Cour d'appel, 05 septembre 2024. 22/01148

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 05 Septembre 2024 N° RG 22/01148 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HAYW Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 02 Juin 2022, RG 20/00415 Appelante S.A.R.L. EQUINOXE dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 8] - prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL S.Z., avocat plaidant au barreau de NICE Intimés M. [I] [F] né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 9], et Mme [E] [Z] épouse [F] née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 9] demeurant ensemble [Adresse 1] - [Localité 7] Représentés par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Natacha FRAPPIER, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 07 mai 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré , Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE M. [I] [F] et Mme [E] [Z] épouse [F] sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation constituant leur résidence principale sur la parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 6] située à [Localité 7]. La SARL Equinoxe a entrepris sur la parcelle voisine cadastrée D n°[Cadastre 4] la construction de trois bâtiments à usage d'habitation totalisant 32 logements pour une surface totale de 2 203,41 m² après démolition d'une maison existante de 180 m². Un litige est né entre les parties du fait de la réalisation de cette construction qui a modifié les abords directs de la propriété des époux [F]. Par acte du 20 février 2020, les époux [F] ont fait assigner la SARL Equinoxe devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, sur le fondement de l'article 544 du code civil, aux fins notamment de la voir condamner à réparer les préjudices subis du fait des troubles anormaux du voisinage. Par jugement contradictoire du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - condamné la SARL Équinoxe à payer aux époux [F] les sommes de : 90 000 euros au titre du préjudice de perte de valeur, 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - débouté les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts concernant le coût de plantation de la haie, - condamné la SARL Equinoxe à payer la somme de 2 500 euros aux époux [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SARL Equinoxe de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SARL Equinoxe au paiement des entiers dépens de l'instance. Par déclaration du 28 juin 2022, la SARL Equinoxe a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL Equinoxe demande à la cour de : - réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné l'appelante sur le fondement d'un trouble anormal de voisinage à payer aux époux [F] différentes indemnités correspondant à un prétendu préjudice de jouissance ainsi qu'à une prétendue perte de valeur vénale de leur bien, - le réformer en ce qu'il a condamné l'appelante sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens, Statuant à nouveau, - débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes, - les débouter en tout état de cause de leur appel incident tendant à obtenir une augmentation des dommages et intérêts qui leur ont été attribués par le tribunal, - les condamner au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Clarisse Dormeval. Dans leurs conclusions adressées par voie électronique le 27 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [F] demandent à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la perte de valeur vénale, le trouble de jouissance et condamné la SARL Equinoxe à réparer leur préjudice, ainsi qu'à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - réformer le jugement déféré en ce qu'il les a débouté de leur demande correspondant au coût de plantation de la haie et en ce qu'il a limité le montant de leurs préjudices, Statuer à nouveau, - condamner en conséquence la SARL Equinoxe à réparer leurs préjudices subis et à leur payer à titre de dommages et intérêts : la somme de 140 000 euros pour perte de valeur vénale de leur propriété, la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, Subsidiairement, et en tout état de cause, - condamner la SARL Equinoxe à leur payer la somme totale de 190 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux de voisinage subis, - condamner la SARL Equinoxe à leur rembourser la somme de 8 118,60 euros correspondant au coût de plantation de la haie, - débouter la SARL Equinoxe de ses demandes à leur encontre et notamment de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL Equinoxe au paiement d'une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat associée, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur le trouble anormal du voisinage M. [I] [F] et Mme [E] [Z] exposent qu'à la suite de la construction du bâtiment 'C' Equinoxe, les habitants des deux derniers étages ont des vues directes, depuis l'intérieur de leurs appartements comme depuis leurs balcons, sur leur piscine, leur jardin et sur l'intérieur de leur salon-séjour. Ils en déduisent l'existence d'une perte d'intimité, qualifiée de radicale et permanente. Ils estiment que la haie qu'ils ont replantée en 2019 ne suffira jamais à les protéger de ces vues directes depuis les étages supérieurs. Les époux [F] disent encore que leur maison se trouvait en zone de faible densité, la commune ayant confirmé que, depuis 2020, la production de logements collectifs avait été considérablement réduite. Au-delà de la perte d'intimité, les intimés se prévalent d'une perte d'ensoleillement et de vue, disant n'avoir aujourd'hui pour tout horizon que le toit de l'immeuble et ses antennes paraboliques. Les époux [F] reprochent à la SARL Equinoxe de n'avoir pas décalé l'emplacement de cet immeuble alors qu'elle en avait la possibilité sans qu'aucune réglementation ne s'y oppose. Ils critiquent également les simulations informatiques produites par la SARL Equinoxe tendant à montrer le caractère très relatif de la perte d'ensoleillement. LA SARL Equinoxe expose pour sa part que sa construction est conforme aux règles d'urbanisme applicables, M. [I] [F] et Mme [E] [Z] ne s'étant à aucun moment opposés à son projet. Elle affirme qu'au contraire ils ont obtenu certaines contreparties matérielles leur permettant l'implantation d'une haie pour s'isoler. Elle en déduit qu'il n'existe aucun trouble anormal du voisinage, les intimés ne démontrant pas qu'ils subissent une perte quasi-totale de vue alors qu'ils se trouvent dans un environnement urbain, ni une perte quasi-totale d'ensoleillement alors qu'ils se trouvent dans une zone qui avait vocation à être construite. La SARL Equinoxe précise encore que l'on ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir implanté sa construction plus loin en affirmant qu'elle n'avait pas le choix en raison des contrainte tirées des règles d'urbanisme. Elle produit des simulations informatiques pour montrer que son immeuble n'a aucun impact d'ensoleillement sur la propriété voisine. Sur ce : L'article 651 du code civil dispose que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations, l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention. Il est constant en jurisprudence que le droit pour un propriétaire de jouir de la chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage (Cass. civ. 3°, 4 février 1971, n°69-12.327). Ainsi un trouble réel, mais ne dépassant pas les inconvénients normaux du voisinage ne peut pas donner lieu à une responsabilité sur ce fondement. Il est tout aussi constant que le caractère anormal du trouble du voisinage est laissé à l'appréciation souveraine des juges du fond (Cass. civ. 2, 16 juin 1976, n°75-10.577). Il convient de rappeler qu'avant les travaux litigieux, la parcelle voisine ([Cadastre 4]) de celle des époux [F] ([Cadastre 6]) était constituée d'un grand terrain sur lequel se trouvait une construction placée en face de la maison des intimés (plan cadastral de 2018 annexé au contat d'huissier du 8 juin 2018, pièce intimé n°10 / plan de bornage de 2017 pièce intimé n°1 / photographie n°2 pièce intimé n°2). Il est constant que les parcelles litigieuses se situent dans une zone 'UH3'. La zone 'UH' est définie, selon la documentation fournie par M. [I] [F] et Mme [E] [Z] (pièce n°25 p.8) comme concernant 'les secteurs déjà urbanisés de la commune à vocation d'habitat en mixité possible, parfois conditionnée'. Le secteur 'UH3" concerne, plus spécifiquement 'les secteurs d'habitat de moyenne densité où sont introduites des dispositions règlementaires de nature à gérer et développer ces formes de construction'. le règlement permet donc une évolution de l'urbanisation. Il est encore constant que l'immeuble litigieux construit par la SARL Equinoxe, est l'une des composantes de trois petits bâtiments construits sur la parcelle [Cadastre 4], totalisant 32 logements dont 10 logements sociaux (pièce intimé n°3). La construction litigieuse se présente sur trois étages et il n'est pas discuté qu'elle a été édifiée conformément au permis de construire (pièce intimé n°4). Il convient encore de relever que nul n'est assuré de conserver son environnement, en terme de vue et d'ensoleillement, dès lors que le plan local d'urbanisme permet des constructions susceptibles de le remettre en question. Ce n'est que s'il peut être démontré que la perte d'ensoleillement ou de vue est significative et présente un caractère anormal par rapport aux inconvénients normaux du voisinage qu'une indemnisation peut être envisagée, même si par ailleurs l'immeuble est conforme aux règles d'urbanisme applicables. A cet égard, il importe peu de savoir si la SARL Equinoxe aurait pu ou pas décaler la construction litigieuse dès lors que le tourble anormal du voisinage doit être apprécié par rapport à la situation effectivement créée et non par rapport à celle qui aurait pu l'être. Enfin, il appartient aux époux [F] de démontrer la réalité du trouble anormal qu'ils subissent. - Sur la perte d'ensoleillement : il convient de relever que M. [I] [F] et Mme [E] [Z] ne produisent aucune pièce de nature à démontrer la perte d'ensoleillement dont ils se prévalent. Ils se contentent en effet de critiquer les projections informatiques apportées aux débats par la SARL Equinoxe et l'ensemble des photographies ou constats d'huissiers qu'ils versent ne démontrent en rien l'état de l'ensoleillement des lieux avant travaux et après travaux. Dès lors, aucune perte anormale d'ensoleillement n'est démontrée. C'est donc à tort que le tribunal a retenu l'existence d'un trouble anormal du voisinage dans la perte d'ensoleillement. Le jugement déféré sera réformé sur ce point. - Sur la perte d'intimité : ainsi que l'a relevé le tribunal et que cela résulte des photographies et constats produits, malgré la présence d'une haie, les deux derniers niveaux de l'immeuble contruit offrent à leurs habitants une vue plongeante directe sur la terrasse et la piscine de M. [I] [F] et Mme [E] [Z] (pièce n°8-1) ainsi que sur certaines pièces de vie de la maison (pièces n°11 et 12-1). En conséquence, il existe bien une perte d'intimité due à la construction litigieuse. Celle-ci présente un caractère anormal en raison de l'importance des vues offertes sur la propriété de M. [I] [F] et Mme [E] [Z], spécialement sur des lieux d'intimité plus particuliers comme la piscine. C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu l'existence d'un trouble anormal du voisinage dans la perte d'intimité. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. - Sur la perte de vue : Il résulte sans ambiguité des pièces produites, qu'avant la contruction litigieuse, M. [I] [F] et Mme [E] [Z] disposaient d'une vue dégagée, notamment sur les monts du Jura (pièce n°10). Cette vue était offerte aux habitants, tant depuis l'extérieur que depuis l'intérieur de certaines pièces. Après la construction (pièce n°11), la vue se retrouve partiellement ou totalement bouchée par l'immeuble construit en fonction des endroits où se trouve l'occupant de la maison. Il est constant que la construction litigieuse est relativement proche de la limite séparant les deux parcelles. Il en résulte ainsi nécessairement un préjudice de jouissance qui dépasse les inconvients normaux du voisinage. C'est donc à juste titre que le tribunal à retenu, au préjudice de M. [I] [F] et Mme [E] [Z] l'existence d'un préjudice de vue. 2. Sur les indemnisations M. [I] [F] et Mme [E] [Z] réclament au titre de l'indemnisation de la perte de jouissance une somme de 140 000 euros correspondant à la perte de valeur de leur bien, une somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et une somme de 8 118,60 euros correspondant au montant des travaux de plantation de la haie. La SARL Equinoxe précise que les demandes indemnitaires présentent un caractère déraisonnable. Elle estime que M. [I] [F] et Mme [E] [Z] ne démontrent pas la réalité de la perte de valeur vénale de leur bien et rappelle que personne n'a droit au maintien d'une situation qui ne résulte que de l'absence de constructions voisines Sur ce : La cour considère que le préjudice né de la perte d'intimité et de la perte de vue entraîne des répercussions dans la vie quotidienne des occupants de la maison et dans leur jouissance paisible du bien. Il ne peut donc pas s'analyser en perte de valeur du bien mais doit l'être comme un trouble à la jouissance du bien. Au regard des éléments produits, notamment les photographies permettant de mesurer l'importance de la vue offerte depuis l'immeuble bâti sur la propriété des époux [F] et l'importance du trouble apporté à la vue jadis dégagée, la cour estime que le préjudice subi sera intégralement réparé par l'allocation d'une somme de 90 000 euros. Le jugement déféré sera réformé en ce sens. En ce qui concerne les frais de plantation de la haie, la cour relève, après le tribunal, que selon un protocole d'accord signé entre les parties le 6 mars 2018 (pièce appelant n°2), M. [I] [F] autorisait la SARL Equinoxe à implanter dans son tréfonds des tirants provisoires. A l'issue des travaux la SARL Equinoxe s'engageait à désactiver les tirants et à faire procéder à l'arrachage et à l'évacuation des végétaux rampants situés le long de la terrasse des époux [F] et à reconstituer le sol de la zone d'arrachage par un apport de terre végétale 'afin que M. [F] puisse planter les arbres de son choix, dans le respect des limites imposées par le PLU'. Par conséquent, il n'existait aucune forme d'engagement de la part de la SARL Equinoxe à prendre à sa charge le coût des plantations. En outre, la plantation d'une haie par M. [I] [F] et Mme [E] [Z] ne peut pas constituer un trouble anormal du voisinage imputable à la SARL Equinoxe. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux [F] de leur demande au titre du coût de plantation de la haie. 3. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SARL Equinoxe qui succombe en principal sera tenue aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ceux d'appel au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associée par application de l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera dans le même temps déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme n'en remplissant pas les conditions d'octroi. Il n'est pas inéquitable de faire supporter par la SARL Equinoxe partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [I] [F] et Mme [E] [Z] en première instance et en appel. La SARL Equinoxe sera donc condamnée à leur payer la somme globale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Réforme le jugement déféré, Statuant à nouveau, Condamne la SARL Equinoxe à payer à M. [I] [F] et Mme [E] [Z] la somme globale de 90 000 euros en réparation du préjudice né du trouble anormal du voisinage, Déboute M. [I] [F] et Mme [E] [Z] de leur demande au titre des frais de plantation de la haie, et du surplus de leur demande indemnitaire, Condamne la SARL Equinoxe aux dépens de première instance et d'appel, la Selurl Bollonjeon, avocat associée, étant autorisée à recouvrer directement contre elle ceux d'appel dont elle a fait l'avance sans recevoir provision, Déboute la SARL Equinoxe de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Equinoxe à payer à M. [I] [F] et Mme [E] [Z] la somme globale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel. Ainsi prononcé publiquement le 05 septembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente