Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 24/05844

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 2] JUGEMENT DU 29 Novembre 2024 N° RG 24/05844 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LEMF Jugement du 29 Novembre 2024 N° : 24/758 Société [Adresse 7] C/ [Z] [P] [R] [G] ([H]) EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me DOGRU COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [G] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 29 Novembre 2024 ; Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 18 Octobre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Société [Adresse 7] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 1] représentée par Maître DOGRU, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [Z] [P] [Adresse 11] [Adresse 8] [Localité 3] non comparant, ni représenté M. [R] [G] ([H]) [Adresse 11] [Adresse 9] [Localité 3] comparant EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2022, la société HLM LES FOYERS a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] un logement non meublé situé [Adresse 12], pour un loyer mensuel de 374,45 euros outre les charges locatives, avec clause d'indexation en fonction de l'indice de référence des loyers. Par acte d’huissier du 25 mars 2024, la société [Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] un commandement de payer la somme en principal de 1.835,73 euros correspondant aux loyers et reliquats de loyers restés impayés au 7 mars 2024. Ce commandement visait la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et rappelait les textes obligatoires. Par acte d’huissier du 7 août 2024, notifié à Monsieur le préfet de [Localité 10] six semaines au moins avant l’audience du 18 octobre 2024, la société HLM LES FOYERS a fait assigner Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] à titre principal en constatation de la résiliation du bail les liant, à titre subsidiaire en prononcer de la résiliation du bail, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, et en suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que du bénéfice de la trêve hivernale. La société [Adresse 7] sollicite également leur condamnation in solidum à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - la somme de 2.500,67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens, y compris les frais du commandement de payer, de l'assignation, et de mise à exécution de la décision à intervenir. A l'audience du 18 octobre 2024, la société HLM LES FOYERS a actualisé sa créance à la somme de 3.165,61 euros, somme arrêtée au 10 octobre 2024. Monsieur [R] [G] a comparu. Le procès-verbal de conciliation entre la société [Adresse 7] et Monsieur [R] [G] a été homologué à ladite audience. Monsieur [Z] [P] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité par dépôt de l'acte à l'étude d'huissier. Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire, s’agissant d’une affaire susceptible d’appel. L’enquête sociale déposée le 30 septembre 2024 relève que Monsieur [R] [G] fait seul face aux impayés depuis le départ du logement de Monsieur [Z] [D]. Il travaille comme chauffeur pour la société KEOLIS et perçoit des revenus mensuels d’un montant allant de 1.600 à 1.800 euros. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la dette locative à l’égard de Monsieur [R] [G] : L’article 384 du code de procédure civile dispose qu’« en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. L'extinction de l'instance est constatée par une décision de dessaisissement. Il appartient au juge de donner force exécutoire à l'acte constatant l'accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence. En l’espèce, un procès-verbal de conciliation a été établi à l’audience entre la société [Adresse 7] et Monsieur [R] [G], dans lequel ce dernier a reconnu la dette réclamée par le bailleur social et s’est engagé à régler celle-ci à raison de mensualités d’un montant de 125 euros en sus du loyer courant. Il s’est également engagé à verser la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens pour moitié. L’accord a été homologué à la même audience par le juge des contentieux de la protection. En conséquence, il convient de constater l’extinction de l’instance à l’égard de Monsieur [R] [G]. Sur la dette locative à l’égard de Monsieur [Z] [D] : Vu le procès-verbal de conciliation en date du 18 octobre 2024 intervenu entre la société HLM LES FOYERS et Monsieur [R] [G] et homologué par le Juge à cette même date ; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 mars 2024, et le montant réclamé au titre des loyers impayés n’a pas été réglé par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2024, soit à l’issue d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer resté infructueux. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Compte tenu de la non-comparution de Monsieur [Z] [P], aucun élément versé aux débats ne permet de retenir que ce dernier a repris le paiement intégral des loyers avant l’audience ni qu’il est en mesure de régler sa dette locative fût-ce sur 36 mois tout en assurant le paiement du loyer courant. Ainsi, à l’égard de Monsieur [Z] [P], les conditions de la clause précitée s’imposent au juge des contentieux de la protection, qui ne peut que faire droit, conformément aux dispositions de l’article 24 précité, aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à son égard à la date du 26 mai 2024, son expulsion des lieux même s’il apparaît qu’il aurait quitté le logement, et l’indemnité d’occupation. Au vu des pièces versées aux débats et notamment des décomptes, la créance de la société [Adresse 7], arrêtée au 10 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non comprise, apparaît fondée à hauteur de 3.165,61 euros. Le bail ayant été conclu par Monsieur [G] et Monsieur [P], tous deux locataires, les deux défendeurs se trouvent solidairement tenus du paiement de cette dette locative. Monsieur [G] ayant reconnu le montant de la dette locative et pris un accord avec le bailleur social homologué par le juge des contentieux de la protection, il convient, concernant Monsieur [G], de se reporter au procès-verbal de conciliation homologué le 18 octobre 2024, et de condamner Monsieur [Z] [P], solidairement avec Monsieur [R] [G], au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Au regard du procès-verbal de conciliation intervenu entre la société HLM LES FOYERS et Monsieur [R] [G], les effets de la clause résolutoire se trouvent suspendus à l’égard de celui-ci. En revanche, en l’absence de Monsieur [Z] [P] à l’audience et aucun délai de paiement n’ayant pu être accordé à ce dernier, il y a lieu de décider que les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus à son encontre et que le bail se trouvera résilié à son égard. Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge solidaire de Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P], en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] seront solidairement condamnés à verser à la société [Adresse 7] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de constater que l'exécution provisoire est de droit. Par Ces Motifs Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Vu le procès-verbal de conciliation homologué le 18 octobre 2024 concernant Monsieur [R] [G], CONSTATE à la date du 26 mai 2024 la résiliation du bail conclu le 23 septembre 2022 entre la société HLM LES FOYERS et Monsieur [Z] [P], concernant un logement situé [Adresse 12] ; CONSTATE que les effets de la clause résolutoire se trouvent suspendus à l’égard de Monsieur [R] [G] pendant la durée des délais de paiement qui lui ont été accordés selon procès-verbal de conciliation du 18 octobre 2024 homologué par le juge des contentieux de la protection, et RAPPELLE que cette clause sera réputée non acquise si les versements sont respectés ; RAPPELLE conformément au procès-verbal de conciliation précité, qu’à défaut de versement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire sera acquise, le bail sera résilié de plein droit et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [R] [G] et de tous occupants de son chef avec au besoin, l'assistance de la force publique, et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges sera mise à sa charge jusqu’à son départ des lieux loués ; ORDONNE si besoin, que [Z] [P] devra avoir quitté et libéré les lieux loués, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, passé ce délai, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale ; ORDONNE en conséquence et si besoin l’expulsion de Monsieur [Z] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux à usage d’habitation principale situés [Adresse 12] par toutes voies de droit, notamment par assistance de la force publique, passé le délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ; AUTORISE, si besoin, le transport et la séquestration des meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais de Monsieur [Z] [P]; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 3.165,61 euros (trois mille cent soixante-cinq euros et soixante-et-un centimes) au titre de leur dette locative arrêtée au 10 octobre 2024 échéance d’octobre 2024 non comprise (loyers et indemnités d'occupation) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] à payer à la société HLM LES FOYERS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à entière libération des lieux, étant précisé que l'indemnité d'occupation due pour la période du 26 mai 2024 au 10 octobre 2024 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 3.165,61 euros sus-prononcée ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la société HLM LES FOYERS de ses plus amples demandes ; CONSTATE que l'exécution provisoire est de droit ; CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation ; DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées. Ainsi rendu les jour, mois et an susdits. La Greffière Le juge des contentieux de la protection