Cour d'appel, 06 décembre 2023. 23/01903

5ème Chambre ARRÊT N°-378 N° RG 23/01903 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TUCA M. [K] [O] Mme [N] [I] épouse [O] C/ S.A.R.L. ANMACLA V Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 11 Octobre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [K] [O] né le 09 Mai 1938 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Emmanuel NGUYEN, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO Madame [N] [I] épouse [O] née le 24 Avril 1944 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Emmanuel NGUYEN, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-MALO INTIMÉE : S.A.R.L. ANMACLA V agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Frédéric TALMON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS *********** Par acte notarié du 28 février 2011, M. [K] [O] et Mme [N] [O] ont conclu un bail commercial avec la société les Diablotins portant sur l'exploitation d'un immeuble situé [Adresse 3]. Par acte du 8 décembre 2020, la société les Diablotins a obtenu des époux [O] le renouvellement du bail commercial. Par acte du 15 janvier 2021, la société les Diablotins a cédé son fonds de commerce à la société Anmacla V. Le 28 mai 2021, une offre d'achat du local commercial situé [Adresse 3], portant sur un prix de 200 000 euros, a été signée par M. [O] et Mme [W] [C]. Par ordonnance du 3 février 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Malo a fait droit à la requête des époux [O] aux fins de faire réaliser un constat des lieux par un commissaire de justice maître [E] [Z], commissaire de justice. Ce dernier a établi, dans son procès-verbal de constat du 3 mars 2022, que de nombreux travaux avaient été réalisés, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'immeuble. Maître [J], commissaire de justice, a établi dans un second procès-verbal de constat du 15 avril 2022, que l'intérieur du local "commercial était toujours en travaux et qu'aucune activité commerciale n'y était exercée'. Par acte du 15 avril 2022, M. et Mme [O] ont fait signifier à la société Anmacla V un commandement de respecter les clauses du bail sous peine de résolution du contrat par l'acquisition de la clause résolutoire. Par acte du 5 mai 2022, M. et Mme [O] ont fait sommation à la SARL Anmacla V de payer la somme de 5 619,46 euros au titre du premier terme des loyers de l'année 2022. Par ordonnance de référé du 9 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo a : - rejeté la demande d'acquisition du jeu de la clause résolutoire, - rejeté la demande de provision, - rejeté la demande tendant à enlever sous astreinte le garage édifié par la société Anmacla V, - déclaré la demande d'expertise recevable, - ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [D] [P], et en cas d'empêchement ou de refus M. [R] [S] avec la mission suivante : * convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception, * se rendre sur les lieux au [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils, * prendre connaissance de tous documents utiles, * recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée, * se faire communiquer par les parties, tous documents utiles : o décrire les désordres affectant les locaux et les dater, o en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction qui sera ultérieurement saisie de déterminer à quelle partie ils sont imputables (en précisant, notamment, s'ils relèvent des grosses réparations et/ou s'ils sont nécessaires l'activité de restauration du locataire et/ou s'ils proviennent de la vétusté et/ou s'ils relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur ou de la garantie des vices cachés), o décrire précisément les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ; en chiffrer exactement le coût, y compris celui des frais annexes (dommage - ouvrage, maîtrise d'oeuvre...), et déterminer la durée nécessaire à leur mise en oeuvre, o fournir toutes précisions utiles sur les préjudices directs ou indirects (notamment les troubles de jouissance ou autres) subis par le locataire et provenant, notamment, (1) des désordres constatés et (2) de la nécessité d'effectuer les travaux de reprise, o d'une façon plus générale, fournir tous éléments techniques et de fait, et procéder à toutes constatations de nature à permettre à la juridiction, qui sera le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis, o répondre à toutes les questions des parties se rapportant au litige, * dire que pour procéder à sa mission, l'expert devra : o s'adjoindre tout sapiteur de son choix pour répondre aux éléments de la présente mission qui excéderaient sa compétence, o répondre à toutes les questions des parties se rapportant au litige, * fournir tous éléments techniques et de fait de nature a permettre de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables, * répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission, * procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige, * constater l'éventuel conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises, * ordonner aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l'expert tout document qu'ils estimeront utile à l'accomplissement de sa mission, - dit que : * l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l'expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine, * en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l'expertise, * l'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations, * l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission, * l'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur, * l'expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission, * l'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de huit mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties, * dit que les frais d'expertise seront avancés par la société Anmacla V qui devra consigner la somme de 3 000 euros dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l'expert, par chèque, libellé à l'ordre du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que : * à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner, * chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus, * la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d'aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus, - commis le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l'exécution de la mesure, - vu les articles 21 22-1 du code de procédure civile et les articles 131-1 a 131-15 du code de procédure civile, - enjoint aux parties de se présenter au tribunal, pour rencontrer un médiateur, M. [T] [Y], le mercredi 29 mars 2023 à 9 heures, qui les informera sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation, - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Le 24 mars 2023, M. [K] [O] et Mme [N] [O] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 9 octobre 2023, ils demandent à la cour de : - réformer 'la décision du jugement du 9 mars 2023, la juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo' en tous ses motifs et dispositions, et notamment en ce qu'elle a : * rejeté la demande d'acquisition du jeu de la clause résolutoire, * rejeté la demande de provision, * rejeté la demande tendant à enlever sous astreinte le garage édifié par la société Anmacla V, * déclaré la demande d'expertise recevable, * ordonné une expertise avec la mission suivante : o convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception, o se rendre sur les lieux au [Adresse 3], après avoir convoqué les parties et leurs conseils, o prendre connaissance de tous documents utiles, o recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée, o se faire communiquer par les parties, tous documents utiles : o décrire les désordres affectant les locaux et les dater, o en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction qui sera ultérieurement saisie de déterminer à quelle partie ils sont imputables (en précisant, notamment, s'ils relèvent des grosses réparations et/ou s'ils sont nécessaires l'activité de restauration du locataire et/ou s'ils proviennent de la vétusté et/ou s'ils relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur ou de la garantie des vices cachés), o décrire précisément les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ; en chiffrer exactement le coût, y compris celui des frais annexes (dommage- ouvrage, maîtrise d'oeuvre...), et déterminer la durée nécessaire à leur mise en oeuvre, o fournir toutes précisions utiles sur les préjudices directs ou indirects (notamment les troubles de jouissance ou autres) subis par le locataire et provenant, notamment, (1) des désordres constatés et (2) de la nécessité d'effectuer les travaux de reprise, o d'une façon plus générale, fournir tous éléments techniques et de fait, et procéder à toutes constatations de nature à permettre à la juridiction, qui sera le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis, o répondre à toutes les questions des parties se rapportant au litige, o dire que pour procéder à sa mission, l'expert devra : o s'adjoindre tout sapiteur de son choix pour répondre aux éléments de la présente mission qui excéderaient sa compétence, o répondre à toutes les questions des parties se rapportant au litige, o fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables, o répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission, o procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige, o constater l'éventuel conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises, - et ainsi déclarer fonder leurs moyens et prétentions pour : - constater, compte tenu des manquements aux clauses notamment sur le paiement des loyers, d'occupation des lieux, la réalisation de travaux non autorisés... le jeu des clauses résolutoires du contrat de bail commercial conclu entre eux et la société "Les Diablotins" du 8 décembre 2020 et la SARL Anmacla V suivant cession du fonds de commerce intervenue le 15 janvier 2021 et notifiée aux bailleurs par la SCP Lemale, huissiers à Vannes, en date du 26 juillet 2021 et ainsi : - ordonner à la société Anmacla V, le preneur, de quitter les lieux et faute pour elle de libérer les lieux concernés, prononcer son expulsion de corps et de biens, ainsi que tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner la société Anmacla V à leur payer jusqu'à parfaite libération des lieux en cause, au paiement à la fois du restant des loyers à devoir et d'une indemnité d'occupation mensuelle de 817,33 euros, - condamner la société Anmacla V à leur payer jusqu'à parfaite libération des lieux une astreinte de 3 000 euros par jour de retard ce pendant 3 mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau fait droit, - condamner la société Anmacla V à leur payer à titre de provision la somme de 300 000 euros pour le préjudice subi du fait des travaux réalisés sans la moindre autorisation des bailleurs et la transformation des lieux, - condamner la société Anmacla V à enlever selon les règles de l'art le garage édifié sur leur propriété sans leur autorisation et sans le dépôt du permis de construire en mairie, une astreinte de 3 000 euros par jour de retard ce pendant 2 mois a l'issue de laquelle il sera de nouveau fait droit, - rejeter l'ensemble des moyens, fins et conclusions de la SARL Anmacla V, - rejeter comme mal fondée les demandes incidentes et l'ensemble des moyens, fins et conclusions de la SARL Anmacla V, - condamner la société Anmacla V à leur payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner à leur profit la société Anmacla V aux entiers dépens dont le constat d'huissier du 3 mars 2022, celui du 15 avril 2022 et la sommation du 15 avril 2022, les commandements du 15 avril 2022, le coût du constat du 16 mai 2023et le coût du présent acte. Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2023, la société Anmacla V demande à la cour de : - juger que les époux [O] sont mal fondés en leur appel et les en débouter, ainsi que de toutes leurs demandes, fins ou conclusions, accueillir son appel incident et juger qu'il est recevable et bien fondé, À titre principal, - confirmer l'ordonnance frappée d'appel, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle : * l'a déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux à sa charge permettant l'achèvement par le locataire des travaux lui permettant d'exploiter son commerce, sous astreinte de 200 euros par jours de retard commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de 3 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, le juge se réservant compétence pour liquider l'astreinte, * a 1) a partiellement fait droit à sa demande d'être dispensée du paiement des loyers et des charges, et ce, rétroactivement, à compter du 28 mai 2021 et jusqu'à ce que les bailleurs justifient de la réalisation des travaux à leur charge permettant à la locataire d'exploiter les lieux ou, a tout le moins, de jouir d un local permettant la réalisation des travaux d'aménagement a l'activité du locataire et 2) l'a dispensée de payer la moitié du loyer (la condamnant ainsi, implicitement, à payer l'autre moitie du loyer), - l'a déboutée de sa demande de condamnation de M. et Mme [O] à lui payer une indemnité de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - En conséquence : * débouter les époux [O] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions, * juger que les commandements signifiés le 15 avril 2022 et le 5 mai 2022 sont nuls et/ou, en tout état de cause, qu'à défaut d'exécution, par elle des obligations qui y sont visées, la clause résolutoire ne pourra avoir effet et entraîner la résolution du bail ; en conséquence, débouter les époux [O] de leurs demandes tendant à 1) lui ordonner de quitter les lieux loués et faute pour elle de libérer les lieux, prononcer son expulsion, 2) condamner la même à leur verser une indemnité d'occupation mensuelle de 817,33 euros jusqu'à parfaite libération des lieux, 3) condamner la même à leur payer une astreinte de 3 000 euros par jour de retard jusqu'à parfaite libération des lieux, * débouter les époux [O] de leur demande de condamnation à 1) leur verser la somme de 300 000 euros à titre de provision et 2) à enlever selon les règles de l'art le garage édifié sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard, * confirmer l'ordonnance dont d'appel en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise, * débouter les époux [O] de leur demande de condamnation à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - réformer l'ordonnance frappée d'appel en ce qu'elle : * l'a déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux à sa charge permettant l'achèvement par le locataire des travaux lui permettant d'exploiter son commerce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de 3 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, le juge se réservant compétence pour liquider l'astreinte, * l'a dispensée de payer la moitié du loyer seulement, la condamnant ainsi, implicitement, à payer la moitie du loyer, * l'a déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à lui payer une indemnité de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - En conséquence de l'appel incident : * condamner les époux [O] à faire réaliser les travaux à leur charge permettant à la locataire d'exploiter les lieux ou, à tout le moins, de jouir d'un local permettant la réalisation des travaux d'aménagement nécessaires a l'activité du locataire ; assortir cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir, pendant un délai de 3 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit et se réserver compétence pour liquider l'astreinte, * juger qu'elle est dispensée du paiement des loyers et des charges, et ce, rétroactivement, a compter du 28 mai 2021 et jusqu'a ce que les bailleurs justifient de la réalisation des travaux à leur charge permettant à la locataire d'exploiter les lieux ou, à tout le moins, de jouir d'un local permettant la réalisation des travaux d'aménagement nécessaires à l'activité du locataire ; en conséquence, condamner les époux [O] à lui payer, à titre de provision, la somme correspondant au remboursement des loyers et charges payés depuis le 28 mai 2021 et du coût du commandement du 5 mai 2022, * condamner les époux [O] à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1ère instance, À titre subsidiaire, - juger que l'intégralité des demandes des époux [O] excèdent les pouvoirs du juge des référés et les en débouter, - si la cour, statuant en référé, ne jugeait pas que les obligations visées par les commandements signifiés le 15 avril 2022 et le 5 mai 2022 avaient été exécutées ou n'avaient pas à l'être : * lui octroyer les plus larges délais, à compter du prononcé de la décision, pour satisfaire aux obligations visées par ces commandements, * suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, visée par ses commandements, pendant toute la durée de ce délai de grâce, En tout état de cause - débouter les époux [O] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions, - condamner les époux [O] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des entiers dépens de 1ère instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés par la SCP Jean-David Chaudet, agissant par le ministère de maître Chaudet avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le rapport d'expertise a été déposé le 30 août 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION M. et Mme [O] expliquent que M. [O], en situation de longue maladie, a reçu, le 28 mai 2021, la visite de M. [C], gérant de la SARL Anmacla V (et non son père) et se présentant comme le nouveau locataire des lieux. Ils affirment que M. [B] [C] a fait signer à M. [O], affaibli, une offre d'achat de l'immeuble au profit de sa soeur. Ils signalent que le bien dépend de leur communauté universelle et que Mme [O] ne consent pas à cette vente. Ils exposent que M. [C] a entrepris des travaux importants dans les locaux sans leur autorisation et modifiant les lieux de manière significative et que la SARL Anmacla V n'exploite pas le bien. M. et Mme [O] estiment que le juge des référés n'a pas répondu à leurs moyens, n'a pas pris la peine de vérifier les causes du commandement et a ordonné une expertise partiale. Ils s'interrogent sur la domiciliation de la SARL Anmacla V au [Adresse 3] en octobre 2020 sur des devis et décembre 2020 sur le Siren alors que la cession du fonds de commerce est intervenue le 15 janvier 2021. Ils affirment que dès la fin du mois de novembre M. [C] avec l'aide du précédent locataire ont organisé méthodiquement la spoliation et le captage de leur immeuble. M. et Mme [O] expliquent que, depuis son entrée dans les lieux, la SARL Anmacla V n'a versé qu'une seule partie de loyer, ne s'est pas acquittée du remboursement des taxes, et a cessé tout règlement depuis l'audience devant le juge des référés. Ils indiquent que la SARL Anmacla V ne peut pas exiger la réalisation de travaux, ne peut pas se plaindre qu'elle ne peut pas exploiter le fonds alors qu'elle est à l'origine de sa destruction. Ils contestent le caractère dégradé des lieux invoqués par la société Anmacla V et se demandent alors pour quelles raisons cette société a acheté ce fonds à la société Les Diablotins si ce fonds était vétuste. Ils critiquent l'attestation de Mme [G], femme du gérant de la société Les Diablotins ainsi que l'attestation du père de M. [C]. Ils expliquent que le supposé mauvais état porte sur un appentis placé à l'arrière de la cuisine. M. et Mme [O] soulignent que les factures de travaux communiquées par la société Anmacla V n'ont aucun rapport avec le clos et le couvert, contrairement aux affirmations du preneur. Ils estiment que le fonds n'est pas exploitable en raison des travaux réalisés par le preneur en dehors de toute autorisation. Ils font état de l'absence de communication par la SARL Anmacla V de ses documents comptables. Ils exposent que la SARL Anmacla V a détruit des cloisons, modifié les lieux loués ainsi que la façade, construit un garage sans autorisation des bailleurs et sans avoir fait valider les travaux, et sans permis de construire ou autorisation des services de l'urbanisme. M. et Mme [O] expliquent que la SARL Anmacla V a transformé le grenier en multiples pièces, soit des chambres avec salle de bains et WC pour des locations en Airbnb. Ils s'opposent à l'appel incident de la SARL Anmacla V ainsi qu'aux délais sollicités par cette dernière. En réponse, la SARL Anmacla V explique que Mme [G], de la société Les Diablotins a informé M. [B] [C] que M. [O] envisageait de vendre les murs du fonds de commerce et que M. [U] [C] a rendu visite à M. [O] après avoir pris rendez-vous. Elle précise que, lors de cette visite, M. [U] [C] a montré les photos des travaux réalisés et lui a listé les travaux restant à faire. Elle affirme que M. [U] [C] et M. [O] se sont mis d'accord sur un prix de vente de 200 000 euros, que Mme [W] [C] (fille de M. [U] [C], a signé deux exemplaires d'une offre d'achat transmis par courrier à M. [O], ce dernier lui renvoyant un exemplaire signé. Elle relate que pensant disposer d'un accord du bailleur, elle a réalisé des travaux pour un montant de 116 954,78 euros. La SARL Anmacla V estime avoir un motif légitime à l'absence d'exploitation du fonds dans la mesure où elle a entamé des travaux de rénovation du local. Elle signale que le commandement vise uniquement la période antérieure à sa délivrance sans faire de sommation d'exploiter. Elle affirme que, pour pouvoir ouvrir son commerce, elle doit finir ses travaux et que, pour ce faire, les bailleurs réalisent certains travaux à leur charge notamment sur la toiture de l'arrière cuisine, la couverture du bâtiment principal, la réfection du balcon, la réparation des souches, les menuiseries extérieures...etc et relevant de l'article 606 du code civil. Elle discute la qualification de cellier de la pièce d'arrière cuisine. Elle avance qu'elle n'a pas touché aux cheminées. Selon la SARL Anmacla V, les époux [O] sont de mauvaise foi pour ne pas avoir respecté l'injonction du juge de participer à une mesure de médiation et ils ont délivré le commandement de mauvaise foi. Concernant la mise en demeure de justifier des autorisations écrites des bailleurs portant sur les travaux mis en oeuvre, la SARL Anmacla V expose que les bailleurs ne justifient pas des infractions fondant la mise en demeure. Elle conteste avoir transformé les lieux ou prétend que le bailleur ne démontre pas que les travaux réalisés supposaient son autorisation. Elle considère que la rédaction du commandement est trop ambiguë, ne laisse aucune possibilité de régularisation et ne peut permettre à la clause résolutoire de prendre effet. Concernant la mise en demeure de justifier de tous les documents techniques (notamment les plans d'un architecte ainsi que la signature et l'accord écrit des bailleurs), la SARL Anmacla V précise que le bailleur ne justifie pas des infractions contractuelles fondant la mise en demeure. Pour la mise en demeure d'arrêter les travaux, la locataire indique que le bailleur n'invoque pas un manquement contractuel, qui se heurterait à une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés, et que cette sommation est contradictoire avec la sommation d'exploiter. Elle fait état de l'absence de refus de sa part de faire visiter le local. En réponse au commandement du 5 mai 2022, la SARL Anmacla V entend opposer l'exception d'inexécution écrivant que le bailleur a manqué à ses obligations essentielles en ne réalisant pas les travaux nécessaires. Elle affirme qu'elle a, à titre conservatoire, réglé les causes du commandement de payer par virement du 9 septembre 2022. À titre subsidiaire, la SARL Anmacla V sollicite la suspension de la clause résolutoire pour lui permettre de s'exécuter. La locataire conteste les propos des bailleurs selon lesquels elle a organisé la spoliation de leurs biens. - Sur la résiliation du bail. En préliminaire, la cour entend indiquer que le fait pour les époux [O] de ne pas vouloir se rendre à la réunion d'information sur la médiation en raison de leur éloignement géographie et de leur état de santé (attesté), et de l'état de leur bien n'est pas synonyme de mauvaise foi de leur part. En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 (ancienne rédaction : aux articles 1244-1 à 1244-3) du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le 15 avril 2022, a été signifié à la SARL Anmacla V un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail suivantes : - justifier de toutes autorisations et/ou documents émis, tant par les autorités administratives que par les bailleurs, portant sur la réalisation des travaux, - justifier de tous les documents techniques et notamment les plans d'un architecte...... ainsi que la signature et l'accord écrit des bailleurs sur lesdits plans ou projets de construction et sur le choix de l'architecte, (....) - justifier de l'activité de l'exploitation du fonds par la SARL Anmacla V depuis son entrée dans les lieux et jusqu'à la date du commandement, - justifier de la cessation immédiate de tous travaux. Les lieux loués sont composés d'une maison à usage de commerce et d'habitation construite en pierres, couverte en ardoises avec : - au rez-de-chaussée : un couloir, deux salles de restaurant dont une avec bar, une cuisine, une arrière cuisine, - au premier étage : trois pièces, une salle d'eau un débarras, - grenier au-dessus, - une petite cour cimentée avec citerne derrière la maison et lavoir, - cellier à l'ouest de la cour, WC. Le bail commercial prévoit notamment : 4° Transformations. Il (le locataire) aura à sa charge exclusive les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu'après accord préalable et écrit du bailleur sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de ce dernier et dont les honoraires et vacations seront à la charge du locataire et, le cas échéant, après accord de l'assemblée générale des copropriétaires. 5° Changement de distribution. Il (le locataire) ne pourra faire dans les locaux loués, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs, de cloisons ou plancher, ni aucun changement de distribution. En cas d'autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du locataire, et le cas échéant, après accord de l'assemblée générale des copropriétaires comme il a été dit ci-dessus. Est versée au dossier une offre d'achat signée entre Mme [W] [C] et M. [O] en date du 28 mai 2021 concernant les murs commerciaux du restaurant pour un montant de 200 000 euros. Cette offre n'a été suivie d'aucun compromis de vente, ni acte authentique de vente. La cour constate qu'au 28 mai 2021, les époux [O] n'avaient pas été avisés de la cession du fonds de commerce, qui a eu lieu le 15 janvier 2021 et qui n'a été signifiée aux bailleurs que le 26 juillet 2021. L'acte de cession du fonds de commerce du 28 mai 2021 conclu entre la société Les Diablotins et la SARL Anmacla V mentionne en page 7 : Renouvellement du bail commercial du 23 janvier 2002. Aux termes d'un acte reçu par maître [L] [V], notaire à [Localité 5], le 23 janvier 2002, M. [K]....[O] ...et Mme [H] ...[I]...mariés à la mairie de [Localité 6]...initialement sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts, mais ayant adopté depuis le régime de la communauté universelle de tous biens présents et à venir aux termes d'un acte reçu par maître [A] notaire à [Localité 7] le 18 février 2000, homologué par jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 14 novembre 2020, tous deux de nationalité française... Le gérant de la SARL Anmacla V, dont le gérant ne conteste pas être un professionnel puisque gérant de 9 commerces, ne pouvait méconnaître les conséquences du régime matrimonial des époux [O] et ne pouvait ignorer que le consentement de Mme [O] était obligatoire pour permettre à cet acte du 28 mai 2021 d'avoir une quelconque valeur. Il n'est pas nécessaire de déterminer les conditions dans lesquelles l'acte du 28 mai 2021 a été signé puisque cet acte ne peut, d'évidence, être juridiquement efficace. Ainsi la SARL Anmacla V ne peut se prévaloir de l'acte du 28 mai 2021 pour justifier les travaux effectués. Elle ne peut pas plus affirmer qu'elle a eu un accord des bailleurs sur la réalisation des travaux à défaut de communiquer un tel accord exprès de la part de M. [O] ET de Mme [O]. Selon le procès-verbal de constat du 3 mars 2022, ont été réalisés les travaux suivants : - enduit de la façade et changement des ouvertures du rez-de-chaussée (y compris la vitrine), - le plafond de l'entrée constitué d'un placo ; des percements pour le passage de câbles, - les murs et plafonds d'une pièce donnant sur la façade, avec des arrivées électriques en attente, - l'ancienne cuisine en cours de réfection, y compris la toiture en zinc, et l'installation électrique, - sol cimenté et cloisons recouvertes d'un placo hydrofuge dans une zone de réserve, - percements avec de nombreux câblages électriques en attente, - pose de placo et percement pour câblage dans la seconde pièce en façade, - les cheminées sont recouvertes de placo, - installation d'une armoire pour le rez-de-chaussée, - à l'étage : la première pièce est en travaux avec des cloisons et plafond en placo, et une installation en cours ; derrière, des toilettes et douches sont en cours d'aménagement ; à gauche ; de l'escalier ; idem. - au second étage : deux pièces sous combles sont en cours de rénovation avec création d'une salle de bains avec douche et WC. M. [C] a précisé au commissaire de justice que la destination sera la suivante : salles de restauration au rez-de-chaussée et chambres aux étages. M. [C] a communiqué au commissaire de justice l'autorisation communale de voirie, et une autorisation pour les menuiseries de fenêtres et la devanture. De même, de l'étude des factures communiquées aux débats, il résulte que la SARL Anmacla V a procédé aux travaux suivants : - pose d'une couverture en ardoise sur l'appentis arrière cuisine avec la pose d'une fenêtre de toit, - pose d'une couverture en zinc sur l'appentis de la cuisine, - une réfection partielle de la toiture de l'appentis au-dessus de la salle d'eau du premier étage, - la dépose partielle de la charpente et sa repose, - la dépose de boiseries, de poutres, de plâtre soufflé, de placo plâtre - la dépose du chalet en bois situé dans le jardin, - la pose de plaque BA13 pour les plafonds des deux salles de restaurants, - la dépose de murs (sans autre précision), - la dépose de revêtements de sols (sans autre précision), - de la maçonnerie dans les WC avec l'ouverture et la création d'une niche, - la dépose de la couverture de la cuisine et la pose d'une charpente, - la pose de styrodur et de plaque BA 13 dans la cuisine (murs et plafonds), - la pose de croisée deux vantaux, d'une porte d'entrée, de menuiseries, - la pose de béton. Ainsi, il est évident que la SARL Anmacla V a entrepris d'importants travaux dont certains changent la distribution des lieux et d'autres la destination. Il n'est pas contesté que la société Les Diablotins, preneur précédent la SARL Anmacla V, exploitait le fonds de commerce et qu'aucune réclamation de la part de la société Les Diablotins sur des difficultés d'exploitation n'est produite aux débats. Lors du renouvellement du bail le 8 décembre 2020, il est indiqué que la société Les Diablotins a reçu les lieux en parfait état et l'attestation de Mme [G] de la société Les Diablotins ne change rien à cette situation. De même, après son entrée dans les lieux la SARL Anmacla V n'a pas sollicité les bailleurs au regard d'un quelconque problème de jouissance (et aucun des désordres relevés a posteriori par le preneur n'empêche l'activité de restaurant). La SARL Anmacla V ne peut invoquer ainsi un état déplorable des lieux et ce d'autant plus ses travaux empêche tout constat objectif. Elle ne justifie d'aucun motif légitime à ne pas exploiter son fonds lors de son entrée dans les lieux et d'aucun motif légitime à ne pas exploiter le fonds en raison de travaux réalisés sans aucune autorisation. La réalisation de travaux d'importance sans l'accord des bailleurs constitue une cause de résiliation du bail. Le défaut d'exploitation du fonds est également une cause de résiliation du bail. La demande de la SARL Anmacla V en réalisation de travaux de la part des bailleurs pour lui permettre d'exploiter les lieux confine à la mauvaise foi puisque le preneur ne peut pas exploiter le fonds en raison de ses propres travaux réalisés en infraction avec le bail. Cette demande est rejetée. Il en est de même de la demande du preneur en dispense de paiement des loyers et charges depuis le 28 mai 2021 pour les mêmes raisons. Par acte du 5 mai 2022, les époux [O] ont fait commandement à la SARL Anmacla V de payer la somme de 5 619,46 euros en principal dans le délai d'un mois. Il n'est pas contesté que la locataire a réglé ladite somme le 9 septembre 2022 (soit bien après le délai d'un mois). Concernant les délais sollicités par la SARL Anmacla V, cette dernière n'indique pas s'ils concernent le paiement des loyers ou la réalisation des travaux. Elle ne communique aucune pièce concernant sa situation financière et ne produit aucun éventuel échéancier pour remettre en état le local. Elle est déboutée de cette demande. En conséquence, il convient de : - constater la résiliation du bail au 15 mai 2022, - ordonner la libération des lieux et au besoin d'ordonner l'expulsion de la SARL Anmacla V ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sans qu'il ne soit besoin de prévoir une astreinte, - condamner la SARL Anmacla V au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 817,33 euros. L'ordonnance critiquée est infirmée (en ce comprise la disposition de l'ordonnance sur l'expertise). - Sur le garage. Dans le bail commercial, il n'est fait état d'aucun garage. Ce garage a été construit sans l'accord des bailleurs. Il n'est versé aucun document administratif concernant la légalité de cette construction. La SARL Anmacla V est condamnée à supprimer ce garage dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, et à défaut sous astreinte d'une somme de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, étant précisé que la cour d'appel ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte ou l'instauration d'une nouvelle astreinte et renvoie les parties devant le juge de l'exécution pour ce faire. L'ordonnance critiquée est infirmée. - Sur la provision de 300 000 euros réclamée par M. et Mme [O]. Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou l'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'impact des travaux sur le préjudice des époux [O] en leur qualité de propriétaire doit faire l'objet d'une discussion qui ne relève pas de la compétence du juge des référés. Les époux [O] sont déboutés de cette demande. L'ordonnance entreprise est confirmée. - Sur les autres demandes. Succombant en appel, la SARL Anmacla V est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 7 000 euros ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel (en ce compris le coût des constats du 3 mars 2022 et du 15 avril 2022 ainsi que le commandement du 15 avril 2022). PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Infirme l'ordonnance entreprise sauf en sa disposition rejetant la demande en provision des époux [O] ; Statuant à nouveau, Constate la résiliation du bail au 15 mai 2022 ; Ordonne la libération des lieux et au besoin ordonne l'expulsion de la SARL Anmacla V ainsi que de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sans qu'il ne soit besoin de prévoir une astreinte ; Condamne la SARL Anmacla V au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 817,33 euros ; Condamne la SARL Anmacla V à supprimer le garage dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, et à défaut sous astreinte d'une somme de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, étant précisé que la cour d'appel ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l'astreinte ou l'instauration d'une nouvelle astreinte et renvoie les parties devant le juge de l'exécution pour ce faire ; Y ajoutant, Déboute la SARL Anmacla V de l'ensemble de ses demandes ; Condamne la SARL Anmacla V à payer à M. et Mme [O] la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne la SARL Anmacla V aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente,