développements précédents et des demandes de Monsieur [R], le montant de l’indemnité d’occupation n’apparaît pas sérieusement contestable, au titre du garage n°42, à hauteur de 62,40 € par mois ; et, au titre du garage n°44, à hauteur de 61,79 € par mois.
Il convient en conséquence de faire droit aux demandes de provision à valoir sur les indemnités d’occupation à ces hauteurs, à compter du 1er juin 2024, chaque mois commencé étant du, et ce jusqu’à complète libération des lieux.
III. Sur les dépens et les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, Madame [B] [Z] épouse [U], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, ce compris le coût des commandements de payer du 4 avril 2024.
Au regard des circonstances de l'espèce, il y a de condamner la même à verser à Monsieur [W] [R] une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l’acquisition des clauses résolutoires stipulées aux baux du 26 avril 2017 portant sur les garages n°42 et 44 situés [Adresse 4] à [Localité 10], et leur résiliation à compter du 5 mai 2024 ;
ORDONNE à Madame [B] [Z] épouse [U] d’avoir à libérer les lieux dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
AUTORISE, faute pour Madame [B] [Z] épouse [U] de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, Monsieur [W] [R] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
CONDAMNE Madame [B] [Z] épouse [U] à payer à Monsieur [W] [R], à titre de provisions à valoir sur les impayés contractuels à la date de l'acquisition de la clause résolutoire :
Une somme de 1.494,81 euros (MILLE-QUATRE-CENT-QUATRE-VINGT-QUATORZE euros et QUATRE-VINGT-UN centimes) concernant le garage n°42 ;Une somme de 1.494,77 euros (MILLE-QUATRE-CENT-QUATRE-VINGT-QUATORZE euros et SOIXANTE-DIX-SEPT centimes) concernant le garage n°44 ;
CONDAMNE Madame [B] [Z] épouse [U] à payer à Monsieur [W] [R], à titre de provisions à valoir sur les indemnités d’occupation dues, payables le premier de chaque mois à compter du 1er juin 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux :
Une somme mensuelle de 62,40 euros (SOIXANTE-DEUX euros et QUARANTE centimes) concernant le garage n°42 ;Une somme mensuelle de 61,79 euros (SOIXANTE-et-UN euros et SOIXANTE-DIX-NEUF centimes) concernant le garage n°44 ;
CONDAMNE Madame [B] [Z] épouse [U] à verser à Monsieur [W] [R] une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE Madame [B] [Z] épouse [U] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer du 4 avril 2024.
La Greffière
D. VERITE
La Présidente
V. ROUSSEAU
